去年，爲了保護經濟免受疫情沖擊，美國聯邦儲備局將利率降至零，但聯儲局後來在今年6月暗示將提前在2023年加息。現在是否可開始考慮貸款再融資，以減少每月房貸還款的負擔？
本期的《理財錦囊》邀請專家講解如何選擇再融資配套，以及再融資時須留意的事項。
一般上，房貸主要分爲兩種，即浮動利率配套和固定利率配套。目前，浮動利率在0.9％至1％左右，兩三年的固定利率一般介于約1.1％至1.2％。
Delux咨詢公司房貸顧問吳幼新接受《聯合早報》訪問時說：“無論是低利率還是高利率環境，每當房貸鎖定期結束後，都應該考慮向另一家銀行再融資或與同一家銀行重新定價（repricing）。”
假設一份25年期的50萬元組屋貸款，原本要支付2.6％利率，再融資後減至1.5％，意味著這期間可節省8萬元左右。
一般來說，固定利率配套爲期兩到三年，過後會自動轉爲浮動利率配套。浮動利率通常從第三年起上升。
因此，每當房貸鎖定期（lock-in period）結束後，就有必要根據市場利率來重新評估貸款配套。
鎖定期結束前幾個月是再融資最佳時機
再融資的最佳時機是在鎖定期結束前三到四個月開始，因爲需要時間來尋找和申請配套，如果轉換銀行，還必須給現有銀行足夠時間的通知。
財務規劃公司星融（SingCapital）執行總裁謝诏全說：“當你還在領薪，或自雇人士的生意還好時，就應該再融資貸款，因爲一旦失業就很難再這麽做。”
除了利率，在申請貸款再融資前也應查看貸款配套的其他條款，如房貸鎖定期，以及決定提前再融資或還清貸款須繳交的罰金。
Providend財務規劃師陳敬友指出，如果在房貸鎖定期結束前再融資，須支付罰金，占未償還貸款約1％到2％。
另外還須支付律師費和估價費，通常介于2000元到3000元，但視貸款規模而定。
不過，有些銀行在提供貸款時會給予津貼，讓整體配套更具吸引力，如果客戶在“收回（clawback）期”重新融資，就須退回這些津貼。
如果是爲了賣掉房子或與同一家銀行重新定價，才選擇在鎖定期內還清貸款，有些配套可豁免罰金。這有助靈活應對市況的變化，如利率變動，或想轉換貸款配套。
此外，個人的信用評分對再融資貸款而言也很重要。如果信用評分較低，表示將來無法償債的可能性較高，銀行將承擔更高風險，那麽銀行可能會縮小申請者的再融資規模，甚至可能不給予批准。
另一方面，謝诏全提醒，在尋找合適的配套時，也要考慮所供的房子屬于轉售還是新推出項目。
新推出的項目采用分期付款方式，這表示即使利率很低，買家也無法受益于低利率環境，因爲隨著利率預期上升，後期的償貸可能會附上較高的利息。
相比之下，轉售房地産的貸款會一次過全面發放，因此整個貸款配套可享有當下的低利率。
吳幼新認爲，固定利率貸款會是更好的選擇，建議換去三年的配套，以配合另一家銀行通常爲再融資津貼或回扣提供的三年“收回期”，當下一次需要再融資時，就可避免在鎖定期限內轉換配套後得支付的罰金和退回所得津貼。
陳敬友稅，如果擔心利率上升，不妨考慮固定利率配套，以便更容易預測每月的房貸還款，以及不用擔心利率的變動。
如果不介意承受一些風險以尋求更好的利率，以及預期利率繼續保持在低位，便可考慮浮動利率貸款，這個配套的利率往往較低。
謝诏全指出，固定和浮動利率配套目前的利差（interest gap）不大，因此，他建議選擇固定利率配套，因爲利率預期在明年上升，但還須留意經濟環境並進行評估。
謝诏全提醒，在尋找合適的配套時，也要考慮所供的房子屬于轉售還是新推出項目。新推出的項目采用分期付款方式，即使利率很低，買家也無法受益于低利率環境，因爲隨著利率預期上升，後期的償貸可能會附上較高的利息。相比之下，轉售房地産的貸款會一次過全面發放，因此整個貸款配套可享有當下的低利率。
通過資産增值抵押貸款再融資
隨著房地産增值，貸款人可考慮通過資産增值抵押貸款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）來再融資，將房屋抵押給銀行，換取現金貸款。
謝诏全認爲，資産增值抵押貸款是釋放房地産價值的好方法。
舉個例子，陳先生多年前以100萬元買了一個私宅，私宅價值如今已漲至150萬元。他不想賣掉私宅，但又需要現金，那麽他可以去銀行申請資産增值抵押貸款。
一旦面對償債困境可能會賠上房子
銀行發放的貸款額，最多可達房屋價值的75％。不過，這要減去尚未償還的貸款額，以及用于償還房貸的公積金。
謝诏全提醒，這類貸款用房地産作爲抵押，所以在申請貸款時要加倍謹慎，不要盲目投機，因爲一旦面對償債困境，最後不僅會負債累累，甚至還會賠上房子。
資産增值抵押貸款只適用于私宅屋主，並須遵守總償債率（TDSR）條例。TDSR條例規定每月貸款償債率不可超過收入的60％。
吳幼新說，這類貸款如同一般的房貸，都須支付利息，法律費用大概2000元。
不過，如果是轉換另一家銀行房貸再融資，同時申請額外的資産增值抵押貸款，那麽兩種貸款的法律費用便可捆綁在一起，省下再融資的費用。
延長貸款期限降低付款金額
償還貸款有困難的人，應該在再融資或重新定價時延長貸款期限，較低的利率和較長的貸款期限有助顯著降低分期付款的金額。
陳敬友提醒，貸款人須確保貸款還款額不超過每月收入的30％，這主要確保他們有能力承擔每月的房貸還款，同時應付其他基本開銷。
他也建議把總貸款與資産的比率保持在最高的50％，越小越好，以便確保有足夠的資産來應付即將到期的債務。