陳婧 報道
新加坡大型房地産投資機會減少，再加上地契時間較短，越來越多本地房地産投資信托（S-REIT）轉向海外市場尋求發展機遇，一些原本就在海外投資的信托也積極開拓新市場。
根據華僑投資研究的報告，過去半年來，至少有五個本地挂牌的REIT都通過收購海外資産，開拓新市場，其中多數集中在歐美地區。
豐樹工業信托（Mapletree Industrial Trust）去年9月表明有意將投資範圍從新加坡擴大到歐洲、美國和亞太地區。
信托隨後與贊助機構豐樹産業設立合資企業，收購美國的14個數據中心。去年底，星獅商産信托（Frasers Commercial Trust）也與星獅地産子公司組成合資公司，買下西倫敦的法恩伯勒商業園。
豐樹大中華商業信托（Mapletree Greater China Commercial Trust）今年3月收購日本六座永久地契辦公樓。
星獅物流工業信托（Frasers Logistics & IndustrialTrust）4月向星獅地産收購在德國和荷蘭的21座房地産，將業務拓展至歐洲。
最近一宗REIT海外收購，是凱德商務産業信托（CapitaLand Commercial Trust）本月買下德國法蘭克福一棟甲級辦公樓，標志著信托進軍歐洲市場。
華僑投資研究分析師王德清說，促使本地信托收購海外資産的原因包括海外有更多永久地契地段、加權平均租賃期限（WALE）更長、租用率更高，以及通過當地貨幣融資的成本更低等。
星獅物流工業資産管理公司總裁沃雷斯（Robert Wallace）此前受詢時就指出，信托進軍德國與荷蘭市場，是因爲德國土地供應有限，租用率增長速度比設施完工還快，而荷蘭的工業和物流房地産供應減少，過去三年租用率也有所上升。
REIT投資者態度轉變
星展集團研究分析師宋建榮和陳偉祥指出，由于擔心外彙風險以及對海外市場缺乏了解，許多投資者不希望本地信托收購外國資産，“不過，投資者的態度正在發生轉變。“他們發現，海外擴張通常能推動每單位派息（DPU）可持續增長。”
據報告統計，過去REIT宣布海外收購計劃後，短期內通常會有負面反應，股價可能在一天內下滑3％。但近來投資者對這類宣布多給予正面反饋。
以豐樹工業信托爲例，它在宣布擴大投資範圍和收購美國數據中心後，當天股價均上揚0.5％，三個月回報率分別攀升11.4％和5.6％。
報告認爲，除了推動DPU，海外擴張也有助于信托實現收入多元化，抵禦本地經濟衰退和樓市周期更叠的風險；尤其是工業房地産投資信托，它們在本地的資産價值受到30年土地租約限制，將隨時間推移而貶值，因而有必要轉向海外尋求長期或永久地契房産。
海外市場的機遇往往伴隨著風險。宋建榮和陳偉祥認爲，本地REIT的海外擴張有四大成功要素。
拓展海外四大成功要素
首先，信托應選擇與原有市場風險相近的市場，以新加坡爲例，風險程度相近的市場包括澳大利亞、歐洲、美國、日本和中國一線城市。其次，信托應繼續專注于原有資産類別。此外，如果信托的贊助機構或合作夥伴在新市場擁有一定業務規模，投資者對信托了解當地市場更有信心。最後，比起四處撒網，信托應專注于幾個關鍵市場，這能確保管理公司的資源和精力得到有效分配。