最近，深圳市住建局局長張學凡在公開演講時透露：深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進公共住房。
這個消息一出，引發了無數人的關注和好奇，畢竟房子是中國居民財富的大頭，在深圳大多數人更是以房價爲信仰。
既然深圳要學習新加坡，今天我們就來看看新加坡樓市是一個怎樣的狀態，了解差異和困難，這有助于我們看清自己市場未來的樣子。
新加坡房價 – 房住不炒的典範
說到房地産調控，我們普通人最關心的莫過于房價，而新加坡房價控制得確實不錯。從數據來看，新加坡私人住宅價格從1996年到2020年這二十四年間累計只上漲了15%，平均每年只上漲0.59%，這個幅度已經低于新加坡平均的通脹率，買房在新加坡顯然無法實現保值增值的功能，名副其實做到了“房住不炒”。
新加坡房價1993 – 2020
1996年到2020年新加坡房價累計只上漲了15%，背景是這二十四年裏新加坡人均GDP從2.6萬美元增長到6.5萬美元，新加坡人口也從360萬增加到560萬，現在新加坡人口密度高達7800人/平方公裏，比香港還高，更高于深圳。考慮到新加坡人口和經濟都大幅增長的背景和人多地少的現狀，新加坡的房價的穩定表現就更是難能可貴了。
新加坡人口 1960-2018
新加坡人均GDP 1960-2018
盡管新加坡私人住宅這二十多年來漲幅很小甚至輸給通脹，但這只是他們和自己過去的縱向對比，現在新加坡的房價也並不便宜，新加坡私人住宅的平均價格約1.5萬新幣/平米（合7.5萬人民幣/平米），但這個價格沒什麽意義，也多年不漲，因爲新加坡大多數人買的都是政府提供的組屋，這些組屋的價格比商品房低一半以上，而且還可以用低至10%的首付來購買組屋。
供給側的差異
說到組屋，這是新加坡住房供給的最重要部分，它解決了八成新加坡人的居住問題。組屋的設計合理，樓道寬敞，一般都有敞開的公共空間。組屋的質量由政府嚴格把關，政府會采用公開市場招標，通過競爭，由私人開發商來修建。新加坡政府甚至曾發現一座樓有一處問題就會要求開發商將整座樓重建。
新加坡的組屋和香港的公屋以及大陸的公租房最大的區別在于，組屋不是出租而是出售，保障的不僅僅是居住權，更是以低價給公民以物權和獲得感，這是新加坡組屋制度的精髓所在。新加坡組屋可以理解爲中國曾經流行的經濟適用房，是具有社會保障性質的商品住宅。只是組屋在新加坡的比例更大、品質更好、政策細節更完善。
過去深圳有句口號叫“來了就是深圳人”，現在這句話變成了“買房才是深圳人”，按照深圳這個最新標准，新加坡就成功地讓幾乎所有的新加坡人都成了名副其實的新加坡人：現在新加坡的房産自有率達到90.9%，這個數字在發達國家中排名第一。
對于組屋購買者來說，他們擁有完整産權，在買房後住滿五年就可以出售組屋，組屋的二手房價格也隨行就市，有漲有跌，資産屬性不會比商品房弱。比如在2019年，達士嶺一套40多層的組屋以111萬新幣高價出售，比2004年申請時增值近70萬新幣，這一增值幅度高過當地大多數商品房。
新加坡著名的一處組屋 – 達士嶺組屋 我們可以從照片感受一下組屋的品質 達士嶺組屋的品質估計要強過中國95%的商品房
組屋並不代表低質廉價，上面圖中的達士嶺組屋甚至成爲新加坡一處地標建築。而且組屋的面積和設計也伴隨新加坡人不斷提高的需要而不斷改進，不乏三居室和四居室的大戶型。據新加坡統計局住宅和發展委員會測算，2015年兩居室房子的價格在30萬新元（1新元約合5元人民幣）左右，三居室在45萬新元左右，四居室在60萬新元左右。這是新加坡組屋在2015年再出售的平均價格，而現在和2015年相比新加坡房價基本沒有變化。目前，新加坡人均年收入6.7萬新幣，一對平均收入的夫妻只要三年多的收入就可以買下一套三居室的且産權完全屬于自己房子。
新加坡組屋本質上就是政府出錢，讓本國居民擁有住房。但是這錢從哪裏來呢？除了稅收，新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司，其100%股權歸財政部擁有——這家公司投資了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、海皇航運、新加坡電力等大企業，自1974年成立以來該公司年化回報率爲16%左右，給國家創造了豐厚的財政收入，從而降低稅收，不用搞“土地財政”。用市場化的手段獲取資本回報，再配合政府的力量用好這些資源，保障國民居住。
