王伽勝／文 唐家鴻／攝影 張進培／設計
2015年是新加坡樓市疲弱之年，而這種低迷情緒延續至2016年，因爲降溫措施近期內將不會放寬，同時房地産業又出現大量新私宅建成。
但隨著一些利益相關者作出相應調整，預料2017年房地産市場情緒會改善，私宅價格可能趨向穩定。
私宅市場的低潮期
本地租金和私宅價格預料今年全年將繼續軟著陸，樓市也繼續低迷。這主要是因爲自2014年以來，市場有大量完工的新私宅項目推出。
市區重建局數據顯示，2012年取得臨時入夥證（TOP）的私宅單位（有地和非有地）共1萬零329個，但這數目在過去幾年不斷上揚，今年預計完工的私宅單位共有2萬1627個，比2012年多出近一倍。這也造成私宅空置率上揚，截至今年第三季已達到8.7％，
私宅空置率上升，意味著租戶有更多選擇，對租金市場無疑形成下行壓力，令不少私宅投資者興趣缺缺。
私宅市場將見隧道盡頭的亮光？
根據市建局數據，今年第三季非有地私宅價格和租金分別環比下跌1.5％和1.2％，跌幅比前兩個季度大。
不過整體而言，私宅價格從2013年第四季至今累計跌幅達10.8％，以三年跌約10％的角度來看，私宅下跌幅度並不算大，屬于“軟著陸”。
相比之下，在全球金融危機期間，互聯網泡沫、沙斯時期和亞洲金融危機，本地私宅價格分別下跌24.9％、20％和44.9％，跌幅比現在來得更顯著。
兩種極端的期望
● 持謹慎、懷疑態度的觀點
從某個角度而言，私宅價格軟著陸其實有如一把雙刃劍，會導致私宅價格跌勢緩慢，形成市場的負面氛圍。
在其他私宅下跌時期，私宅價格短期內迅速下滑探底，讓買家很快地找到購買私宅機會。例如2009年第一季，私宅價格在一個季度內就猛跌14.1％，第二季又跟著跌4.7％。可是隨著全球經濟在2009年下半年趨向穩定，私宅價格半年間就迅速反彈。
私宅價格猛跌（在一兩季度內）肯定會影響項目的盈利率。但這會讓發展商和賣家馬上作出決策，關上令人失望的篇章，然後繼續前行，樓市整體購買情緒很快也能帶動起來。
反之，在樓市肯定軟著陸的情況下，一些有意購房者意識到房價下跌勢頭幾乎是必然的，可能不急于搶購。這將使到樓市可能陷入長時期低迷狀態。
● 更積極的觀點
本地樓市已度過近三年艱難期，不斷遭受私宅價格下跌和購買情緒低落的影響。今年中，英國公投脫離歐盟事件令全球局勢不確定性上升，也讓一些人擔心它將嚴重打擊本地樓市。
不過，樓市情緒正逐步改善。基本上，賣家和發展商已變得較務實，能調整價格達到買家的預期。
我們相信，私宅價格明年趨向穩定性的概率達65％，即使下跌，跌幅頂多只有3％。可是私宅價格回升可能性也不大，上漲概率只有15％，即使上漲，漲幅不會超過3％。
2017年私宅價格和租金穩定的可能性較大？
目前，市場對已完工私宅的購買興趣似乎正在升溫，這主要是因爲買家發現這些項目的價值定位，包括它們設計和設施會較好。
一些投資者也了解到市場往往有波動性和周期性，在經曆艱難時刻後往往是更美好日子的到來。所以他們開始尋找物有所值的購買機會——盡管大部分買家仍持著甯缺毋濫的態度，不急于進場投資。
另一方面，一些項目將受額外買家印花稅（ABSD)條例影響，迫使發展商得削價賣出單位。有不少買家就對這類項目有著濃厚興趣。但要注意的是，這些項目一般都將完工，貸款壓力會更大。
總的來說，在2017年，業主相信會較願意後退一步，定價方面比較務實。這將能除去私宅價格軟著陸對市場造成的影響，尤其是避免市場陷入漫長又消極的下行期。
本文作者是智信研究與咨詢總監
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