總裁會客室
聯實全球商業房地産投資信托總裁周頌業表示，在多渠道銷售模式下，即使很多銷售都轉到網上，還是有不少顧客選擇到實體店取貨、試穿等，與購物商場提供購物餐飲娛樂等休閑活動的傳統角色相輔相成。
財務背景有助
做出正確營運決策
會計師出身的周頌業，給人溫和謙沖的印象。
周頌業2018年加入聯實前，先後擔任速美商業空間信托（Soilbuild Business Space Reit）和吉寶房地産信托（Keppel REIT）的財務總監。
他說：“如今擔任總裁和之前擔任財務總監，負責的都是戰略性的決策工作，擬定發展方向。當然，我現在的角色更多是營運方面，而擁有財務背景讓我能夠做出正確的營運決策。在幾個不同的房地産投資信托任職，也讓我在不同資産類別累積了寶貴的經驗。這些都對我目前的工作很有幫助。”
馮嘉年 報道
聯實全球商業房地産投資信托（Lendlease Global Commercial REIT，簡稱聯實信托）去年10月上市，周頌業擔任信托總裁，不到半年就遇上冠病疫情的重大考驗。
信托旗下在新加坡的唯一資産—313@Somerset購物中心面對前所未見的挑戰：人潮不見了，生意哪裏來？
除了及早將政府給予業主的房地産稅回扣轉移給租戶，並進一步回扣租金緩解他們的現金流困境，周頌業告訴《聯合早報》，商場的責任還在于讓租戶繼續跟顧客聯系，進行促銷，吸引顧客消費。
所幸，他上任後就著手將313@Somerset的網上平台和客戶忠誠計劃，跟保薦機構聯實（Lendlease）旗下在本地另外三個商場—Jem購物中心、百彙廣場（Parkway Parade）以及巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）結合，並提升社交媒體平台的接觸面，爲商場搭上電子商務的發展趨勢打下基礎。
疫情暴發加速了這個趨勢。在餐飲租戶方面，他跟送餐平台Grabfood合作，通過承擔成本協助租戶推動外送銷售。至于零售租戶，他在電商平台Lazada設立旗艦店，把租戶商品帶上電子平台。
周頌業表示，在疫情之前，商場其實已策略性地引進網店結合實體店的多渠道（omnichannel）零售商，例如從網上起家的本地知名服飾品牌Love, Bonito和Pomelo，都是在313@Somerset設立第一家實體店。
商場約35％租戶
采取多渠道銷售模式
他說：“我們密切留意零售業發展趨勢，嘗試超前部署將網店模式融入商場。目前，我們約35％租戶都采取多渠道銷售模式。”
他強調，在這個模式下，即使很多銷售都轉到網上，還是有不少顧客選擇到實體店取貨、試穿等。這時候，購物商場仍舊扮演提供逛街、購物、餐飲、娛樂等休閑活動的傳統角色，是相輔相成，並未式微。
“電子商務對全球零售業帶來很大沖擊。但老實說，新加坡這麽小，人們休閑的選擇不多，大家還是喜歡逛街購物。我們的商場定位是吸引年輕顧客。而年輕人一般比較活躍，喜歡外出，跟朋友聚會、娛樂。”
今年6月，聯實信托成功標下商場旁邊的格蘭芝路（Grange Road）停車場，將重新發展成專攻年輕人市場的大型戶外娛樂空間，預計2022年投入運作。
疫情暴發前，信托已做好投標准備，疫情暴發後仍決定繼續。周頌業說，接下來疫情如果出現不確定性，將跟新加坡旅遊局和市區重建局溝通，應對可能出現的問題。他有信心，只要把發展概念做好，引進有趣的活動，一旦情況好轉，項目將取得成功。
他透露，信托將跟知名活動主辦商Live Nation合作，舉辦多種形式的娛樂活動如戶外演唱會、脫口秀等，跟商場主攻年輕人的策略形成協同效應。
疫情沖擊下選擇穩紮穩打
在阻斷措施解封第二階段7月份開始，313@Somerset人流量已恢複至去年同期的六至八成。商場目前的出租率是97.8％，高于烏節路平均的91％，租戶的續租率爲80％。
疫情好轉但前景仍未明朗，對于商場接下來是否進行資産提升，周頌業決定穩紮穩打。
他說：“政府較早前調高了烏節路一帶商場的容積率，因此我們可探討擴大零售樓面，賺取更多收入。目前，我們暫不計劃這麽做。首先，商場還相對新，仍未到整修的時機。其次，商場的人流量和租戶銷售仍未完全明朗化，進行整修可能幹擾現有的運作。在這當下，我們要先穩住腳步。”
米蘭資産收入穩定爲聯實信托起緩沖作用
除了313@Somerset，聯實信托另一資産是位于意大利米蘭市的商業房地産Sky Complex。
今年3月，意大利暴發冠病疫情，是歐洲疫情最嚴重的國家之一。
然而，信托截至6月底的2020財年可派發收入，比去年上市時的預估低了20％，拖低收入的是313@Somerset。Sky Complex的租金收入始終穩定，起到緩沖作用。
Sky Complex的單一租戶是英國最大衛星電視廣播業者天空公司（Sky）的意大利分台Sky Italia。目前租約還有12年，每年租金根據通脹率調整。
周頌業說：“不論疫情與否，電視廣播都是必要服務。而Sky Italia母公司的信貸評級是A3，比意大利主權債務評級還高。對信托來說，擁有這個資産的好處就是現金流平穩。這也是當初籌組信托，構建資産時的第一層考量。”
聯實信托去年10月2日挂牌上市後，股價持續高于0.88元發售價，直至今年2月底冠病疫情開始在我國蔓延，股價跌至發售價以下，截至上周五（25日）閉市報0.68元。
銀河—聯昌證券本月發表研究報告指出，信托有優先承購權（right of first refusal）收購保薦機構旗下資産，而它的負債率處于穩健的35％，利息覆蓋率九倍也高于同業平均的四倍至六倍，有能力進行收購取得增長。位于裕廊東的Jem購物中心可能是收購目標。
周頌業說：“保薦機構的新加坡資産組合對我們來說有吸引力，而且我們的投資者多是本地人，熟悉這些資産。在對的時機，我們將考慮跟它們探討收購。另外，信托也獲授權投資國際資産，但海外投資有一些額外風險如國家、經濟和彙率風險需考慮。簡而言之，新加坡資産對信托來說是理想的收購目標。”