房地産解碼
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韓寶鎮 報道
讀者閱讀房地産新聞，尤其是政府售地報道中，不時都會看到地段面積和總樓面面積這個兩個字眼，但或許不是很清楚兩者的差別和關系。
根據市區重建局的定義，地段面積（site area）是發展地段界限內的面積。界限劃定了房地産或發展地段的法定擁有權。
至于總樓面面積（gross floor area，簡稱GFA）則是建築內所有有蓋地面範圍（除非獲得排除在外）和作爲商業用途的無蓋範圍，所組成的總面積。
換言之，GFA是在地段面積的基礎上計算出來。可是談到這兩個術語，就不能不以另一個概念——容積率（plot ratio），來說明兩者的關系。
舉個例子，一幅土地的地段面積是10萬平方英尺，若容積率是1.6倍，那麽發展商若選擇全面發展地段，用10萬乘以1.6（地段面積乘以容積率），即可發展出16萬平方英尺的GFA。
容積率跟建築被容許的高度有直接的關系。根據市建局資料，共有五種容積率類型的劃分，而各個容積率都有相應的高度限制。
當然，也有例外的情況。像集體出售的順福雅苑總容積率爲2.8倍，按照以上規定，重新發展應可建造36樓的住宅。不過，市建局只允許那裏建造最高21層至23層樓高的建築。
哪些項目可以算入GFA？
理由是，非有地住宅發展項目的高度，受數因素影響。以順福雅苑來說，其中一個考量是要讓人們從附近麥裏芝蓄水池公園望出去，視野不會被高樓所包圍。
可計算入GFA的項目，包括陽台、私人屋頂花園、凸窗、保安室、載貨與卸貨處的平台、花槽、樓梯、有蓋泳池等。
至于不算入GFA的項目，則包括建築外觀作爲美化用途的造型、停車場及其地面、車道、上下車處、壁架（ledge）、信箱、載貨與卸貨處、垃圾槽等。
市建局的一些政策也在一定程度上，鼓勵發展商作出某些建築上的設計。以陽台來說，當局認爲陽台是熱帶地區重要的建築特點，既能自然通風和采光，也促進健康生活和爲高樓帶來綠意。
因此，當局允許陽台的GFA，高于總藍圖限制的面積，並以10％爲限。不過，現項目若建築形式、高度和用途已不符合總藍圖規劃的原意，那麽這項寬限將不適用。
上面提到壁架也在豁免GFA之列。這意味著發展商發展商雖然無須爲有關面積繳付發展費，但它們卻能把壁架的空間當作單位面積的一部分，計入房價當中。
根據條規，以冷氣機壁架來說，只要寬度不超過1米，即在GFA之列；但若冷氣機壁架寬度超過1米，那麽整個範圍就算入GFA。
這個原本是供屋主在住宅單位外擺放一些必要物件的空間，卻可能因爲建得過大，而被一些屋主視爲花錢買來的“無用空間”。
近來，就有一個新竣工項目，被指冷氣機壁架太大，有八成單位的冷氣機壁架長度達4米或更長，引起屋主不滿。
不滿者和一些業界人士，因此希望當局能像幾年前把花槽和凸窗的面積，從GFA的豁免名單中剔除一樣，也把壁架一並“除名”，避免發展商走漏洞的情況發生。