劉崇瑜 報道
在2019冠狀病毒疾病暴發期間,本地零售業房地産投資信托(REIT)業主對租戶提供的援助措施,雖然有可能會削弱信托的近期盈利前景,但這些舉措將有助于促進業主和租戶之間的關系,使之變得更爲牢固。
根據星展集團(DBS)發表的最新研究報告,自2018年以來,各零售REIT的入駐率已有所提高;如今,在信托積極管理的情況下,入駐率預計將更爲穩固。
已公布援助計劃
共分爲六項措施
目前已公布的援助計劃共分爲六項措施。其中,包括了豐樹商業信托(Mapletree Commercial Trust)和凱德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust,簡稱CMT)分別准備的1100萬元和1000萬元租戶援助配套、租金回扣、轉移房地産稅回扣、免費停車及以保證金代替租金和縮短營業時間。
報告中,星展集團分析師陳偉祥和陳麗睿還指出,凱德集團(CapitaLand)、星耀樟宜(Jewel)和樟宜機場對各自的商家租戶皆有相關的援助措施。
針對這些援助對信托的具體影響,陳偉祥在接受《聯合早報》訪問時表示很難給出確切的數據。他指出:“我們在報告中假設,每個租戶都享有半個月的租金回扣,外加業主轉給他們的房地産稅回扣,若購物中心在接下來的兩個月內的零銷售量爲零,信托2020預估財年的派息預計將下調3%至5%。但我們認爲,這僅是最壞的情況。”
此外,多數租賃屬于固定租金外加以營收爲計算基礎的租金(gross turnover,簡稱GTO)模式。報告指出,鑒于GTO相關的租金占比不到5%,即便銷售下降長達兩個月,對2020預估財年每單位派息(DPU)預期影響不大,跌幅可能維持在0.2%至1.2%的範圍內。
輝立證券研究部投資分析師王佩鳳也認爲:“租戶援助措施的影響是短期並且可以控制的。”
她以星獅地産信托(Frasers Centrepoint Trust,簡稱FCT)和CMT爲例指出:“它們已准備把15%的房地産稅回扣轉給租戶,同時還會退還一個月的保證金給更多受影響的租戶,以幫助他們舒緩現金周轉壓力。此外,例如免費的午餐時間停車和預訂中庭空間的折扣價等營銷活動,都是爲了幫助租戶促進銷售。”
星獅地産信托仍在檢討援助租戶程度,凱德集團則宣布,集團旗下商場的3500家餐飲和零售租戶中,受疫情影響較嚴重的1000名租戶,將可獲得一次過的半個月固定租金回扣。
“對零售信托抛售
市場反應過度”
然而,據交易培訓公司泰源(TerraSeeds)培訓主管王玢霓觀察,從今年1月20日算起直至近期的股價低點,FCT和CMT分別下跌了11.5%和16.2%。此外,除了零售業務還包括辦公樓的豐樹商業信托和豐樹北亞商業信托(Mapletree North Asia Commercial Trust,簡稱MNAC)也分別下跌了17.7%和17.5%。
王玢霓認爲:“市場對零售信托的抛售,是反應過度了。”
她以FCT爲例,指出該信托不僅資産管理規模(AUM)非常雄厚,DPU維持穩定,負債比率也相對較低。再加上信托旗下許多購物商場都在郊區,有穩定的鄰裏顧客流量,較少受到遊客流量的影響。此外,她還認爲,MNAC憑借著高檔品牌也具備抗跌能力,一旦香港局勢趨穩,便有望取得佳績。
針對FCT和MNAC的支撐點,王玢霓指出它們強勁的支撐分別是2.70元和1.10元。如果疫情加劇,FCT的下一個強力支撐將會介于2.35元至2.40元之間。