當然，資源是有限的，新加坡建屋發展局也對組屋定了門檻，比如一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋，又比如一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機占有。對于弄虛作假騙購騙租者，當事人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁。
在新加坡政府的努力下，最終使得80%以上的居民住在政府組屋裏，其中95%的人擁有他們居住的組屋，真正實現全社會的“居者有其屋”。
中國城市要學習新加坡，長期穩定的房價只是一個表象，深層次的因素是新加坡房地産市場的供給結構，組屋占據了絕對多數。再次強調：組屋不光是讓新加坡人有地方住或住得好，更是讓新加坡人擁有屬于自己的房子，這是重點，重中之重。
需要克服的挑戰
由于城市基本面存在一定差異，深圳在學習新加坡的過程中注定要面臨很多需要解決的困難。這裏舉幾點例子供大家思考：
（1）商品房供給被壓縮
深圳土地資源本來就有限，如果未來的供給全都由保障房提供，就意味著商品房更加稀缺甚至絕版，反而可能刺激房價上漲。
再者，我們很難想象保障房的品質能比得上商品房，如果大量寶貴的土地都用來建保障房，可能會帶來資源錯配，並且無法滿足市場的真實需要：人家明明是想擁有屬于自己的商品房，結果有限的土地都被你拿來建只租不售的保障房了。
（2）國家與城市的差異
新加坡是一個主權國家，而深圳是中國的一個城市。這決定了新加坡的人口准入門檻比深圳要高得多，新加坡保障了大多數國民的居住之後，基本就只需要對現有系統做一些小的查缺補漏，但深圳人口仍在增長中，流動性很強，要複制新加坡模式是很不容易的。
（3）心理因素
居民的心態是一個非常值得注意的重點，這也是新加坡組屋制度一切特征的出發點。
如今中國城鎮人均居住面積已經達到40平米，即使是四大一線城市的人均居住面積也都在30平米以上。大多數國人買房的第一需要早就不是滿足所謂的居住需求，而是滿足資産需求和占有需求。比如現在有很多年輕人，跑到郊區買房，買房後又回到公司旁邊租房住，那麽他買房真的是爲了解決自己的居住問題嗎？並不是，他買房單純就是爲了自己的名下要有套房子。
另外，租金也是證明，如果實實在在的居住需求和購買力有這麽強，租金會爲什麽（相對房價而言）這麽低？一個長期以來幾乎只漲不跌，零占有成本，並且和戶籍、婚配、教育、面子高度挂鈎東西，這才是真“剛需”啊。
所以提供不帶有完整産權的保障房都解決不了真正的房地産問題，因爲我們這裏房子的核心功能並不是住。北京有不少共有産權房價格優惠、地段優越，結果爆冷賣不動，而且配有共有産權房的小區還被另一部分商品房客戶質疑和歧視，他們不願與買共有産權房的窮人當鄰居。這就證明了買房的目的就是資産需求和占有需求，甚至還有一點面子和身份需求。
在沒有房産稅這種持有成本的背景下、在商品房可以一勞永逸享受資産增值的情況下，即使深圳真的建成了足夠多的保障房，如果不能順應上面談到的這種心理，大多數住戶還是會以買到屬于自己的商品房作爲目標，這些保障房住戶在心理上也會覺得自己低人一等，因爲他們並不擁有房産。
要抄好新加坡的作業，那麽保障房在保障的功能之外就還要順應這種心理需求。新加坡管理層對于這種心理的把握就非常精准，李光耀認爲：如果人人擁有自己的住房，他們就會覺得自己是這個國家的主人，捍衛國家是自己的一份責任。人們購買住房和租賃組屋的態度形成強烈的對比，屋主爲能購買住房而感到自豪，擁有的感覺至爲重要。
新的困難又來了，深圳的人口流動性很強，來一批又走一批，如果只提供公租房，居住品質的區別和心態的落差注定了這種方式解決不了我們上文談過的問題；但如果真的給到每個人“擁有的感覺”，總不能誰來都蹭一套房走吧？所以這是一個很難解的矛盾。
縱觀世界，每一個成熟的國家都找到了適合自己國情的房地産長效機制，比如美國以房産稅降低房産投機；新加坡大力推動完整産權的廉價組屋讓商品房失去投機價值。
總之，深圳表態要學習新加坡，這表達了一個好的願景，但最終能否成功學到其中精髓，關鍵要看這個城市有沒有打破利益的決心、有沒有解決矛盾的智慧、有沒有讓利于民的誠意。