房地産解碼
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陳勁禾 報道
銀行發放的房屋貸款，是按照房地産的估值計算，如果房子大幅度貶值，銀行很可能會要借貸人以現金補足，維持放貸與房地産估值的比率。
有買賣股票的人，應該聽說過追加保證金（margin call），這個概念也適用于樓市。
雖然要求房貸借貸人“補倉”的案例在本地相當罕見，但由于“補倉”通知一般上來得突然，預先了解爲何銀行會有如此舉動，有助于擁房者做足防範措施。
銀行發放的房貸，是根據貸款與估值比率（Loan-to-Valuation，簡稱LTV）計算。
在樓市低迷、甚至是崩盤時，房地産可能會大幅度貶值，這會影響銀行應發放的貸款額。此時，銀行便會叫借貸人補足差距。若借貸人平時沒有一筆儲蓄在手，就可能會陷入經濟困境。
假設你購買一個100萬元的私人共管公寓單位，按80％的貸款與估值比率計算，你可以借的房貸爲80萬元。
償還貸款一年後，你還欠銀行78萬元。這時，銀行認爲樓市陷入低迷期，決定爲你的公寓單位重新進行估值，發現它現在只值70萬元，這是銀行就會叫你用現金補足差距。
這一般上有兩種做法。第一種做法是補足未償還額與房地産估值之間的差距。房子現在值70萬元，而你還欠銀行78萬元，就得補回8萬元。
第二種做法是補足貸款額與按LTV可借貸款額之間的差距。假設還了幾年貸款後，你還欠銀行60萬元。
這時，房子只值70萬元，按80％的貸款與估值比率計算，銀行應該只借56萬元給你，你就得補回4萬元。
不同銀行有不同的條例，要了解銀行在什麽情況下會對房子重新估值，須詢問各別銀行。
本地樓價基本上起伏不大
不過，樓市畢竟不是股市，房地産的估值不會隨時出現驚人的起伏，因此銀行也鮮少有必要對房地産重新估值。
根據市區重建局的私宅價格指數，過去26年來，本地私宅價格只經曆過兩次較爲顯著的下滑。
一次是在1997年亞洲金融危機過後，私宅價格指數從1996年第二季的高峰，大跌45％至1998年第四季的低谷。
另一次是在2007年至2008年的全球金融危機過後，指數從2008年第二季的高峰，下滑25％至2009年第二季的低谷。
銀行不會輕易重新估值
此外，估值是一個耗時、耗力、耗資金的過程，所以除非真有必要，銀行不會動不動就展開重新估值的活動。
盡管如此，盡量減少借貸、平時未雨綢缪，都是每名擁房者應該注意的。