爲緩解冠病疫情對房地産業主的沖擊，新加坡金融管理局允許新加坡房地産投資信托（S-REIT）延後派息，打亂投資者定期從這項投資工具中賺取固定股息的計劃。
我國雖逐步重啓經濟活動，但複蘇前景充滿未知數，讓同經濟好壞緊密挂鈎的REIT面對收入下跌風險，或影響派給單位持有人的股息。
若股息減少成爲新常態，REIT作爲股息投資策略的一部分是否還具吸引力？本期《理財錦囊》邀請專家講解REIT的投資展望，以及較看好哪幾個領域的REIT。
冠病給不同領域的REIT帶來的沖擊不一，其中影響最嚴重的莫過于投資零售和酒店資産的信托，而這兩個領域的股息減幅也是最大的。
根據FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析員楊慧詩提供給《聯合早報》的數據，若跟去年上半年相比，她追蹤的四個零售REIT，派息率在今年同期平均削減了33個百分點。相比之下，酒店REIT的派息率平均下跌28個百分點，以及商業REIT的派息率平均減少12個百分點。
截至上月26日，這四個零售REIT，即凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）、星獅地産信托（Frasers Centrepoint Trust）、升禧環球房地産投資信托（Starhill Global REIT），以及報業控股房地産投資信托（SPH REIT），今年以來的回報率都爲負數，介于負21％至負39％。
這類投資工具的股息滑落的原因，是因爲金管局稍早前推出措施，讓本地房地産投資信托須派發90％應繳稅收入的期限，從原本財年結束後的三個月延長至12月。這旨在幫助房地産業主，在這段不穩定的時期更靈活地應付現金流需求，並保留資金扶持旗下租戶。
不過，楊慧詩指出，這筆暫被保留的股息始終會發放給投資者。她說：“經濟逐步重啓後，一些REIT如凱德商用新加坡信托和凱德商務産業信托（CapitaLand Commercial Trust）已發放在今年第一季保留的部分應納稅可派發收入。各REIT需要一些時間評估狀況，但長遠來說，隨著REIT和旗下租戶的營業環境更明朗化，REIT應該可以恢複到疫情前的派息水平，繼續爲單位持有人提供合理的回報。”
楊慧詩認爲，在現今環境下，股息投資策略仍可行，企業削減股息的舉動相信只是短暫的，投資于那些能持續派息的優質股票，而不是那些目前派發高股息但無法持續這麽做的股票，是比較明智的做法。
此外，若要確保資産組合多元化，投資者可考慮買REIT交易所挂牌基金（Exchange Traded Fund，簡稱ETF）。
美國聯邦儲備局多次重申維持低利率一段長時間。銀河—聯昌證券分析師駱敏儀認爲，相較于銀行的存款利率，REIT的股息收益率還是比較高，REIT作爲股息投資策略的一部分仍具吸引力。
大規模工業REIT或面對整合 使該領域出現非有機增長
華僑投資研究公司總經理李彩蓮也認爲，低利率環境將推動市場對高素質收益工具的需求，比如一些良好REIT。
李彩蓮說：“雖然這個領域的預估派息收益率（forward distribution yield）受到壓縮，但我國政府10年期債券的收益率急速下跌，預估收益率的息差（forward yield spread）目前爲457個基點，比平均10年的416個基點的水平高了0.7個標准差。因此，我們覺得本地REIT的估值相對不高。”
盡管前景充滿未知數，但李彩蓮相信，該領域最糟糕的情況已過去。
在短期內，REIT的發展可能因宏觀展望更疲弱而受到一定沖擊。駱敏儀預測，整體辦公樓租金今年預料下跌5％至10％。工業領域的租金和出租率短期內則可能趨軟，但長期而言，大規模工業REIT在淨資産值以上的水平交易，顯示這類信托受投資者青睐。這個領域較小的REIT或面對整合，使領域出現非有機增長。
零售領域方面，隨著租金減免援助在下來幾個月減少，商場的空置率可能提升，租金調升率（rental reversion）也可能將跌入負數。不過，該領域的表現應該已經在今年第二季觸底，員工下來重返辦公室和國人更常呆在新加坡，可能帶動商場人潮。
由于國際旅遊未複蘇，酒店業短期內缺乏利好的催化因素。市場似乎已把該領域可能面對的下行風險納入股價，該領域目前的交易價等于0.6倍到0.8倍的市賬率（P／BV）。
物流和商業園領域REIT被看好
分析師普遍覺得酒店業複蘇步伐艱難，要等到冠病疫苗出現才有望回彈。
楊慧詩則認爲，REIT市場接下來可能進一步進行整合，這其實會給合並的REIT帶來一些好處，如可降低資金成本和促進交易流動性。
此外，擴大後的REIT更具競爭力，也有助讓投資組合更多元化，這在當前具挑戰的環境中尤其關鍵。
在各REIT領域當中，李彩蓮看好數據中心、物流和商業園領域的REIT。這些資産在充滿挑戰的出租環境中最具韌性。
至于辦公樓領域，甲級辦公樓的租金在去年第四季達頂峰後已逐漸下滑。不過，多數辦公樓REIT的租金調升率今年應該會維持正數，因爲大部分在三年前簽下的租金相對較低。