獨家分析：新公寓vs二手公寓？哪個才是投資正確選擇？

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2017年的新加坡樓市由熊轉牛，2018的房地産市場繼續火爆，對于善于投資而又眼光銳利的人士而言，現在核心問題已經不是買與不買公寓，而是買哪裏、買新公寓還是二手公寓的問題。

值此良機，吳洲特此爲您進行以下分析以供參考。

《周易·系辭上》有雲：“仁者見之謂之仁，智者見之謂之智。”

買房亦是如此，仁者見仁，智者見智。

買新公寓還是二手公寓，不同的人從不同的立場或角度有著不同的看法。

大數據時代，一切以數據說話：

從URA的統計圖上不難看出，2017年第一季度以前（2016年第三季度除外），新加坡基本上是新公寓銷量大于二手公寓，但自從集體出售（En Bloc）大潮掀起之後，2017年第二、三、四個季度明顯二手公寓銷量大于新公寓。

長期數據說明，新加坡市場對新公寓和二手公寓的需求基本持平。

從另外一個角度看，新公寓和二手公寓也算是平分秋色，各有千秋。

新公寓特點

新公寓具有如下特點：

1.全新單位

在新加坡，凡是講求風水，如果購買新房，意味您成爲這個房屋的第一個主人，無需考慮上一任屋主的生活習慣，風水狀態，以及負債情況。

此外，新屋內的每一個細節，無論是內飾還是電器設備都處于最佳的起始運作狀態。

新公寓都是由開發商負責精裝修，鑒于新加坡優質的社會信用體系，實際入住的公寓與在購買時參觀的樣板間都是1：1的比例做出來的，對于購買新房的購房者而言，無需在裝修上進行再投資，省時省力。

當新房交房時，開發商會粉刷好牆壁，裝飾好衛生間（包括坐便器，衛浴，櫃子等），廚櫃，爐竈，油煙機，冰箱，洗衣機等，買家只需根據個人喜好額外購買一些家私即可拎包入住。

維護成本方面，公寓越舊，維護成本往往越高。

無論公寓單位或者公共區域內都是如此。

在您自己的單位內，舊的二手公寓更可能出現諸如堵塞管道，泛黃的牆壁，潮濕的天花板（通常來自空調管道泄漏）或失效的熱水器等問題。

新推出的公寓有這樣的問題較少。

2.設計理念時尚

新公寓一般秉承最時尚的國際房屋設計理念，在房型設計上采用最優的客廳和臥室面積比例搭配。

此外，新加坡人高度重視環保和綠色覆蓋，新建公寓在設計時都會采用最新的建設標准，不論是在安全、防火，還是在時尚、采光、環保方面，設計師與建築公司都會與時俱進，采用與世界同步的綠色設計，讓新房設計更加新潮、更加環保、更加有吸引力，新加坡建屋局（BCA）經常頒發的綠色建築標志獎(Green Mark Award)、環保與優雅建築商獎(Green and Gracious Builder Award)給這些新型設計公寓。

在建設材料方面，隨著科技發展，新建房屋也采用了更好的隔熱性能、防火性能和隔音性能設計，這些是老舊房屋不可企及的。

3.DLP體系

DLP全稱defects liability period，翻譯成中文就是缺陷責任期。

新加坡法律基本跟隨英國法律體系，在新加坡，施工合同通常爲雇主提供一些權力，在有限的時間內，在實際完成工程已經通過認證以糾正工程中的任何缺陷後，將承包商召回現場。

這段期間的期限根據使用的合同形式而有所不同，但通常稱爲缺陷責任期即“DLP”。

簡單而言，如同購買新車一樣，經銷商會提供購車者一個保障期，保障期內的維修全權有經銷商負責。

同樣的道理適用于新加坡的新公寓房産，再購置新房一年內（從TOP起算），如果有質量問題或者瑕疵，開發商會負責所有的維修工作，這只是在購買新房時才有的優勢，而買二手房則以交房時的質量爲准，沒有額外的保修期。

4.新公寓的相關優惠

新加坡政府嚴格的房産政策明確規定：開發商需要在買地5年之內賣出所有單位。

若開發商是上市企業，只要有一間沒賣掉，就要付地價15%的額外買家印花稅（ABSD）。

所以開發商在合格證書條例（Qualifying Certificate，簡稱QC）快到期前，大部分開發商會明智的決定給予購房優惠。

因此，從延遲付款計劃到給予額外買家印花稅回扣，從出國辦路演到大批出售項目，發展商有時會各出奇招，要在QC和ABSD期限內把私宅單位傾銷出去。

例如，華聯企業（OUE）位于利安尼山路（Leonie Hill Road）的豪華公寓項目Twin Peaks，最近爲買家提供延遲付款計劃（deferred payment）選項，讓買家先支付20％的訂金，並取鑰匙入住單位，剩余的80％款項則分兩年至三年支付；

