房貸利率轉換，你只有一次選擇的機會。
關于這個話題，我之前已經寫過一篇，認爲LPR走低乃大勢所趨，選浮動利率更劃算，但這兩天和好幾個人聊，發現他們非常認同的我的看法，但還是選擇了固定利率。
原來“十動然拒”的感覺是這樣的。
什麽情況？我仔細聽了他們的想法，大致可以歸納爲這樣幾點：
1、LPR利率短期會走低，但長期怎麽樣不好說，畢竟房貸是要還二三十年呢，這可是一輩子的債務，必須從長計議。
2、現在全球大放水，以後肯定會通脹，通脹就會加息。銀行又不傻，他們要賺差價的，LPR肯定會越報越高。
3、原來的利率已經是7折，感覺已經滿足了，不如趁這個機會選擇固定利率，提前鎖定債務總量，避免LPR以後上漲的風險。
這些擔憂看似有道理，但其實全部是錯的，很多人沒有搞清楚利率的本質是什麽。
1.
先說一下房貸利率和LPR的關系：
存量房貸利率可以跟著LPR爽，因爲它等于“LPR＋固定加點”，LPR走低，房貸利率也跟著降。
新增房貸利率不一定能跟著LPR爽，因爲它等于“LPR＋地方加點”，而“地方加點”不是固定的，地方可以根據需要調控。
關于利率變化的趨勢，無論哪個國家，降息、加息都是有周期的，利率不可能永遠跌，也不可能永遠漲，這個沒有疑問，但這並不影響我們對利率的長期走勢作出一個基本判斷。
以下是近20年中國的房貸利率走勢圖。
透過上圖可以發現，近20年來的利率變化，的確是有降也有升，但總體上是下降趨勢打敗了上升趨勢，而且目前的房貸利率正處在曆史上的最低水平，不到高峰時期的1/3。
那麽問題來了，中國利率的大趨勢爲何是下降而不是上升？
這個問題涉及到利率的本質，表面上利率是由央行來決定的，但實際上央行調整利率只是基于經濟形式順勢而爲，不會無中生有隨意操作。所以，真正決定利率變化的另有原因。
大家知道，市場經濟年代，任何東西都有價格，錢本身也有價格，利率的本質是錢的價格。當借錢的人多了，利率就漲，借錢的人少了，利率就降，這個東西本質上也是供求關系決定的。
發達國家爲什麽利率普遍很低？特別是日本和歐洲，零利率甚至負利率的國家大把，爲什麽？因爲這些國家的經濟增速低，資本回報率就低，老百姓可以承受的利率就低，而且發達國家的金融市場高度發達，借錢的渠道多、信用風險低。
容易借到錢，利率自然就高不起來。
發展中國家呢，利率普遍高，什麽原因？一方面，金融市場不完善，老百姓借錢的渠道少，而且因爲信用體系不成熟，銀行承擔的風險高，利率自然就高，這和高利貸一個道理。另一方面，很多發展中國家經濟增速高，資本回報率也就高，借錢的人多，利率就會跟著漲。
在此意義上，過去20年，中國的基准利率之所以保持下降態勢，本質上因爲我們的經濟水平提高了，社會上的閑置資金多了，再加上金融市場不斷完善，老百姓借錢的渠道多了，利率自然就跟著低。另一個原因，隨著我們不斷邁入發達國家序列，GDP增速開始下降，導致資本的回報率也有所下降，也影響到利率的走勢。
所以，當一個國家的金融市場不斷完善，經濟水平不斷提升，利率下降幾乎是必然趨勢，除非你對中國經濟沒有信心，才會對利率上升保持擔憂。
2.
