市場拾遺
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在藍籌股普遍面對盈利下跌的趨勢下，房地産投資信托（REIT，以下簡稱房托）在本地股市的表現，可說是一枝獨秀。
目前，本地股市有38個房托，總市值超過870億元，是亞太區房托的主要市場之一。今年以來，本地股市的房托指數上漲9.3％，而股息收益率則達6.8％。相比之下，衡量藍籌股的新加坡海峽時報指數今年以來下跌1.8％，而股息收益率平均是3.9％。
本地房托不僅跑贏大市，股息收益率也高過澳大利亞（6％）、香港（6.3％）及日本（3.9％）股市的房托。
今年，本地股市迎來了三個新房托上市，它們投資的房地産都是分布在其他國家。
宏利房地産信托（Manulife US REIT）在美國投資辦公樓、星獅物流工業信托（Frasers L&I）在澳洲投資工業廠房，而運通網城房産信托（EC World）則在中國杭州投資物流房地産業。新加坡交易所透露，還有房托排隊等著上市。
外國機構投資者加大投資
本地股市的房托，不僅吸引追逐高收益的散戶，也獲得機構投資者的青睐。彭博社上個星期報道，自今年6月以來，外國的機構投資者在本地股市的房托加大了投資。在這段期間，資金經理在本地股市買進2.18億股房托。
另一方面，本地股市上個星期迎來了首個房托挂牌基金（ETF）——輝立亞太房産基金（PAREIT）。這個挂牌基金是根據新交所的“亞太區（日本除外）股息領先房地産投資信托指數”而調整投資組合。
這個指數的成份股中，約60％是在澳洲上市的房托，約30％是本地股市的房托，其他則是香港上市的房托。這個由輝立資本發行的挂牌基金，發售價是0.933美元，在上個星期四以新元及美元開始交易。
輝立資本說，它計劃發行一個純粹跟蹤本地房托的挂牌基金。機構投資者及挂牌基金對本地房托的需求提高，有助于加強流動性及股價，從而使房托成爲投資基金的投資板塊之一。
簡明易懂但也不無風險
房托是個集體投資工具。它的收入主要是租金，而開支則主要是貸款利息及行政費用。在租金收入扣除開支後的盈利，至少90％以股息的方式，回饋股東。這個商業模式簡明易懂，但也不無風險。
首先，房托主要是向銀行貸款或發行債券融資，以支付房地産的投資。因此，利率上漲將提高房托的借貸成本，從而削減房托的盈利。
本地不少房托未雨綢缪，通過銀行再融資或發行長期債券，鎖定利率或拉長債務的到期期限（debt maturity），以減緩利率上升的沖擊。
不過，利率上升也將推高無風險的國債收益率，從而縮小國債與房托收益率的利差（spread）。利差若大幅度縮小，將削弱房托的魅力與股價。
其次，在經濟增長放緩下，房地産的租用率及租金可能下跌。最近出爐的業績報告顯示，工業房地産的房托，已經出現租用率及租金下降的問題，而盈利也受到沖擊。
租金回報率若持續下跌，最終將影響房托的資産價格。由于房托的債務率（總貸款與總資産的比率）不得超過45％，因此房托的資産價格下跌，將使負債率過高的房托陷入困境。
第三，房托在收購或翻新資産時，一般上通過私下配售新股或向股東發售附加股籌集資金。大多數的散戶投資房托，是爲了收取穩定的股息。然而，一旦房托發行附加股，散戶認購附加股所需掏出的錢，可能比長期累積的股息還要多。
另一方面，如果房托是通過私下配售新股給大戶，配售價一般上會有折扣，對現有的小股東也不利。無論如何，散戶在投資房托時，還是要預留現金，准備認購附加股。
在2008年全球金融危機時，本地房托的總市值從2007年底的312億元，猛降至2009年3月底的154億元。在那期間，房托指數下跌61％，比海指51％的跌幅還重，不少房托陷入債務危機。
曆史是否會重演？房托今年以來優異的表現，是否意味著幹旱的股市沙漠出現了綠洲，或只是海市蜃樓？