除了延遲付款，不少發展商也以提供優惠方式來吸引買家。

烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three過去幾個星期提供“ABSD援助配套”，讓買家享有15％的房價折扣。

這項折扣也因而使到項目打破了當時的零銷售紀錄，在4月賣出一個560萬元單位，尺價相當于3152元;

在這之前，盛荟華廷（Pollen & Bleu）和林曦閣（The Glades）等項目，也給予買家如現金回扣和家具禮券各類優惠。

盛荟華當時給予一些單位的買家3萬元至7萬元的間接折扣，相當于2％至5％的折扣。林曦閣則給予買家高達5萬元或3.3％的折扣。

5.理想的付款機制

新公寓的付款按照工程進度收取購物款項，簡言之就是房子建到特定階段付特定的款項。

這樣的付款方式降低了購房者放貸供款負擔，意味著如果貸款比例達到80% ，購買者可以更輕松的以一種更具管理性的還款方式償還貸款。

在工程初期，舉例$100萬新幣左右的公寓，月供剛開始僅$300-500每月，隨後才根據工程進度增加，房子月供才慢慢增加，有效減輕來購房者的負擔。

對于想在房産市場快進快去的投資者而言，甚至可以考慮在TOP（Temporary Occupation Permit）之前進行轉售（若持有房産超過4年，政府則不會抽稅SSD）。

二手公寓特點

二手公寓（轉售公寓）優勢在于：

1.現金流

新推出公寓可能需要三年或更多時間才能准備好入住，二手公寓則不然，買家可以立即入住或轉租。

有時候，二手公寓可能已經有租戶，直接房租現金進入買家賬戶。

而且大多數投資者希望避免完全支付抵押貸款，至少有足夠的租金收入來償還還款。

此外，一般來說，同樣地段同樣大小的二手公寓比新公寓便宜一些。

但租金的差距就沒有這麽明顯。

因爲租金相對便宜，舊一點的公寓更容易租出去。

因此，有一些投資者只考慮轉售單位也並不爲奇。

2.集體出售

二手公寓集體出售市場近來極爲火爆，去年以來已有數千名屋主通過集體出售的方式賣掉房子，賺到100多萬元至200多萬元，瞬間暴富。

同時這讓也其他私宅項目的屋主羨慕不已，紛紛開始籌備集體出售活動。

去年我曾向一位買家推薦太平洋大廈（Pacific Mansion），說其具備集體出售的潛力，如今果然應驗，這位買家也因沒有及時出手而後悔不已。

3.直觀性

二手房最大的優勢在于直觀性，買家可以真實感受到房屋內部設計、設施及維護情況，周圍居住的鄰居，日照朝向等物理條件。

除了直觀的感受，屋內更多的細節可以通過更爲仔細的實地考察來保障質量。

購買新房時，無法直接五官感受房屋的細節更無法去直觀評估西曬的具體角度。

因此，購買二手房可以消除所有不確定性因素，避免盲目猜測和推斷。

4.運氣成分

由于一些優惠，新推出的價格有時候稍便宜一些，並仍然可以進一步談價格。

但最終，買家爲新公寓付出的價格幾乎總是接近真正的價值（否則開發商將會倒閉）。

但是購買二手公寓則存在一些運氣成分，因爲業主放棄公寓的原因有很多，有時候是由于無力償還貸款、或是有事急于清理他們的財産而進行甩賣。

有時候還存在賣家的情緒動機，比如該單位業主剛剛離婚，這個單位引起他們的糟糕回憶，他們渴望擺脫痛苦的回憶而賣房。

如果您足夠幸運的話，您會找到一個價格非常低的二手公寓單位。

莎士比亞（Shakespeare）有一句著名的諺語：“ There are a thousand Hamlets in a thousand people’s eyes.”

翻譯過來就是一千個人眼中有一千個哈姆雷特。

每個人對待新公寓與二手公寓的觀點都不一樣。

客觀的說，我的建議是：

如果買家自己住，則二者區分不大。

如果買家用于投資，對于投資新手而言，二手公寓的風險較低一些。

因爲可以查看轉售單位的當前租賃價格，並物理檢查該物業。

另外還有曆史交易記錄供可以查看，以便買家可以合理估計資本增值。

至于新公寓，它們更適合經驗豐富的投資者，因爲需要估計該單位的可能租金收益率，升值情況，整體吸引力等。這要求必須擁有一定的敏銳度，並且在公寓建好之前能夠很好地閱讀該地點。

當然，如果您擁有一名優秀的房地産經紀人，以上的問題便迎刃而解，新舊公寓，遊刃有余。

聆聽半小時講解，帶您從繁華步入經典

—資深經紀人吳洲推介

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關于作者：吳洲

關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。

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