觀點地産網 6月13日，外媒披露了一則招商蛇口擬分拆資産的消息。報道稱，招商蛇口計劃今年底至明年初以房地産信托基金（REIT）形式赴港挂牌，集資不少于5億美元（約39億港元）。
報道同時透露，招商蛇口擬分拆的主要資産組合爲工業園。
香港聯交所由于融資産品豐富、渠道多元化等特點，近兩年包括美的置業等房企，永升生活服務、碧桂園服務、雅生活等物業公司均選擇在此上市。但采用REITs形式上市的情況卻較爲少見，實際上自2005年領展首開先河至今，港交所有且僅有10只上市REITs。
若分拆資産成功，招商蛇口將創造出港交所第六只包含大陸物業的REIT，它的存量項目得以找到新的資本通道。在接受觀點地産新媒體采訪時，招商蛇口相關人士未否認分拆計劃，並表示截至目前“還沒有實質性方案”。
然而消息源所提及“主要資産組合爲工業園”一說，或許仍值得進一步厘定。港交所10只REIT底層資産均爲酒店、零售或綜合物業，工業園物業類型缺乏對標公司。
不同消息源也對觀點地産新媒體提及，這次招商蛇口先分拆的更多是寫字樓物業，尤其是在深圳前海、蛇口的寫字樓。
這引申出來更深層次的戰略考量在于，招商蛇口2018年12月解決與子公司招商局置地的同業競爭問題，後者已開始走向輕重並舉模式，並逐步接手深圳乃至全國的辦公物業。隨著寫字樓REIT的計劃提上日程，招商局置地的資産管理平台定位或許已逐漸明晰。
底層物業探析
房地産投資信托基金在亞洲地區主要有新加坡、日本、香港三大發行地點，但它們的特點有所區別。數據顯示，工業/物流地産信托基金主要集中在新加坡、日本，代表企業是安培、普洛斯、豐樹等，新加坡此類基金更是位居亞洲首位。
相比之下，自2005年領展房産基金上市以來，香港逐漸成爲商業地産REITs集中地。至今香港主要有10只REITs，分別是領展房産基金、冠君産業信托、彙賢産業信托、泓富産業信托、春泉産業信托、陽光房地産基金、越秀房産信托基金、置富産業信托、開元産業信托、富豪産業信托。
上述房地産投資信托的底層物業，大部分涉及綜合類物業，只有少部分爲酒店類物業、零售類物業。從發行REITs的環境看，招商蛇口若在香港發行工業地産類信托基金或許並不是一個理想選擇，至少在對標企業方面會面臨一定問題。
招商蛇口一位人士向觀點地産新媒體表示，“工業園”一說或許不完全准確，公司除了工業園還有其它持有物業。該公司另一位人士回應稱，招商蛇口“擁有大量優質的持有型物業”，公司多年來一直都在緊跟政策，探索、研究關于持有型物業的“多種資本路徑”。
一位熟悉招商蛇口的人士則對觀點地産新媒體透露：“說是工業園（資産），准確說或許應該是（過往）工業園性質用地上的寫字樓。它是真正的寫字樓。”
該人士續稱，招商蛇口早期在深圳蛇口有不少工業用地，此後逐步轉化、建造，如今寫字樓租金大約200多元（每平方米每月租金），甚至達到240元左右。他表示，招商蛇口正是計劃將此類成熟物業打包成信托基金上市。
深圳的寫字樓是招商蛇口高度重視的物業資産。今年4月下旬，招商蛇口在深圳推出首個寫字樓服務品牌“招商Moffice”，其副總經理聶黎明表達“深度深耕深圳寫字樓市場”願景的同時，披露了招商局廣場、新時代廣場、海運中心，以及招商蛇口太子灣、羅湖招商中環、招商前海灣、深圳會展灣在內共計7個核心項目。
其中，作爲在蛇口海上世界已投入運營的兩個商務地標項目，新時代廣場自上世紀90年代已開發，建築面積約8萬平方米，租金約150元/平方米/月；招商局廣場于2012年竣工，高達211米，建築面積10.69萬平方米，租金約223.97元/平方米/月（2018年底數據）。
物業與估值
根據2005年香港證券及期貨事務監察委員會發布的《房地産投資信托基金守則》，REIT發行及監管的其中一個關鍵要素，便是可産生定期租金收入的房地産項目。
REITs作爲按照相關信托相關投資法投資房地産項目的集體投資計劃，需要向單位持有人提供回報主要源于房地産項目的租金收入及相應的項目增值收益。這種分派模式決定了物業組合越好、租金越高，便越容易得到更高的估值。
