本文來自微信公衆號 “空間秘探”（ID：MESPACE007）。
全球最大長租公寓運營商睿星資本Grey star（以下簡稱“睿星”）將開年第一“槍”，瞄准了學生公寓市場。通過公開市場競標，睿星以3.88億英鎊（折合人民幣約32.83億元）收購4個學生公寓項目和一個建後出租項目。同時，還推出了針對歐洲市場的專注學生及青年專業人士的公寓品牌Canvas。斥巨資加上推新品牌，學生公寓市場的魅力到底有多大？中國市場玩家能不能從中分一杯羹？
英國學生公寓市場再迎“大富翁”
據了解，睿星收購的這4個學生公寓分別位于倫敦、曼徹斯特和考文垂等主要大學城，共1807個床位。而且目前這些公寓均位于運營中，且入住率極高。硬件方面，4個公寓均配備健身房、影音室和露台等設施。
之後，這4個學生公寓項目將被分在兩個不同的資産包中。位于倫敦蘭貝斯區和北阿克頓區的兩處項目將被納入Chapter資産包。而位于曼徹斯特和考文垂的項目將在睿星新推出的 Canvas品牌下運營。其中Chapter投資組合目前包含11棟倫敦優質學生公寓，原本有5642個床位，這兩項新資産的加入之後，該組合床位將增至6272個床位。
據睿星英國投資部高級總監Ben Mowbray介紹，本次投資是其首次在英國的資産組合中引入青年專業人士公寓。首次出手便如此闊綽，其中既有英國以每年2.1%速度增長的18歲人口給的底氣，還有睿星在歐洲市場屢獲成功的經驗支持。不過，目前這筆收購並未最終敲定，還有待相關監管部門的批准。
很有意思的一點是，盡管這是睿星的青年專業人士公寓在英國首秀，但學生公寓並不是。細數睿星曆年來在英國學生公寓市場的投資，這一次的收購，理解爲“大富翁”的版圖再擴張，更合適一些。
2015年，英國學生公寓成交額達35億英鎊左右，達到2014全年成交額的兩倍有余。也是在這一年，睿星以6億英鎊的價格從英國基金Round Hill Capital手中買下了位于倫敦的學生公寓資産包，並包裝成Greystar自己的品牌在倫敦運營。
期間，睿星又相繼購入並售出部分學生公寓資産，如2021年，睿星達成了迄今最大規模交易，以47億英鎊價格將iQ Student英國學生公寓業務出售給黑石集團。至此，睿星旗下英國學生公寓資産價值高達近百億美元。
當然，作爲全球學生公寓領頭羊睿星的版圖並不局限于英國。英國之外，睿星在2018年收購DC Tower III正式進軍德國和奧地利學生公寓市場；在2019年收購了法國學生公寓租賃平台Acteva並建立9.73億美元英國長租公寓開發基金；在2020年成爲了西班牙最大的學生公寓自營業主。目前，睿星的學生公寓事業幾乎遍及了歐洲主要國家。
不過，在學生公寓市場瘋狂“撒幣”的並不只有睿星，還有2015年花了11億英鎊收購了英國的Liberty Living Portfolio的一組學生公寓投資組合的加拿大退休金計劃投資委員會（CPPIB）。次年，新加坡豐樹投資（Mapletree）斥資4.17億英鎊向英國Ardent公司收購了25棟學生公寓樓。曾與龍湖共同推出長租公寓投資平台的新加坡主權基金GIC，也在2016年斥資4.3億英鎊買下了ThreeSixty學生公寓資産包，並直接介入學生公寓的運營環節。
學生公寓，魅力爲什麽這麽大？
即便是在過去全球房地産發展的黃金年代，能夠吸引如此多的主權基金和私募資本的參與，足以證明學生公寓的投資價值。爲什麽學生公寓的投資魅力會如此強大？回顧擁有全球最大學生公寓市場的美國學生公寓發展簡史，或許能夠一解疑惑。
早在美國正式成立之前，來自世界各國的冒險家們將其在故鄉的先進科技、理念以及制度都帶到了這片土地上。一些曾在牛津和劍橋大學受過古典式高等教育的英國人，爲美國帶來了高等學府。隨之而來的，還有受古希臘的“通才教育”影響形成的住宿制學院模式，在象牙塔式的校園中，教師和學生共同吃住、學習與生活緊密結合。
