房地産解碼
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近年來,受到總償債率(TDSR)框架影響,本地一些私宅單位越建越小,以確保私宅總價仍處于買家負擔得起的水平。
房子小,感覺較壓抑,一些買家于是往高挑,選擇一些高天花板的私宅。例如,最近完工的私宅項目The Siena、Mon Jervois和UP@Robertson Quay,就有不少是高至四五公尺的單位。
這些私宅因空間立體感變大,所以即使它們的面積可能只有四五百平方英尺,感覺也會變得較爲寬敞舒適,采光和空氣流通相應改善。
在一些高天花板單位中,發展商還可加蓋一層閣樓(loft)或平台(platform),讓買家忽然多了不少樓面空間。
然而,買家在考慮這些擁有高天花板的私宅單位,特別是加蓋“隱形樓面”——閣樓時,必須要查清相關條例,確保該單位可興建閣樓或平台。
根據市區重建局和建設局的規定,在住宅和商業房地産方面,業主可以在不提出申請的情況下,在每個單位加蓋一個面積不超過五平方公尺(約合54平方英尺)的樓層。
市建局指出,這些面積不超過五平方公尺的小型家具板層(furniture deck),不會被視爲可建築面積(gross floor area)。安裝這類設施不需要向市建局申請准證。不過,它們還是需要符合相關技術機構的條例。
建設局的閣樓管制條例也顯示,面積不超過五平方公尺的閣樓或樓中板層,不需要向房屋管制總署申請建築藍圖或結構藍圖批准。
不過,當局提醒發展商或業主自我檢測,確保閣樓或樓中板層的加蓋和使用,不會超出單位的指定承重能力。
加蓋面積超過五平方公尺 須向市建局和建設局申請
如果業主計劃加蓋的閣樓面積超過五平方公尺,就必須向市建局和建設局分別提出申請。
有關當局在審批這些加蓋閣樓申請時,主要會把整個項目的可建造面積頂限列入考量範圍,從而決定個別閣樓加蓋的結構是否可獲批准。
例如說,如果建築面積已達到該地段在2008年總藍圖中獲准的可建造面積頂限,那麽閣樓加蓋申請就不會獲得批准。
此外,申請單位也必須符合所有的房屋管制條例,包括建築結構的承重能力、空氣流通、房間高度、頭上的空間(headroom)、樓梯和安全設備等等。
或許對買家來說,在參觀具高挑天花板的示範單位時,必須了解到示範單位展示的閣樓設計,通常采用輕便型建材如木板、塑料等搭建出來家具板層。
而買家心中要搭建的閣樓或平台,卻可能得采用沉重的鋼筋、水泥等搭建出來,私宅建築結構本身可能不足以支撐這樣的閣樓設計。
爲保護房屋買家權益,市建局自2014年3月規定,發展商必須向買家清楚說明單位各部分樓面的面積,包括所謂閣樓等開敞空間的清楚信息。
如果發展商交付的單位,所加蓋樓層是根據獲批准藍圖來建造的,那麽發展商應該已經爲樓層提供足夠的承重能力。買家無需擔心。
但如果發展商交屋時,並沒有提供家具板層,買家想加蓋樓層來擴大使用面積,應向專業工程師征詢意見,並正式提出申請。
總的來說,買家在購買住宅單位時,都應該要做足功課,詳細閱讀各項條款,以便做出知情決定。