例如，花旗6月份宣布對領展房産基金的目標價提高21%，主要由于該機構判斷領展在未來兩年建立了“額外的租賃貢獻者”，包括香港海濱彙和最近新增的兩個內地項目。2018年，領展的收入逾百億港元，物業收入淨額76.89億港元，旗下投資物業估值升至2184.96億港元，在多只包含內地物業的REITs裏遙遙領先。
一只REIT上市還要滿足運營商資質、最高借款限額、風險控制措施等條件，但由于招商蛇口尚未形成分拆的實質性方案，外界只能根據其基本數據進行評估。
近年來招商蛇口規模擴大、業務多元化，持有物業呈增長態勢，2018年投資性物業爲398.04億元，較年初增43.56%，主要因持有型物業增加。該公司在年報中也提及，公司商辦持有類業務“進入蓬勃發展期”。
奧陸資本首席投資官蔡金強對觀點地産新媒體表示，招商蛇口這幾年積攢了越來越多的長期投資物業，會對資産負債表帶來影響，分拆成熟物業是一種常用的優化財報方式。截止今年一季度，招商蛇口負債率73.92%，較去年同期有所增長。
數據顯示，2016年至2018年，招商蛇口擁有的投資性物業總可出租面積從239.11萬平方米增至311.74萬平方米，業態包括公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等；期內出租收入從18.39億元增至24.92億元，複合增長率16.4%；總體出租率達83%。
按業態分，寫字樓過去三年出租收入分別爲6.11億元、6.01億元、5.73億元，平均單價（元/平方米/月）則從138.69元降至95.77元；但招商局廣場的年租金收入貢獻比例均在1/4左右，2018年達到1.47億元，出租率升至94%。
考慮香港上市REITs主要是商業、酒店或綜合類投資物業，若按照消息人士所提述的“分拆寫字樓部分”，招商蛇口2018年底的寫字樓可出租面積約62.38萬平方米，租金收入也相較其它已上市信托爲低。
而從可持續發展的角度，招商蛇口在全國尤其是深圳前海的項目，或許能爲其輕資産提供較爲充裕的資源保障。根據去年12月招商蛇口前海土地整備協議，該公司與前海管理局合作開發的總建築面積達497.76萬平方米，其中大部分是商業用途。
雙平台厘定
在招商蛇口分拆上市REIT的過程中，香港上市平台招商局置地或許將扮演舉足輕重的角色。類似案例是，廣州國企越秀集團在落實“越秀REITs”上市方案時，也曾充分發揮香港上市平台越秀投資的作用。
具體是越秀投資將2015年上市資産涉及的4個商業物業所屬BVI公司悉數收購；此後轉讓給一家香港公司，同時以這家公司資産成立信托基金，由越秀房地産信托管理作爲管理人。最後，該信托基金在香港主板上市，由此通過股權轉讓方式實現信托計劃的架構設置。
對于招商局置地而言，參與落實信托計劃與其全新的戰略定位恰好“對口”，這被外界視爲打開在招商蛇口項目權限的窗口。
在2018年修改《非競爭協議》後，招商局置地進一步明確其“輕重並舉”的境外平台戰略定位，包括從招商蛇口收購北京、上海地産基金及獨家寫字樓資産管理業務，涉及基金規模逾50億元。
同時，招商蛇口有意將深圳的辦公室物業資産管理業務進一步轉予招商局置地，目前招商局廣場仍是蛇口最重要的寫字樓租金收入來源之一。
許永軍在去年招商局置地致股東函中還透露，公司將收購招商蛇口在中國其它城市經營的辦公室物業資産管理業務，並將擁有在中國所有城市辦公室物業進行資産管理業務的專有權。
這意味著若招商上市寫字樓類REIT，手握專有權的招商局置地將是直接參與者，它也將扮演與越秀投資類似的角色。
“這相當于是招商蛇口對商業類平台所制定的‘一攬子工程’計劃。”奧陸資本首席投資官蔡金強認爲，招商蛇口在香港推進REITs，信托基金初始及中後期的資産管理業務都將交由招商局置地，將兩個港股平台做成存量物業的系列端口。
“成熟物業注入REITs，978（招商局置地代碼簡稱）也找到了新的出路、模式，就是涵蓋商業管理、基金管理。”
目前，對于分拆物業的計劃，招商局置地方面表示“沒有可披露信息”。