到了美國南北戰爭期間，隨著學生紀律問題增加，封閉式的住宿制學院模式已然不再適合當下的高校。與此同時，德國研究型大學模式在美國逐漸興起。時任密歇根大學校長的塔潘認爲應該廢除大學宿舍，在他看來，“宿舍體系是令人厭惡的。宿舍讓學生形成獨立的社區，他們經常養成壞習慣，趨于做出不守秩序的行爲。”受此影響，之後興建的麻省理工、加州大學等研究型大學建築規劃中不再包括宿舍。
1860-1920年間，美國新增移民人口近千萬。在此期間，美國大學宿舍供應嚴重不足，據美國教育局1931年的一份調查報告顯示，所調查的44所大學僅能爲15%的學生提供宿舍。于是，首輪學生宿舍擴建就此拉開了帷幕。
但是隨著女性、退伍老兵、少數族裔等新群體進入大學，學生宿舍很快又迎來了需求大缺口。無奈，美國政府甚至動用了戰時物資，爲大學搭建“臨時宿舍”。此後又迅速頒發《宿舍建設法案》，用了十余年的時間，將學生宿舍的規模擴充至原有的10倍。
短時間內的規模快速擴張，決定了這些臨時擴建的學生公寓存在戶型緊湊、室內設施不完善等弊端。也正是在此時，一些私營房企發現了學生公寓的商機。1964年，美國第一家學生公寓正式誕生——由建築公司兼酒店管理公司起家的Education Realty Trust（簡稱“EDR”）在北卡羅來納大學教堂山分校引入首個1300張床位的“學生酒店”。此後，校外學生公寓市場的火熱一發不可收拾。
因此，海外學生公寓市場的火熱不僅是房企和財團的推動，更是學校和學生共同選擇的結果。聚焦學生公寓本身，之所以能成爲新興熱門資産類別，主要有兩大因素的共同作用。
其一是持續增長的客群，租住學生公寓主力的國際學生規模增長迅猛。英國高等教育統計局公布，截至2020年共有143000余名中國留英學生，相比5年前增加了51140，增幅高達56%。而且留學生客群相對租期較爲穩定，支付與履約能力有保障，屬于優質租客。
其二是穩定上漲的投資回報率。一般而言，學生公寓租金每年會有固定的漲幅，因此投資回報率也會隨之逐年上漲，如英國二三線城市的學生公寓甚至可以達到8%-10%，但是普通租賃住房的平均投資回報率基本在4%-5%之間。
中國的學生公寓，去哪兒了？
國內高校的住宿市場幾乎在建設之處都清一色規劃了宿舍，鮮少出現美國等歐美國家讓學生在校外自行租住學生宿舍的情況。不過，美國高校經曆的擴招與宿舍緊缺，中國高校也同樣遭遇過。
2018年一篇題爲《爲了留在北大，我可能要花二十萬》的文章，將北大專碩新生的住宿囧境暴露無遺。文中稱，該年北大有至少45%的專碩新生無法入住萬柳公寓，需自行解決住宿問題，如此一來再加上學費與生活費用預估兩年專碩需要花費近20萬元。這，並不僅僅是北大一所學校的難題。
根據《學位與研究生教育發展“十三五”規劃》，中國2020年在學研究生總規模將達到290萬人，專業學位碩士招生占比達60%左右。以此計算，每年的研究生擴招增幅近5%。顯然，擴張研究生的不只是北大，住宿矛盾同樣不限于北大。
2020年9月初，湖南師範大學研究生官網通知，新生將分兩批，分別在8月20日、8月23日登錄系統進行宿舍預約。有學生反映，第一次申請落選後，第二次申請又因宿舍快速滿員再次失敗。隨後，兩百余名全日制學生收到學校通知，“學校床位有限，目前已無法充分安排所有符合條件的學生住宿。”
從當前的現狀來看，面對擴招帶來的宿舍床位緊張，國內高校顯然是采取了與歐美國家不一樣的做法。擴建，成了各省解決高校激增的住宿需求的一致選擇。
同濟大學在去年用了184天，完成了研究生新公寓的主體結構施工至封頂。預計該項目建成後，將滿足2000余名研究生新生的住宿需求。青海省在今年2月宣布支持青海大學、青海師範大學和青海民族大學各建設1幢學生宿舍樓，以滿足高校擴大招生規模後大學生的住宿需求。
爲什麽國內高校不將學生宿舍的建設任務交給市場？尤其是在加快推進高校後勤社會化改革的背景下，在學生宿舍板塊“自力更生”的執念，看似還有些逆向而行。不過，從研究生的宿舍分配風波中可以發現個中緣由。