第二個問題，爲應對通脹，央行會大幅度加息嗎？這是很多人擔心的問題，眼下全球大放水，通脹似乎是大勢所趨，如果未來發生惡性通脹，利率也會跟著顯著提升。
其實，這個問題不好一概而論，如果是經濟過熱引起那種單純的通脹，是比較好應對的，央行只需要加息，就能給物價降溫，但如果是滯漲呢？加息就要謹慎了，否則後果不堪設想。
什麽是滯脹？簡單來說，經濟停滯＋物價上漲，這和經濟過熱引發的通脹截然不同。經濟過冷時，如果通過加息來降物價，往往會適得其反，因爲人們原本的投資和消費欲望就很低，加息之後就更低了，物資短缺、物價上漲的形勢會更嚴峻。
上世紀90年代，中國央行曾有過一波猛烈加息的操作，但教訓很深刻。1992年鄧公南巡之後，國民經濟“大幹快上”，很快就出現了發展過熱的局面，到1994年的時候，通貨膨脹率達到了24%，老百姓感到惶恐，瘋狂地囤積商品，把市場裏的柴米油鹽搶購一空。 爲了平抑物價，央行果斷加息，從1993年到1995年，我們國家貸款的基准利率從8%提高到13.5%，整整提高了70%！
本來，加息應對經濟過熱是正確的，但是這麽快速、猛烈的加息，帶來了經濟硬著陸。因爲利率大幅攀升，甚至超過很多企業的利潤率，企業不願意再貸款，已經開工的項目，甯可爛尾，也比繼續施工劃算。不到兩年時間，之前經濟過熱的建設工地就變成了一大堆爛尾樓，例如海南樓市泡沫的破裂就是那個時期的事情。再比如史玉柱，他在珠海修建的巨人大廈也因爲銀行加息、抽貸變成了爛尾樓。
經過這次教訓，央行後來對利率的調整非常慎重，無論是加息還是降息，再也沒有出現過這種幅度和烈度的操作。金融是實體經濟的血脈，加息、降息都屬于下猛藥，副作用巨大，不到萬不得已不會使出這一招。事實上，中國的基准利率到2015年之後就沒有調整過了，直到去年年推出LPR市場利率，也是爲了盡量避免過度幹預利率市場。
所以，無論是近期還是長期，中國猛烈加息的可能性都很小。更何況，今天中國經濟的杠杆率遠遠超過上世紀90年代，居民、企業、地方政府的負債率都很高，如果大幅度加息，全社會的還款壓力劇增，特別是一些負債率偏高的地方政府，搞不好還有破産的風險。
所以，加息不是很多人想得那麽簡單，它不僅僅是CPI就能決定的。
3.
第三個問題，房貸是老百姓一輩子的債務嗎？非也。
我看很多人寫文章時說，房貸是老百姓一輩子的債務，需要通盤考慮20到30年的經濟形勢和利率變化，每每看到這種說法，我都想笑。
數據顯示，大城市一套房子的平均換手時間就是5到10年，而且很多人會提前還款，極少有人會把房貸紮紮實實地背個二三十年。換句話說，房貸利率根本就不需要所謂的從長計議，一般情況只需考慮5到10年的利率變化就夠了。
想想看，銀行爲什麽把5年期貸款視爲長期利率？國民經濟爲什麽會把5年視爲一個規劃周期？從經濟學上講，5年就是一個比較長的周期了，一個人能把未來5年的經濟形勢想清楚，就算從長計議了。
所以，我一直認爲，買房時不用太關心利率，上浮還是打折的區別真心不大，因爲很少會有人會把一套房子住一輩子，更少有人會按部就班地還款二三十年。對大部分人來說，也就5到10年的還款周期，與其過度關心利率，不如把精力多花在選房上面。
房子選得好，不僅住得爽，還能省幾十萬上百萬，不比那點利率折扣強得多？
4.
最後說幾點建議。
如果你對中國經濟沒信心，而且極度厭惡風險，對目前的利率比較滿意，選固定利率，提前鎖定你的債務總量，也未嘗不可。
如果你堅定地認爲中國必將跻身發達國家，而且你自己具備一定的風險承受能力，選浮動利率，跟著LPR浮動，更劃算。
如果你計劃5年左右換房，無論固定利率還是浮動利率，隨便選，差距真心不大。銀行之所以給出這個選擇題，就表明二者不會有很大差別。
不必過度糾結，把更多的精力花在賺錢上，而不是省錢上。