對于高大上的購物中心來說，看似繁華似錦，實則步步險棋，散戶投資人進入這個領域，一不小心就很容易掉進暗坑，這主要是由于”購物中心”的商業形態決定的。經過綜合分析，筆者總結了購物中心的”8個大坑”，如果能夠合理避開，就有可能從中找到理想的好鋪。我們將在後面的篇幅中一一予以解讀。

購物中心第一坑：城市商業過剩的情況下，購物中心商鋪盡量不要買。爲什麽商業過剩的城市，購物中心商鋪不能購買？這主要從三個方面說起。

01

首先，一個城市的地域和人口都不可能無止境地擴大，當發展到一定程度後，就會出現環境承載力的極限，這時候，無論是城市建設，還是人口流入都會受到限制。

比如說，處于一線的北京、上海，這些年由于人口流入規模過大，給城市管理帶來巨大壓力，因此只好設定人口規模上限，並通過整頓城市環境等措施，驅離一些低端人口，提高整個城市的人口素質，同時在城市的周邊建立衛星城、輔城，用于疏散人口，緩解市區壓力。

目前，對于城市人口的設限，已經從一線城市開始逐步蔓延到二三線城市，看似這兩三年來各個城市都在搶人，但是其條件是”人才”，通常都有一定的學曆和年齡限制，沒有達到”人才”標准的人口，是很難進入這些城市的。

盡管目前我國還處在城市化進程中，大部分城市還在擴張、吸納人口，但是，這些城市已經設置門檻。對于經濟發達，人口呈現淨流入的城市而言的，隨著城市承載力達到極限，城市擴張以及人口流入的速度都會減慢。而對于那些本身人口在淨流出，且經濟不發達、發展後勁不足的城市，商業的天花板就更容易出現，如果一味還搞建設，商業就更加沒有價值。

正常的城市發展，要求商業配套與人口規模能夠呈現一致，這樣，既能讓城市居民得到滿意的商業配套服務，又不會導致商業設施過剩，浪費社會資源。然而，現在的情況是，很多城市在搞面子工程，特別喜歡那些超前、氣派的大規模建築，而高大上的購物中心正好吻合了這一點，所以，城市對此幾乎沒有任何抵抗力，來者不拒。這是近10年來，大量城市出現商業過剩的主要原因之一。

國際上對城市人均商業面積的評估，合理範圍在0.8~1.2平米之間，警戒線大約在1.5平米，但事實上，我國的大多數城市在5年前人均商業面積就超過2.0平米，人均商業太多，人口的消費力無法支撐所有的商業，這必然導致一部分商業最後無法存活。

02

目前，一些城市在商業已經飽和的情況下，後面依然不斷有大開發商、大品牌強勢進入，繼續圈地打造商圈、蓋購物中心。這些品牌來勢洶洶，依托強大的資本優勢和長期積累的資源，一副志在必得之勢。通常情況下，越是後面進入的開發商，品牌與實力越強大，”攪局”的能力就越強。在一個城市，如果商業環境陷入這種循環中，勢必導致衆商家激烈爭奪市場，在人口規模固定的情況下，這個城市競爭力不足的商家將被淘到出局。

是不是後期進入的大品牌就一定能獲勝呢？這倒未必。後期進入的項目，他們的優勢在于雄厚實力和長期積累的資源，他們的劣勢在于時間，由于進入城市的時間較晚，好地段、好位置都已經被早前進入的商家所占據，且這些商家已經形成了一定的生存空間和消費市場，要失敗也沒那麽容易。因此，越是後期進入的大品牌，面臨的競爭風險越大，成活的機率越小，如果沒有極強的實力、極高的運營能力，要虎口奪食也是非常困難的。

面對城市有限的人口和消費力，新舊勢力的競爭，最終總有一部分過剩商業要被淘汰。無論是後期進入的項目被淘汰，還是前期早在運營的項目被淘汰，只要散戶投資人進入這個投資領域，必然有一部分人的商鋪要成爲淘汰品。

投資購物中心商鋪的潛在風險就在這裏，而且，你不知道風險什麽時候來，不知道明天的競爭對手是誰。可能現在很火爆的商業，三五年後成爲一個無人問津之處。由于購物中心是整體運作的，一旦出現自身經營問題，或被競爭對手打壓，所有商鋪都將面臨滅頂之災，毫無存活的機會。這也是購物中心商鋪跟社區商鋪相比，風險更大的原因所在，社區商鋪基于社區人口的支撐，很少會出現完全作死的局面。

