房地産解碼
雙周爲你解碼房地産交易，掌握買賣過程、機遇和最新消息。
陳婧 報道
在選購轉售公寓時，你可能會聽到房屋中介說：“這個單位有en-bloc（集體出售）的潛質，到時就可以輕輕松松大賺一筆。”
集體出售是不是真的像中介所說那樣穩賺不賠？要找到這個問題的答案，你得先了解集體出售是什麽，以及它如何運作。
根據分層地契法規定，只要是把兩個或更多單位賣給同一買家，就屬于集體出售。一般人熟悉的集體出售，多是指把整棟公寓賣給發展商重新發展的大宗交易，例如今年以6.38億元賣給青建地産的順福雅苑（Shunfu Ville）。
在寸土寸金的新加坡，發展商總在尋找有發展潛能的地段，他們可以向政府買地，也可以向公寓業主買下整個公寓，把原有建築拆除後再重新發展新項目。
一般來說，有集體出售潛質的公寓，大多屋齡在15至20年以上，樓層較低，容積率（plot ratio）沒被充分使用。這讓發展商能夠在原有土地重新建造面積更大、樓層更高的項目，獲取更高利潤。
假設你的公寓正好被發展商看中，願意出高價買下整個項目，你是否可以馬上和發展商簽訂買賣協議？別著急，集體出售不是一個業主說了算，你要爭取到大部分業主同意，才能繼續這項交易。
公寓業主若要啓動集體出售程序，要先成立一個銷售委員會，這個委員會的工作包括與業主和發展商溝通，以及尋求法律協助，從而推動集體出售進程。
委員會的首要任務，通常是讓全體業主簽署集體出售協議。屋齡在10年以上的項目要集體出售，必須取得至少80％業主的同意；這些業主所占的分層地契份額（share value）和擁有的單位樓面面積，都必須占到整個項目的至少八成。
屋齡未滿10年的房地産，則需要至少90％業主的同意。
若是沒有爭取到足夠業主同意，這一輪集體出售進程就告一段落，現有條例規定要等上兩年才可以重啓新一輪。這是爲了避免不願出售單位的業主被其他業主騷擾。
如果順利爭取到多數業主簽署協議，就可以將公寓推出市場求售，看看有沒有其他發展商願意出更高價錢。法律規定，一旦獲得80％業主簽名同意，必須在12個月內提交交易申請。如果無法在規定期限內找到買家，整個程序就要從頭來過。
找到合適的買家，談妥條件後，總算可以向分層地契局申請集體出售。不過，反對集體交易的少數業主，在這個階段還可以向當局提出反對申請。分層地契局將在評估情況後做出決定。如果有業主對決定不滿，還可以通過司法程序提出申訴。
少數業主反對導致整宗交易告吹的情況並不罕見。順福雅苑集體出售，就因五個單位業主提出反對，目前陷入僵局。2007年的浩然大廈（Horizon Towers）集體出售，則是在近兩年的糾紛後被高庭裁定交易無效，成爲本地曆來最受矚目的集體出售官司。
由此可見，一個集體出售計劃從萌芽至落實，整個過程可能非常漫長、波折不斷，甚至會無果而終。如果你購買一個單位，是希望它將來能夠集體出售，想賺上一筆，那就要做好足夠心理准備，才能在各種情況發生時應變不驚。