李蕙心 報道
我國經濟放緩和冠病疫情沖擊集體出售市場，促使集售項目紛紛降低保留價，以更貼近現有市場情況的價格吸引買家競標。
根據合登（Huttons）房産集團研究部提供的資料，自2018年3月至2020年9月，有至少10個集售項目在首次推出市場招標失敗後，選擇在二度招標時調低要價。以這個方式成功尋得買家的項目，包括愛美麗山路（Emily Hill Road）的三棟相連私宅和麥士威大廈（Maxwell House）。
愛美麗山路三棟私宅去年6月首次招標時的保留價爲2400萬元，價格在今年1月再次推出時下調25％至1800萬元。
去年9月初登集售市場的麥士威大廈向發展商開出2億9500萬元的價格，但在今年4月降價至2億6800萬元，最終以2億7680萬元成交，比調低後的要價高出3.3％。
合登（Huttons）亞洲投資銷售總監連镛智接受《聯合早報》訪問時說：“保留價要越高越好，但也要能吸引到競標者。如果保留價過高，會讓競標者不願參加投標，弄巧反拙。若因爲市場情況改善而上調保留價，就不用召開屋主特別大會表決。反之，降價就要開會獲取80％或90％的屋主簽名。”
日前以8億元保留價二度招標的水仙門中心（High Street Centre），正計劃降價至7億元。
負責銷售這個項目的高緯環球（Cushman & Wakefield）資本市場主管沈麗美受訪時說，至今已取得70％屋主的同意。
“降價主要是因爲之前的保留價是在冠病疫情發生前，也就是在市場風險較低並具有增長前景時制定的。疫情暴發後，這些價格被視爲過高而且不實際。”
她指出，發展商的資源有限，若一個集售項目被視爲具有風險，它們就不會考慮收購。
降價不表示項目肯定能成功脫售，Park View Mansions和Le Arc Apartment分別降價22％和16％也還是找不到買家。
連镛智說，這可能是因爲多數發展商在2018年7月實行的降溫措施之前便填補地皮庫存，所以接下來可更仔細選擇要購買的地段。
從屋主的角度來看，降價不是件好事。博納産業投資與集體出售主管吳美琪說，他們甯願長期等到願意支付高價的買家，可是她強調，未來市場情況不一定會改善。
“我們必須考慮每年調整兩次的發展費可能會上升，這會削減發展商從發展集售地段所得的盈利。此外，2018年7月實行的5％不可退還額外買方印花稅（ABSD）也提高了發展商的成本。因此長期持守不意味著屋主就能賣更高價錢並獲得更多利潤。”
她指出，轉售私宅價格不斷上漲，許多剛以高轉售價買下集售項目單位的屋主，就會要求更高的集售保留價。若保留價不合他們的心意，他們可能拒絕簽署集售協議，集售計劃就會因爲無法獲得八成屋主同意而中斷。可是若調高保留價，又難以找到買家。
“我們相信，若屋主願意合作、要求合理，而且了解發展商如何評估地段的話，集售成功的概率會大大提高。一幅地段無論條件多好，價格仍然是最關鍵因素。”