03

此前在談到購物中心四大問題中，我們說過，購物中心有三種模式，也就是自持模式、小産權模式，以及自持+小産權模式，散戶投資的購物中心，基本都屬于後面兩種。而後面兩種模式的嚴重問題在于，由于小業主過多的原因，具有先天缺陷，與整體自持的購物中心相比，在競爭中毫無優勢。如果按競爭力排序，購物中心的生存能力大概這樣：整體自持﹥自持+小産權﹥小産權。也就是說，越是産權分散的購物中心，越沒有競爭力，越容易被淘汰出局。

由此可見，商業過剩的城市，最後競爭的結果，就是那些散戶投資最多的購物中心，生存能力最弱，最容易受傷。所以，如果要在購物中心投資商鋪，就要選擇商業開發合理、商業存量少、人口多且經濟發達、購買力強的城市。事實上，目前這樣的城市正變得越來越少，所以說，投資購物中心商鋪的路也更加難走，風險也就更加大。

04

什麽樣的城市才是商業過剩，又如何判斷一個城市是否商業過剩？我們通過兩種方法，可以知道一個城市的商業情況到底如何，是否過剩。

一是數據驗證方法。通過一些公開的渠道，就能獲得這個城市關于人口、經濟、購買力、商業設施等數據，通過數據的比對，就能知道，該城市是否屬于商業過剩狀態。比如說，常住人口100萬，購物中心數量20個，總商業面積150萬平米，這樣算下來，這個城市的人均商業配比達到了1.5平的警戒線，顯然已經過剩，這種情況下，如果再建設新的大型購物中心，最好就不要投資了。如果新建的購物中心是整體自持的，自己購買的是前期附近一個購物中心的商鋪，你就可以考慮這個商鋪的前途命運，適當時該轉手就要轉手。

當一個城市的人均商業超過警戒線後，還有幾個指標可以判斷這個城市的商業是否具備價值。1、這個城市是否屬于高速成長期的城市，也就是經濟後勁足、人口不斷流入，城市前景十分看好；2、除了常駐人口外，流動人口是否足夠多。

比如說一些典型的旅遊型城市、商務型城市等，外來觀光旅遊、商務往來的人每天都有很多，會帶來更多消費需求，通過這些沖抵後，如果商業處在一個合理的範圍，就可以確定具有投資潛力。然後進入到第二個綜合指標的判斷，也就是之前所講的購物中心”空間生存狀態”的判斷，亦即”地段+體量+運營”，一步步排雷，往下考察，最後才能確定某處購物中心是否值得投資。

二是利用直觀判斷法。這種方法不用數據統計，也能對某個城市的商業做出大體的分析和判斷，如果你對這個城市比較熟悉，可以把整個城市有規模的購物中心全都考察一遍，同時考察相關業態，比如城市中心商圈、次級商圈，商業街，傳統百貨，大型零售賣場等，一圈考察下來，基本上心裏就有數了。

首先對購物中心數量進行一個評估，現有的購物中心是否對這個城市的人口數量來說，太多了，還是太少了，還是剛剛好。如果到處都是購物中心，城市人口又不多，顯然，再投資購物中心的商鋪，價值就不大；如果這個城市的規模購物中心很少，城市人口又足夠多，有足夠的消費能力，這種地方投資購物中心商鋪，還有更大的勝算。

其次，感受每個購物中心的經營情況，商業氛圍如何，人氣旺不旺。如果這個城市的衆多購物中心，僅有個別購物中心人氣足，而大部分購物中心都沒什麽生意，就可以斷定這個地方的購物中心不能再投資了；如果這個城市的所有購物中心都很不錯，說明這個城市的購物中心有潛力，值得投資。

最後還有一種情況：這個城市的大部分購物中心都很好，只有個別的購物中心門庭清冷、生意慘淡，那麽就要具體情況具體分析，是否是其他原因造成，而不能歸結爲這個城市的商業過剩造成這個結果。這種直觀評估法，比較適合于生活在這個城市的人，對這個城市的各種商業曆史、環境、來龍去脈了如指掌，往往直觀判斷比數據來得更加可靠。

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