首先需要肯定的是，學校配建宿舍住宿成本遠低于學生公寓。2019年西安交通大學投入使用的創新港校區學生宿舍爲單人單間且五室一廳並配有獨立衛浴，一年僅收費1200元。根據線上租房信息顯示，學校周邊的一室一廳一衛戶型月租金900元，一年房租將超10000元。尤其是對于部分家境一般或是脫産讀碩的學子而言，學校配建宿舍是其首選。然而在美國，情況剛好相反，選擇租住學生公寓能比校園宿舍節省200-1000美元左右，且設施更新，配套更齊全。
其次是高校出于管理的需求。早在英國人引入高校“住宿學院制”時，一種觀念也隨著高校的發展逐漸深入人心。住宿學院制能給學生提供親密的、支持性的社區，從而促進學生的社交、智力和個性的發展，讓大學成爲能夠存在共同體和友誼的地方。
除此之外，學生宿舍還是高校的擴招利器。充足的辦學空間，尚有盈余的配建設施，是一所高校在教學水平之外吸納生源的又一關鍵。尤其是在高等教育逐步走向市場的今天，一旦在規模擴張方面失速，那麽很有可能意味著之後的長遠發展也有可能落後于人。
中國玩家如何分一杯羹？
綜上，盡管學生公寓在國內市場出現的可能性寥寥，但是並不意味著中國玩家不能從中分得一杯羹。只不過，弱水三千，衆人各取一瓢飲罷了。
從投資層面來說，學生公寓的投資市場幾乎“來者不拒”。無論是個人投資者或是機構投資者，無論是如睿星這類專業投資機構，或是黑石集團等泛地産領域的投資機構，都可以選擇投資學生公寓。
而且學生公寓作爲兼具穩定收益、增值空間和避險屬性的資産，早已受到海內外投資人的熱捧。據第一太平戴維斯統計，2016年以來，加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）、新加坡政府投資公司（GIC）、豐樹資本在美國學生公寓市場累計完成了近60億美元的投資。
不過需要注意的是，房地産項目爛尾的通病，學生公寓項目也難以避免。因開發商涉嫌欺詐被捕，原計劃于2020年竣工的英國利物浦學生公寓Aura項目被迫停工並爛尾。尤其是對于國內的個人投資人而言，選擇學生公寓項目的時候一定要慎重。尤其要警惕那些承諾高昂租金回報率，而且要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金的開發商，因爲這類項目很有可能是買家集資建房，最終導致投資人蒙受損失。
從公寓産品層面來說，學生公寓有若幹條固有的産品邏輯，值得諸多有意打造細分市場的公寓品牌借鑒。一是選址策略，將物業與目標客群的距離縮至極致。在EDR被睿星收購前，其運營床位平均距校距離不到0.3英裏。二是配套高標，甚至頗有了幾分高端酒店的色彩。
在一些學生公寓中，除了網絡、空調等基礎硬件配套之外，還配有娛樂室、空調泳池、健身房、停車場等功能設備。這樣一來，既提升了學生公寓的市場競爭力，同時也能提升客單價提高投資回報率。
不過學生公寓産品趨向高端化，也與酒店有一定的關聯。睿星資本的創始人Bob Faith，也是“喜達屋之父”。在睿星資本從一家在休斯頓管理著9,000間公寓的區域型公司一路成長爲全球長租公寓巨頭的途中，受到創始人早年在酒店行業積澱的影響，高端酒店的理念也逐步滲入睿星旗下的産品，學生公寓自然也不例外。
從市場層面來說，盡管大多高校一般會明令禁止本科生外宿，但是研究生相對而言住宿更爲自由。因此，對于恰好有物業資源且對學生公寓看好的運營商而言，不妨去一些住宿供不應求的高校周邊進行一些調研，確定高校是否存在外溢的租賃需求，且與運營商手中現有的住宿産品匹配程度如何，然後再決定是否要放手一搏。
其實並不僅是學生公寓，由于國情不同，還有一些住房租賃産品同樣是國內市場暫時還未出現的。不過，這並不代表國內住房租賃品牌不能從中獲得一些啓示，正如學生公寓在産品方面爲國內品牌提供的些許借鑒。畢竟，學會站在巨人的肩膀上，本身就已經是一種進步了。