王陽發 報道
新加坡交易所正在考慮多種方法，用以控制酒店房地産投資信托（REIT）普遍存在的主要租戶集中風險，並且將與業者密切合作尋找最佳方案。
新交所監管公司（SGX RegCo）首席執行官陳文仁昨日在新加坡房地産投資信托協會（REITAS）的網絡研討會講話時，透露了監管公司正在考慮的多種方法。
酒店REIT的贊助機構通常也是信托所擁有酒店房地産的主要租戶。這個安排有它的好處，例如信托能獲得穩定的租金收入。不過，陳文仁說：“最近的事件顯示，這也帶來了高度的集中風險。”
他表明，他只是列出可能的方案，並不是說已經決定采用其中的任何方法。
第一個方法是對能夠租給贊助機構（主要租戶）的酒店房地産數量設立頂限。不過，這個方法有缺失。例如對大型贊助機構不利，可能使到有一定規模的REIT因此不選擇在新加坡上市。
第二個方法是收緊對主要租戶的規定。例如，確保主要租戶擁有足夠的財力，以便能夠履行義務，有人建議采用信評。“但即使是信評，也已證明並非萬無一失。因此我們將傾向考慮其他可測量的方法，以確保租戶的財力。”
陳文仁也考慮通過全面披露，來應對這個風險。例如，可能要求主要租戶在首次公開售股（IPO）的招股書中全面披露它的財務情況。
他說：“不管我們做什麽，我們將與你們（指REIT業者）密切合作，以尋找最佳的方案。”
其實，集中風險並非新的風險。傳統的做法是要求租戶提供較高的保證金（security deposit），以便當主要租戶違約時，信托仍能夠履行財政義務，包括派息給單位持有者，同時尋找新的主要租戶。
但最近的事件顯示，如果資産是在海外，執行保證金要求時可能遇到問題，因爲外國的放貸方法和慣例可能與新加坡不一樣。
因此，監管公司在考慮采用多種方法，以提高保證金的可執行性（enforceability）。例如，要求保證金由獨立于信托和其債主的金融機構收存。此外，規定對租賃文件和放貸合約，進行額外的法律盡職調查，確保信托在最需要的時候能夠自由的動用保證金。
另外，也可以規定招股書中披露法律意見，肯定保證金的可執行性。
陳文仁並沒明說“最近的事件”是什麽。但明顯的，讓人想到美鷹酒店信托（Eagle Hospitality Trust）事件。該信托在美國有18個酒店房地産，但去年至今也是贊助機構的主要租戶拖欠巨額保證金和租金，導致所有酒店的主要租約因爲主要租戶違約而終止，信托如今已停牌。