房地産解碼
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韓寶鎮 報道
去年，在房地産市場還未明確顯露複蘇勢頭的當兒，好幾家發展商迫于條規以及要“清貨”等原因，爭相推出顯著刺激銷量的營銷策略——延遲付款計劃（deferred payment scheme，簡稱DPS）。
這個創意十足的銷售方式，由一家知名發展商的竣工豪華公寓項目開啓，讓買家能“先搬入，後付錢”，結果深獲買家歡迎，繼而掀起發展商的跟風潮。
乍看之下，DPS確實是一個吸引人的策略，讓買家只須在最初階段拿出很少的錢，就可一圓擁有一屋甚至多屋的夢想。其實，DPS在多年前也曾經盛極一時，但因爲樓市出現過熱迹象，政府在2007年10月撤銷這項計劃。
然而，DPS卻在房價下跌和樓市疲軟時期“投胎轉世”，以新姿態亮相。有市場人士甚至認爲這是發展商以具創意的方式，走了條規的“漏洞”。
若大家還記得，幾年前的DPS只是在發展商項目新推出時提供，高達九成的買價可以等到房子取得臨時入夥准證（TOP）才償還。
而新一輪的DPS，則是在項目竣工後推出的。發展商這時已取得法定完工證書（Certificate of Statutory Completion），雖同樣是由發展商賣出，但已定性爲轉售或私下交易，不再受房屋發展商（控制與執照）條例管制，這當然包括延遲付款方式。
上面提到發展商迫于條規，指的是它們若不在一個規定時限內賣完項目的所有單位，將須繳付額外買方印花稅（ABSD），以及合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例下的罰金。
發展商因此必須采取有效行銷手段“刺激”銷量，而促成銷量的對象當然是買家。買家心動的因素不一而足，但當中不無假設的成份。
各發展商的配套各有不同，付首期的現金及公積金存款介于10％至20％，其余款項可在一至三年後行使選購權時還清。期間，買家可“試住”或出租。
對買家來說，首先看到的一大好處是他們既無須支付房貸，卻又可收取租金，看似“無本生意”。有些買家也大膽假設貸款條規在未來兩三年內會放寬，或者期望樓市到了他未來償還每月貸款時已經大好。
在選擇DPS之前，買家也要考慮風險因素，評估自己的如意算盤是否打得恰當。這些因素包括延遲付款計劃單位價格都比較貴、房子可能租不出去以致賺不到租金、延遲付款期結束後可能申請不到貸款等。
盡管在DPS下，錢的問題似乎可以留到未來才來擔心，但事實上這是買家現在就要認真思考的問題。
對于擁有良好財務能力的買家，買房時發展商是否提供DPS，應該不是一個必要或關鍵的考慮因素。
然而，若DPS是推動你買房的唯一因素，那麽或許得好好思考是否願意或承擔得起上面所提到的風險。