房地産解碼
雙周爲你解碼房地産交易，掌握買賣過程、機遇和最新消息。
周文龍 報道
由于美國利率上揚幅度比預期中低，本地房貸利率在過去半年來從高峰頻頻下跌。
銀行紛紛推出了更低利率的房貸配套，也讓一些屋主考慮現在是否是再融資的好時機。
然而，屋主想再融資，必須先了解再融資的原因，以及他們是否符合相關條件，否則，提前解約房貸是要支付賠償金的。
所謂再融資，是屋主向銀行申請新房貸，利用它來償還現有房貸。由于現在房貸利率處于低水平，所以在轉到新的房貸配套時，你將可以節省借貸利息。
不過房貸一般都有鎖定期（lock-in period），從一年至五年不等。在鎖定期內，你可享有銀行提供的特別優惠房貸利率。
如果你要在這時期解約房貸，你可能得支付提前解約的各項罰款（prepayment penalty）。這筆罰款爲須繳清房貸數額的0.75％至2％。所以如果你還有100萬元的房貸須繳清，你得支付的罰款有可能高達2萬元。
重新融資還有其他須支付的賠償費用，包括約0.4％的律師費，以及回吐銀行之前給予你的優惠，如估價費、火險費和行政費等。
理財專家一般建議，如果你的房貸數額還有50萬元到100萬元，而且利率在2.5％以上，你最好是申請重新融資。但如果你不久前才申請房貸或快要還清房貸，他們就不鼓勵你這麽做。
了解了房貸再融資的好時機後，你的下一步就是選擇新的房貸配套。
目前市面上的房貸配套主要分三類，即固定利率配套、和基准利率挂鈎的房貸配套、以及和銀行內部利率挂鈎的配套。
固定利率配套（fixed rate）前三年的利率通常是固定的，雖然利率可能比其他兩個配套高，但你可免受利率波動的影響。
與基准利率挂鈎房貸配套的利率是跟新元銀行同業拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）挂鈎，好處是透明度高，壞處是利率起落較大。
與銀行內部利率挂鈎的配套又分爲現行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）這兩種。現行利率最大的缺點是不透明，銀行可自行調整，固定存款利率則比較少調整。
再融資主要目的是購屋者重新調整自己的債務和財務。借貸者在規劃時除了要貨比三家，更要量力而爲，選擇自己能夠承擔的債務水平和償還方式，同時也保留一些資金，以應對利率上揚或任何不可預見的情況。