房地産解碼
雙周爲你解碼房地産交易，掌握買賣過程、機遇和最新消息。
馮嘉年 報道
大部分人買房子都需要貸款。對這些買家來說，買房子的第一步並不是看房子，而是先向銀行確認自己能借多少錢。
買家須向銀行申請一份原則性批准（approval in principle，簡稱AIP）貸款協議，確認銀行願意借多少錢，再以此設定預算，才到市場上尋找理想家居。
買家向甲銀行申請AIP，並不意味著最終得向甲銀行貸款。確定要買的房子後，如果覺得乙銀行的配套更劃算，仍可向乙借。但每家銀行願意貸款的數額不盡相同，所以轉向乙可借到的數額存在不確定性。所以買家制定預算時應當謹慎，爲自己的負擔能力預留空間。
雖然AIP並非強制性，但沒有銀行的擔保，交易最終可能達不成，所以房地産銷售代理一般上不願爲沒有AIP的買家服務。
對買家來說，如果給了定金卻借不到所需數額而被迫放棄，就會損失掉定金。
銀行主要依據下列因素評估可發放的房貸數額。
一、新加坡金融管理局（MAS）制定的總償債率頂限（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR），規定買家所有各種各樣的貸款，每月償還數額不得超過月入的60％。假設月入1萬元，每月償債總額不得超過6000元。
二、金管局也規定買家每月的房貸償還比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）不得超過月入的30％。以1萬元來算，頂限就是3000元。
三、新加坡信貸中心（Credit Bureau of Singapore）記錄本地各大零售銀行的客戶交易資料，給他們打出信貸評分（credit score）。這爲銀行評估買家的整體信貸情況，提供重要指標。
四、買家須向銀行提供收入證明，讓銀行依據TDSR和MSR來計算貸款頂限。一般領取固定薪資的上班族相對直接，如果收入爲可變動，例如銷售員或自雇人士，銀行用TDSR計算貸款頂限時，將把可變動收入部分當70％來計算。
五、確定了要購買的房子後，銀行會對房子進行估值，再根據買家可享有的貸款與估值比率（loan-to-value，簡稱LTV），計算可貸款總額。2018年7月，政府將LTV條例收緊，當中第一套房貸的LTV從80％調低到75％。
六、買家的年齡也會影響到LTV。目前，組屋的銀行房貸最長爲30年，私宅房貸最長35年，但貸款期如果跨過買家的65歲，LTV將降低。
假設一對買家夫婦的平均年齡是40歲，貸款30年，意味著將超過65歲。如果是第一套房貸，LTV只有55％。
銀行提供房貸也考慮
房子地點屋契年限等
銀行提供房貸會考慮的其他因素還包括房子的地點，以及屋契剩余的年限等。房子地點的市場風險越大，貸款比率越低。屋契太短，也可能貸不到款。
據《聯合早報》近期報道，由于冠病疫情沖擊經濟和就業，若申請房貸者在受沖擊較大的行業工作，一些銀行已將他們的LTV調低，也有銀行把可變動的收入部分當做50％來計算，甚至只計算固定薪資。