財經人物
來自中國的青建集團在18年前進軍新加坡承包建築工程市場，後來在2008年成立青建地産（南洋）集團，正式跨界成爲本地第一家中資房地産發展商。
如今，它已成爲我國主要發展商之一，也是新加坡獨創的房屋類型——執行共管公寓的最大發展商。
青建地産到底憑著什麽思維方式和策略，能在本地房地産業占一席之地？它又是如何引領與掀起業界競相發展智慧屋和推展智慧生活方式的新風潮？
不少買家可能對中資發展商存有偏見或不好的印象，因此當青建地産（南洋）執行董事李俊（41歲）聽到買家表示對公司感到安心時，頓時備受鼓舞。
那一次，青建地産在私宅項目水岸康居（Riversound Residence）竣工後爲買家舉行一場講座，征詢買家的意見。
講座結束後，一個男買家上前拉著李俊的手，並在介紹過同行的太太和兒子後說：“當初我們買你的房子的時候，他們都問我，你怎麽買中國公司的房子？”
“它們（指中國發展商）的品質不好的，它們賣完房子就走的，服務也不好的。但是，你今天這麽說，我就放心了。”
青建地産在水岸康居項目中爲居民引入手機應用，通過這項科技促進他們在購物、維修、學習和休閑等家庭需要的便利。這也是公司開啓發展商在項目竣工後，仍跟客戶維持聯系的一項全新嘗試。水岸康居于2012年推出，2015年竣工。
李俊接受《聯合早報》訪問時仍難掩喜悅之情：“當時我聽了之後也很受鼓舞，覺得這事看起來還行，還可以做。人都需要鼓勵，雖然生意做到這個規模，但我也需要鼓勵。”
青建地産堪稱本地房地産界的過江龍，如今已跻身本地主要房地産之列。1999年進入新加坡，開始建築工程的承包業務。2008年，集團推出私人發展商設計、興建和銷售（DBSS）的碧山“怡然閣”（Natura Loft）組屋，正式跨界成爲本地第一家中資房地産發展商。
隨著上周五剛推出執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）悅心雅軒（iNz Residence），集團至今共推出11個項目。盡管是中資發展商，但集團多年來活躍于EC領域，給人深刻印象。
李俊爲悅心雅軒舉行推介會後接受《聯合早報》的訪問，娓娓道出集團進入EC市場的緣起。
額外買方印花稅出爐 看到EC需求發展機會
2012年，政府推出額外買方印花稅（ABSD），針對外國人和非個人買家的額外買方印花稅，稅率等于房價的10％。
據報道，這導致2012年的外籍買家比率跌至7％。隔年1月，政府再把外國人必須繳付的額外買方印花稅率提高至15％，進一步壓低外籍買家的需求。
李俊透露，經過分析後，集團預料本地房地産將進入“冷靜期”，而他的個人經驗，也讓他體會到外國人買房面對的困難。
他透露，由于經營房地産業，他本身當時也在尋找投資機會，但卻發現需要支付額外買方印花稅，自己買房“也成問題”。他原本想從同太太聯名的房地産中割除自己的名字，再買另一套房子，可是“算了半天，還是覺得不劃算”。
由于降溫措施的緣故，集團看到了EC的需求和發展EC的機會。與此同時，在政府大力推動EC的過程中，集團也自然而然地建了最多的EC。在李俊看來，EC類似大陸“剛需房”或俗稱“丈母娘房”的房屋類型。“剛需”就是剛性或硬性的需求，以自住爲首要條件。
他指出，本地EC的形成是爲了照顧夾心層（買不起私宅又不能買組屋者），讓要結婚生子的國人買屋自住。在新私宅交易當中，每年都有3000至5000個私宅被買來自住，可見買屋自住有一定的需求。
不擔心EC市場供應過剩
自2011年推出EC樂水居（Riverparc Residence）以來，除了2012年推出的水岸康居和星河灣（River Isles），集團之後推出的六個項目清一色是EC項目。
他說：“當時人們（包括發展商）認爲私宅火熱，EC沒有市場，而我們卻對EC積極一點。”不過，事實上，集團一直也有參與私宅地段的競標，只是沒有得標。
近年來，不時有關于EC供應過剩的報道出現，但李俊並不擔心EC市場。他解釋，未來兩年沒有EC的新供應，而對EC的需求則每年都存在。
“無論是結婚、生子的家庭，或者新移民都有需求，EC本來就不是熱銷樓盤。當初，我們認爲EC可行，也是因爲它是屬于每天、每個月都可能會有新需求的一項産品。我們並不期望在推出兩三個月後就賣完。”
去年推出的品尚居（The Visionaire）至今賣出五六成，李俊也認爲這項銷售情況穩定。
除了給人主打EC的印象，青建地産近年也頻頻在盛港、榜鵝和裕廊一帶出擊。
前幾年集中在榜鵝發展
