房地産市場今年更火熱，若無法砸大錢買房買樓，投資相關股票是另一個選擇。那究竟是投資如開發商或建築商等房地産類股，還是較高收益的房地産投資信托（REIT）更爲理想？兩者雖然都面向鋼骨水泥，不過性質上大有不同。
在房價漲、利率起的大環境下，對兩者來說是利是弊？
做任何投資前，首先散戶需了解房地産股和房地産投資信托（REIT）之間的不同。FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析員曾德均整理的列表，就提供了一些基本概念。（見右表）
輝立證券交易員張桓滋接受《聯合早報》訪問時也表示，房地産股以建造和銷售各種房地産項目爲主。房地産股發展的項目周期較長，股價相對波動較大，一般也不能固定派息。
REIT則是由經理管理的信托，通過旗下同類型房地産租金生成收入。REIT分成幾種，包括辦公樓、工業、零售、酒店服務和醫療等。近期還有新型和更多元化的信托加入，如數據中心。
REIT一般上以穩定租金作爲收入，股價相對平穩，派息也比較穩定。
張桓滋也說：“投資之前最基本的是，了解這些公司的房地産有哪些及表現如何。它們很多是國際化的，可能分布在亞太、南亞、歐洲和北美。零售信托是最直接可以了解的，因爲投資者可以到購物商場等觀察出租率和人流量等。”
應按投資目的選擇
REIT的派息較高又穩定，但不一定比房地産股更受青睐，主要還是得看投資目的。
星展集團研究分析師陳偉祥受訪時說，REIT通常會派發固定股息，而且每年穩健增長1％至2％。房地産股則基于行業性質，波動會較大。如果投資目的是以收取股息爲主，REIT會是較理想選擇。
至于房地産股，因股價起落較大，一買一賣之間賺錢的可能性較高，當然風險也比較大。
這一年來，一些房地産股的股價表現比海峽時報指數（STI）來得好，但陳偉祥觀察到最近房地産股出現一些套利活動，主要因爲投資者把部分潛在的政策風險考慮在內。
房地産熱潮持續延燒，而從目前不斷攀升的房地産價格來看，房地産開發商受益的機會比REIT來得多。
曾德均表示，房地産市場的供求是影響房地産股股價的一大因素，僧多粥少時房地産賣價會推高，相關類股的股價也可從中獲利。
張桓滋也表示，全球房地産市場複蘇，許多投資者考慮直接購買公寓等作爲投資，帶動本地房地産市場，房地産開發商也趁此機會推出不同項目。
另外，宏觀經濟也是考量因素之一。張桓滋說，近期全球整體環境複蘇，主要因爲通脹率和就業率等經濟數據轉好，科技公司帶動市場收益增長，石油價格也有所回升。這些利好因素會在較短時間內反映在房地産股，因爲較好的整體經濟環境通常可提高項目銷售。
利率上揚不利兩者
無論投資房地産股或REIT，利率上揚對兩者都是不利因素，不能忽略。
張桓滋表示，利率上揚是大勢所趨。在較高利率的大環境，房地産股可能會因爲債務比例提高、營運成本增加而影響淨利。
曾德均也提醒：“貸款成本提高，個人的購屋能力也會受影響，打擊住宅市場。”
對REIT而言，張桓滋認爲目前經濟增長勢頭和整體供應放緩，可帶動租金上漲，減緩利率帶來的不利沖擊。然而，利率持續增加會減低REIT收益率的吸引力。
分拆房地産上市選母公司還是信托？
一些較大型的房地産集團，會拆分出一些物業打包成REIT賺取租金，作爲另一種收入來源。那投資者應該選擇“母親”還是“孩子”？
張桓滋表示，會分拆業務打包作REIT的，通常是市價較高的公司。兩種投資各有千秋，公司內部也有不同劃分。所以，最終還是需按投資目的作選擇。
“如果投資的目的是想得到一些股息的同時，股價也有增值潛力，那可以考慮這些市價較高的房地産股。不想承擔太高風險，又要穩定股息的，則可選擇REIT。當然，投資者也能自行組合投資選擇。如果能承擔較高風險，又看好房地産領域，也可考慮較小的純房地産開發商。”
陳偉祥也說，分拆資産上市可協助房地産開發商實現資産的價值，和重新調整資産負債表。即使兩者股價都具上揚空間，尋求固定收入的投資者還是會傾向REIT。
REIT ETF免預扣稅將更具吸引力
近幾年本地市場推出數個房地産投資信托挂牌基金（REIT ETF），可同時投資多個REIT分化風險，並借助專業挂牌基金經理的經驗和管理。
然而，投資REIT的收入不需繳稅，S-REIT派發給REIT ETF的收入卻需繳納17％的預扣稅（withholding tax）。政府宣布，最快從今年7月1日起，REIT ETF可豁免繳交此稅。
曾德均認爲，此舉可提高收益率，加上其他原有優勢，REIT ETF會比之前更具吸引力。
張桓滋說：“17％預提稅（withholding tax）的稅收流失影響投資者收益，沒能夠充分達到投資者的投資利益。在新稅制下，投資者如果要降低風險，可考慮在組合中加入一些挂牌基金。”
他也建議投資者留意REIT ETF的管理費用，雖然這通常已反映在價格中。例如，利安—輝立新加坡房地産投資信托交易所挂牌基金（Lion-Phillip S-REIT ETF）的管理費是一年0.5％，輝立新交所亞太股息領先房地産投資信托挂牌基金（Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF）則是一年0.3％。