房地産解碼
雙周爲你解碼房地産交易，掌握買賣過程、機遇和最新消息。
周文龍 報道
樓市近期火熱，許多私宅項目價格都走高，准備購房的買家，可能在房價高漲的市場中，找到一些售價比市場平均價低、看似物有所值的二手房。
但除了關注房價，你還得留意房子的估值，可別以爲撿到“便宜貨”而草率買房，結果發現房子估值遠低于售價，無法跟銀行取得你想要的房貸數額。
所謂房子的估值（valuation），就是對房産價值的評估，這是議價環節不可缺少的信息，同時對可借的房貸數額起著重要作用。
作爲新私宅項目，單位的估值一般爲它的售價，因此不存在估值低于或高于售價的情況。
不過在轉售私宅方面，不同銀行的估價可能大相徑庭。由于銀行發放的房貸，是根據貸款與估值比率（Loan-to-Valuation，簡稱LTV）計算，所以你的房子估值越低，可借的房貸數額就越少。
目前，第一套房貸的LTV爲75％，換句話說，如果你的房子售價100萬元，但估值只有90萬元，銀行發放的房貸頂限爲67萬5000元，而非75萬元。
樓市大好時，房子估值也跟著猛漲。可是樓市低迷時，房價估值卻可能大幅下跌，而銀行也能像買賣股票追加保證金一樣（margin call），要求借貸人補足貸款與估值差距。
假設你買的100萬元私宅單位，借貸時的估值是90萬元，可借貸67萬5000萬元。在償還貸款一年後，你還欠銀行60萬元。但這時樓市陷入低迷，銀行重新進行估值，發現現在房子的估值只有50萬元，銀行就會要你用現金補足10萬元的差距。
估值高于房價也非好事
估值低于房價，銀行發放的房貸就較少。那麽，估值高于房價是否就能借到更多房貸呢？
答案是不能。因爲LTV是根據估值和房價兩者之間的較低者而定，所以你的估值高于房價，銀行將根據房價計算能發給你的房貸數額。
作爲賣家來說，估值高于房價也有一些不利之處，特別是若當初使用公積金買房，或得以現金填補公積金戶頭。
比如說你決定以100萬元賣出房子，而房子估值爲120萬元。你當初是以110萬元買房，並用公積金支付全部購屋花費。
所以，當你的賣價低于估值和當初的買價時，除了蒙受虧損之外，賣價也不足以把購屋時的花費連本帶利退還給公積金局，因此得填補至少10萬元現金進入公積金戶頭。
作爲買家來說，房子估值高也會影響你須支付的買方印花稅（BSD）和額外買方印花稅（ABSD），因爲它們都是根據估值和房價兩者之間的較高者而定。
所以你是一名外國買家，須支付20％的ABSD，買的房子是100萬元，房子估值是120萬元，你須支付的ABSD是估值的20％或24萬元，而非100萬元售價的20％或20萬元。
總的來說，無論是買家或賣家，他們都應預先做好功課，了解房價的估值。否則的話，他們將陷入借不到所需房貸或需大筆現金填補公積金戶頭的局面。
（本期爲房地産解碼欄目的最後一期）