李俊在回答記者的提問時，表達了集團與其他人的想法不同的逆向思維，以及跟著政府一起走的“順勢而爲”的想法。
他說，早在2010年，集團就探討過在裕廊發展，但卻無法標到土地。之後，政府開放盛港和榜鵝一帶的土地招標，很多人都認爲那裏遠了一些，但青建地産卻看准未來全島各處的市場環境會相當平均。
“在中國，開半小時的車不算什麽。但在新加坡，人們就覺得很久。但我們認爲，政府一直在推動榜鵝的發展，這一帶的潛力會被帶出來。所以從2011年至2013年，我們都更多地集中在榜鵝發展。”
說到這裏，他總結了青建地産逆向思維的選擇手法。“我們看好榜鵝，大衆卻不看好。別人不看好EC，我們卻看好它。”
重要的是，集團也在跟著政府的腳步走，“政府推動什麽地區，我們會乖乖跟著政府一起走。政府已投入大量資源，我們只是順勢而爲”。
他認爲，政府要進行發展也很辛苦，如果發展商也能一起協助政府來共同發展某個地區，是一件好事。
智慧科技受買家歡迎 主流發展商相繼跟進
青建地産支持政府把新加坡打造成智慧國的計劃，因此它既引領智慧房和智慧生活潮流，也期望借此帶動業界的發展。
除了采用智慧科技，青建地産也開展了許多新做法，包括“靈活構空間”（CoSpace）概念。這類設計讓屋主可根據各自的居住需求，把單位中的一個特定空間改造成另一用途的空間。
由于青建地産不斷有新嘗試，李俊不諱言，許多同行或許覺得它跑得很快，往往在思索它接下來又會亮出什麽新招數。但李俊說，集團所做的都“有迹可循”，“我們是一步一腳印，一個台階一個台階往上走的。”
“我們在創新方面作好本分，在穩固的基礎上往前邁進，這樣每一步創新才能紮實。我們不是憑空跳躍，也不是乾坤大挪移。”
集團采用智慧科技是從投資創立慧生活（hiLife Interactive）公司開始。水岸康居竣工後，集團讓居民采用手機應用；去年，它更推出屬于智慧屋的EC品尚居。
上周推出的悅心雅軒，則是進一步在智慧屋的基礎上帶動智慧生活方式的又一新一代住宅力作。它也擴大合作夥伴，之前有三星，最近又宣布跟新電信的合作。
要做先鋒不做先烈
不過，集團也注意不要跑在需求之前。李俊說：“做的時候，我們也知道要做先鋒，不做先烈。”
雖然追求創新，但集團在科技和産品的選擇方面還是小心翼翼，只選擇成熟穩當的科技。例如，集團對“語音控制”的技術還沒有充分的信心，因此並未采納這項科技。
銷售數據證明，集團使用智慧科技的做法，受到買家歡迎。采納品尚居智慧配套的買家占總數的80％。這也是集團始料不及的，也讓大家看到市場對智慧房的需求。之後，其他主流發展商也陸續推出有智慧概念的私宅。
李俊說：“政府推動智慧國的計劃，也要有人來做。政府有在測試不同産品，而我們也根據我們的理解提出方案，並作出分享。”
對于業界的反應，他說：“我覺得是有益的，這是一個相互促進的過程。我希望大家能一起推動行業的進步。如果我一個人做，會覺得很無聊，沒有意思。行業的多數公司一起推動，才可以形成一個方向和主流。”
談到當初投資創立慧生活的初衷，他的想法是希望業界能有這麽一家公司，可以幫助業界及公司解決采納智慧科技方面的問題，並期望把它塑造成新加坡品牌，有更好的發展。
因此，青建地産讓慧生活獨立運營，無須聽命于集團，讓後者能平等對待集團和其他發展商。他透露，慧生活將會有新的股東，而他希望很快就能作出相關宣布。
首次發展商住項目 團隊半數新加坡人
青建地産過去在標地時有成功，也有失敗的經驗，集團之後是否有檢討和調整策略？
對此，李俊說，集團多年來的發展穩定，一直都有標到項目，因此能確保集團的持續發展和運行。
集團去年也作出兩項新的嘗試。首先是爭取到一幅3億零100萬元的武吉巴督綜合發展項目地段，這將是集團首次發展有零售部分的商住項目。
其實，集團也曾經參與榜鵝綜合項目的競標，但因標價屈居第二而沒有成功。
另一項新嘗試則首次爲集體收購“拿出支票”，要以6億3800萬元買下私有化中等入息公寓（HUDC）順福雅苑（Shunfu Ville）。不過，這項交易因爲有兩個屋主上庭提出反對而尚未完成，最高法院上訴庭將在4月審理上訴申請。
集團也不斷改善産品和求進步。李俊舉例說，集團早期有建造開放式的晾衣空間，但後來發現新加坡時常下雨，會造成雨水流入廚房，因此之後已停止建造這類開放式的空間。
青建地産目前的團隊有30余人。李俊透露，當中一半是新加坡公民，若把永久居民計算在內，則有八成是本地人，陣容和工作方式俨然是一家新加坡企業的樣子，而不像典型的中國公司。其他員工雖然不是本地人，卻在我國求學或工作多年，因此已經完全融入本地的生活和工作環境中。