貿易戰煙硝四起，提高了投資者的避險情緒。不少股市投資者轉向股息派發較爲穩定的防禦股，而房地産投資信托 （REIT） 成爲防禦股的首選。衡量本地股市REIT表現的富時海指房地産投資信托指數（FTSE ST REIT Index）顯示，今年以來REIT的股價上漲13%，而同期的海峽時報指數只上升3%。以投資總回報（股價上漲加上股息收入）而言，REIT上升近17%，而海指則上升5%。換句話說，REIT遠遠跑贏大市。
本地股市共有34只REIT、三只投資于REIT的房地産挂牌基金以及七個集REIT與商業信托爲一體的合訂信托。它們的總市值達1000億元，占本地股市的10%。根據馬銀行金英證券最近的報告，本地REIT去年平均股息收益率是6.5%，而今年預示的股息收益率則是6.7%。相比之下，海指成分股的平均收益率是4%。
在資産類別方面，目前在本地上市的REIT涵蓋商場、辦公樓、工業房地産、酒店，以及醫院。在地理分布方面，越來越多REIT到海外購置資産或是以海外資産爲主要業務，這包括中國、澳大利亞、英國，以及美國。上個月新上市的兩個REIT，資産全部都在美國。
股息收益率、避險情緒以及本地REIT市場的深度與廣度，吸引機構投資者湧入REIT的投資。今年第一季，機構投資者投入本地REIT的淨資金達到2億3960萬元。美國投資基金Cohen & Steers主管在接受媒體訪問時指出，市場上的私募基金過多導致資金閑置以及收益減低。因此，機構投資者撤出房地産投資的私募基金，轉向流通性較大的REIT。這家投資基金最近增持百彙生命房地産投資信托（Parkway Life）股權至5%以上，而後者的股價上個星期四創下曆史新高。
貿易戰以及美國公債收益率持續倒挂，引發經濟增長放緩甚至衰退的憂慮。市場期待美國聯邦儲備局減息以扶持經濟增長，加大了REIT的吸引力。利率下跌不僅減輕REIT的融資成本，而且也擴大REIT收益率與無風險公債的息差 （yield spread）。利率低下的預期，促使投資者願意承擔更大的風險。對于投資者而言，即使以更高的股價投資REIT，還是能獲得比公債債息高出許多的息差。本地多個REIT的股價最近都有不錯的表現，有些還創下曆史新高，尤其是大市值的REIT。
然而，大市值REIT的股價急漲，導致它們的股息收益率下跌。雖然REIT總體的預示平均股息收益率達6.7%，但在10個市值最大的REIT中，有六個的股息收益率跌至5%以下。換句話說，在股價急漲後，大市值REIT的股息收益率與無風險新加坡10年期公債的息差開始收窄，可能預示股價已經逐漸見頂。
經濟增長放緩或削弱防禦性
另一方面，經濟增長放緩以及貿易戰對全球供應鏈的沖擊，也可能削弱這個投資工具的防禦性。
首先，REIT要維持穩定增長的股息收益率，就必須提高租金收入。一般上，這是通過資産增值方式（AEI）提高現有資産的租金收入，或是收購資産以增加租金收入來源。然而，經濟增長放緩以及供應過剩已經影響一些REIT的租用率以及租金收入。它們是否能維持穩定增長的股息派發，取決于總體經濟的增長以及房地産供需的平衡。但在這一方面，貿工部已經調低了經濟增長的預測。
REIT調高租金引起反彈
同時，在經濟增長放緩下，REIT持續調高租金的做法，引起不少租戶的反彈。新加坡工商聯合總會推出了“公平租約框架”，以制止業主隨意提高租金。這個框架目前只是一個指引，但有中小企業要求通過立法，限制租金上漲的幅度。
其次，REIT管理人在買賣資産時，都獲得傭金。股息收益率下跌以及利率走低，將促使REIT管理人更積極地買賣房地産。一般上，REIT是通過發售新股或私下配售新股，籌集資金進行收購。因此，投資者或許應留意REIT的償債以及股息派發的能力。一些REIT通過發行永久債券，變相地推高債務。也有一些REIT通過以股代息（scrip dividend）的方式，減少現金的耗損。此外，REIT紛紛到海外投資房地産，面對貨幣彙率以及法規風險。這都削弱了REIT作爲安全資産工具以及提供穩定股息收入的功能。
富時海指房地産投資信托指數目前是880點，創下六年來的新高，但離開2007年的高峰期，還有一段距離。投資者追逐收益股，可能繼續推高REIT的股價。在這波動的股市，分析師也普遍推薦REIT避險。另一方面，本地股市的REIT板塊，比2007年更有深度與廣度。機構投資者的參與，推高了REIT的股價 。
然而，REIT的漲勢似乎已將許多利好因素，反映在股價上。相對上，不少藍籌股在慘跌後，估值以及股息收益率達到相當誘人的水平。或許，是時候考慮采取逆向投資的策略。