市場拾遺
股市投資者一般上都聽說過，利率上漲推高利息開支，對房地産投資信托（REIT）不利。其實，REIT的租用率下跌，也會影響業績和股息派發，但REIT的租約風險（leasing risk）卻沒有受到同等的重視。企業債務過高、經濟增長放緩以及全球供應鏈的重新布局，將加大REIT的租約風險。
上星期二，香港上市公司CWT國際發生債務違約事件，牽連本地三家REIT。債權人發出違約通知，表示將接管CWT國際所提供的抵押資産，包括新加坡CWT公司的100％股權。這將可能導致新加坡CWT公司也出現違約事件，從而影響它與本地REIT的租約。
CWT國際是中國海航集團旗下的香港上市公司。曾幾何時，海航集團通過舉債狂購海外資産，包括在2017年以14億元全面收購本地上市公司迅通集團（CWT），並將後者從本地股市除牌後，以CWT國際的稱號在香港上市。不過，在中國政府加大對海外並購管控的力度後，海航集團轉而抛售海外資産以減輕債務壓力。
去年7月，CWT以售後回租（Sale and Leaseback）的方式，將本地五個倉儲物流設施脫售給豐樹物流信托（Mapletree Logistics Trust），套現7億3000萬元。豐樹物流信托將這些資産租回給CWT，初期的租金回報率是6.2％，而CWT也成爲豐樹物流信托的最大租戶。截至去年底，在豐樹物流信托的總租金收入中，CWT占9.1％。
另外兩家受影響的是凱詩物流信托（Cache Logistics Trust）以及寶澤亞太房地産信托（AIMS APAC REIT）。截至去年底，CWT在凱詩物流信以及寶澤亞太房地産信托的租金總收入所占的比重，分別達20.6％以及8.4％。
這三家REIT異口同聲指出，CWT至今沒有拖欠租金，而且它們也持有三至六個月的押金。凱詩物流信托指出，目前CWT所占的租金比重已下跌至16.5％。它有信心說服那些使用CWT倉儲設施的租戶，直接與凱詩物流信托簽約，並找新租戶以確保租金收入平穩。
不過，以目前經濟放緩的市況，REIT在失去一個大租戶後，要找到新租戶填補所有的空間，需要一些時間。此外，有些房地産是根據特殊需要而設計，或是在使用上受政府條規限制，這使REIT在尋找租戶時碰到更大的困難。
例如，在2015年速美商業信托（Soilbuild Business Space Reit）以9700萬元向特藝石油能源（Technics Oil & Gas）購買一塊工業房地産地段，然後租回給後者。不久後，特藝石油能源因債務問題申請司法管理，而速美商業信托也沒收了18個月的租金押金。不過，裕廊集團規定，該地段至少70％必須是租給油氣行業的租戶。在油氣業低迷的市況下，這個房地産大部分空置多年。最近，速美商業信托以3400萬元脫售這個資産，遠低于它之前支付的9700萬元買價。
速美商業信托目前又有另一個大租戶面臨司法管理，這個租戶占總租金收入的比重達6.1％。
不少債務高的企業，通過售後回租的方式，將房地産脫售給REIT套現，而REIT也通過回租的方式，獲取租金回報。一般上，債務高的企業急于套現，在回租時願意支付較高的租金。售後回租推高REIT的租金回報，但債務高的租戶也加大REIT的租約風險。
在2014年，凱發集團（Hyflux）以售後回租的方式，將總部大廈賣給騰飛瑞資（Ascendas REIT），套現1億7000萬元。當時，凱發的債務已經相當高。在這項交易中，凱發向騰飛瑞資租回大廈一半的樓面，租約15年，並爲空置的空間提供三年的租金保證。騰飛瑞資當時說，它第一年從這個大廈獲得的淨投資收益達6.98％。
同樣的，凱發在2017年將大士南的一塊地段賣給易商紅木信托（ESR REIT），套現9500萬元，並且也簽下15年的回租租約。易商紅木信托當時在文告中說，這宗交易讓它“擴大優質租戶組合”。不久後，凱發宣布債務重組，而騰飛瑞資與易商紅木信托分別向它索償1億2000萬元及1億5000萬元的租金擔保損失。
本地REIT的股價今年以來已上漲近10％，主要是市場對利率風險的擔憂減退。但在經濟放緩以及需求疲軟之際，REIT的租約風險比利率風險來得大，而這似乎還未完全反映在REIT的股價上。