房地産投資信托(REIT)是新加坡股市最熱門的投資選項之一。
不過,亞太其他股市的REIT也提供優越投資潛能。在逐步邁向疫後新常態當兒,《理財錦囊》向投資專家請教,如何通過亞太REIT,爲投資組合增益。
相對穩定的股息、廣泛的資産類別和地理分布,分散風險的特質,加上業界深廣兼備的追蹤分析,在新加坡交易所(SGX)挂牌的S-REIT多年來深受本地投資者青睐。
除了S-REIT,亞太地區其他市場,尤其香港和澳大利亞挂牌的REIT也具投資潛能,可在區域經濟從冠病疫情逐步複蘇中提供不俗回報。
宏利投資管理(Manulife Investment Management)投資組合經理黃惠敏接受《聯合早報》采訪時指出,新加坡吸引其他區域許多資産前來上市,是國際熱門的REIT集資地。不過這一年多來由于冠病疫情造成市場動蕩,新一波疫情仍可能複發,持有香港和澳洲REIT,可在整體投資組合策略中發揮作用,進一步分散投資風險。
她說:“香港REIT急速發展,尤其零售業和辦公空間,反映了當地經濟的活力和強勁的租金增長。它的另一大特質是對中國大陸資産的曝險,許多都持有中國資産,並通過並購進一步推動增長。
“至于澳洲市場則已深度發展,近幾年主要由資産並購推動增長,享有相當規模,絕大多數是當地房産。”
宏利全球基金旗下亞太房地産投資信托基金(Manulife Global Fund – Asia Pacific REIT Fund)的地理配重仍以新加坡爲主,截至5月底占55%,香港和澳大利亞則分別約占16%和10%。
黃惠敏整理的數據顯示,香港REIT的12個月預估收益率(forward yield)最高達5.59%,澳洲REIT也有4.09%。在這三大市場,REIT的股息收益率都超越股票和10年期政府債券。
若以資本增值來看,過去一年表現最好的是澳洲,標普/ASX200 REIT指數上揚逾25%,香港恒生REIT指數漲幅近14%,新加坡富時海峽時報REIT指數不到5%。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析員楊慧詩受訪時說,投資澳洲REIT可讓投資者在相對堅韌的工業房地産增加曝險。
她說:“例如市值最大的嘉民集團(Goodman Group),焦點資産是到戶交付(last-mile)物流設施,租金獲得電子商務加速增長,以及地點適中符合租戶需求的設施供應短缺所支持。”
至于收益率較高的香港REIT,楊慧詩指出,這是因爲它較偏向零售業資産。此外,它也爲機遇廣大的中國房地産提供投資管道。其中市值最大的領展房地産投資信托(Link REIT)租金收入就從中國獲得強勁動力。
楊慧詩建議,本地投資者涉足亞太REIT最便捷是通過挂牌基金(ETF)。目前新交所有兩只ETF可讓投資者參與亞太REIT。
日興資産—海峽貿易亞洲(日本除外)房地産投資信托(NikkoAM – Straits Trading Asia ex Japan REIT)雖然高達75%比重是S-REIT,但也配置了近20%的香港REIT。
遠程辦公將成新常態 辦公樓需求繼續疲弱
另一只輝立新交所亞太股息領先房地産投資信托(Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT)則有51%的澳洲REIT和13%的香港REIT。
對于亞太哪些領域的REIT接下來展望最佳,大華銀行集團個人財務服務部主管陳光钰向《聯合早報》指出,隨著亞太區經濟活動恢複到一定的常態,宏觀順風將有利于工業和住宿REIT。
她說:“疫情從結構上改變了人們的生活、工作和娛樂方式,驅使企業加速創新及采取數碼化。例如,電子商務和數碼方案的需求持續增長將提振工業REIT,特別是物流和數據中心,盡管工業REIT目前已因爲盈利強勁,以溢價在交易。
“至于住宿REIT則可從目前世界許多地區超低貸款利率推動房地産價格上揚中獲益。”
相比之下,陳光钰較不看好辦公空間和零售業REIT。“即使經濟重開,許多公司將采取混合工作模式,遠程辦公將成爲新常態,意味著辦公樓面需求和租金收入將繼續疲弱。而除非旅遊業和社交活動回到冠病前的水平,零售REIT繼續面對阻力。”
黃惠敏進一步以地域來分析各領域REIT前景。
工業REIT方面,她看好地廣人稀的澳洲,來自第三方物流和電商的終端需求很高,消化了當地供應。企業爲了減緩供應鏈在未來受幹擾,將可能維持較高庫存,支撐廠房需求。
零售業REIT方面,她認爲香港的鄰裏商場在景氣低迷時期仍可保持韌性,防禦性強。
至于辦公空間REIT,她看好澳洲市場的資産估值可持穩,繼續吸引機構投資者對實體資産的興趣。此外,當地領先指標如商業信心和就業前景都顯著改善,白領就業強力回彈將支撐辦公空間需求。
中國REIT資産類別料擴大
中國上海及深圳交易所首批九只REIT在上個月挂牌交易,涵蓋收費公路、産業園、倉儲物流,以及汙水處理四大基礎設施類別。
黃惠敏指出,這批REIT並不在中國的股票互聯互通(Stock Connect)機制內,海外散戶無法投資,海外機構投資者也須通過合格境外機構投資者(QFII)的配額投資。
不過她認爲,這開啓了中國將房地産證券化的第一步,最終可能往傳統REIT類別擴大。
楊慧詩也預期中國REIT的資産類別未來將擴大。中國的基礎設施和房地産市場比新加坡大得多,不缺可注入REIT的資産,包括各種新經濟資産如數據中心。
她說:“如果中國當局允許更多REIT上市,將有潛力發展成亞太最大的REIT市場。”
通脹與利率向上 對REIT不全是壞事
隨著全球通貨膨脹近期呈現上壓,超低利率環境也可能提前結束,受訪專家指出,利率上揚將降低股息收益率的相對吸引力,對收益率爲主的投資工具包括REIT帶來阻力。
不過陳光钰說,通脹和利率上揚也是經濟轉好的結果,許多國家預期今年底重開,可推動消費需求、房地産出租率和租金更快速增長,對REIT利好。而且從曆史數據看,REIT也是對沖通脹的良好工具,房地産價格和通脹有高度正面關聯。
她提醒,REIT一般上負債率比其他企業高,但也不是所有REIT都如此,當利率上揚,債務較少的REIT面對沖擊也會較小。
楊慧詩指出,利率上揚可能影響到REIT的借貸成本,抑制它們並購資産的能力,繼而影響股價。“但長期來看,利率並非REIT表現的主要驅動因素,投資者最終要專注信托的資産素質和負債率等基本面。從基本面出發,我們目前最看好工業和數據中心REIT。”