今年以來,集體出售市場突如其來得旺熱,今年首七個月已經有七宗私宅集體出售成交,總值達到25億新元,遠超過去年10億新元的水平。
今年最大宗的交易是友諾士的私有化中等入息公寓(HUDC)友諾士雅苑(Eunosville),達到7億6578萬元,也是自2007年花拉閣(Farrer Court)和麗登嶺(Leedon Heights)成交之後最大的一宗集體出售交易。
市場于是猜測,這股集體出售熱潮,是否可以重新啓動樓市走出低谷,讓這個已經走下坡路三年的房地産市場重拾信心?在我看來,這股集體出售熱潮,剛剛好像是一支提振樓市的強心針,尤其是對轉售私宅和租賃市場帶來曙光,可說是新加坡樓市中出現的量化寬松。
在2008年全球金融危機後,聯儲局先後推出三輪量化寬松以及零利率政策,導致流動性激增,推高了全球的資産價格,特別是新興經濟體的房地産。
新加坡從2013年中,推出總償債率(TDSR)限制框架,才足以讓樓市降溫,出現軟著陸。
過去三年,私宅價格指數下跌約12%,但由于國民的收入增加,房地産價格也愈變得合理。
國際住房可負擔性調查(Demographia International Housing Affordability Survey)的數據顯示,新加坡在2010年的價格-收入比率(以中位住房價格與中位家庭收入之比,是一種屋價可負擔程度的衡量指標)爲7.3倍,這個比率已經下滑到去年的4.8倍,幾乎是全球各大金融大都會當中最低的。而香港是住房價格最昂貴的城市,其價格-收入比率高達18.1。這意味著,要支付中位價格住房的30年按揭,中位收入買房者需要花費超過一半的收入,這還是在不計利息的情況下。
這促使樓市在過去四個季度開始逐漸回彈,以成交量來看,樓市今年以來的整體交易已經上揚了五成,價格雖然仍在調整,但跌幅也已經比之前幾個季度有所放緩。新加坡經濟過去兩個季度都保持良好增長勢頭,發展商也踴躍投標,這使得明年登場新項目的售價會向上調整。
再加上現在踴躍的集體出售,未來12個月內,市場估計會有至少25至30億元的流資,會進駐私宅市場。這些資金來自目前集體出售項目的屋主,他們會在這段時期內尋找新住所,而且這些屋主現金充裕,相信總償債率對于這些買家的作用不大,所以這股流資正如量化寬松的效果一樣,極可能推高房價。另一方面,隨著這些集體出售項目被重新發展,現有租戶也被迫搬遷,到現有的項目內尋找住所。這對目前相對疲弱的租金市場,無疑是一大好消息,可以提升租用率,進而抑制租金市場進一步下滑。
總而言之,現在的樓市正如久旱逢甘雨,這股集體出售熱潮將連鎖帶動的需求,正是終止樓市繼續退跌的良藥。新加坡樓市見底已經是個不爭的事實。