我一直想抽時間好好講講REITs基金，因爲連我周圍很多人都糊塗，畢竟在中國這算是個新東西。當然了，REITs基金在美國已經有快60年的曆史了。
如果大家感興趣，後續我會推出一個合輯。大家看了我的內容之後，就會知道什麽是真正的專業（沒有比較就沒有傷害）。
什麽是REITs基金呢？
REITs基金全稱叫做不動産投資信托基金（以下簡稱REITs）。主要目的是向投資者籌集資金，發行基金。如果購買了REITs就相當于購買了不動産的股權。
其實很多自媒體對于REITs基金根本就不懂，教給大家一個簡單的方法，只要他把REITs基金解釋成房地産投資信托基金那你就可以直接關閉了，我感覺他們就像抄作業一樣，一個錯了，所有人都抄錯了。
REITs基金的底層資産是什麽？
可以是一棟商業大樓（我估計這也是很多不專業的自媒體把REITs叫做房地産投資信托基金的原因），也可以是一條高速公路（收過路費的）。當未來商業大樓蓋好了，我們可以享受到租金收益。
REITs基金是如何運作的呢？
咱們也不用說那麽高大上，我舉個例子吧。比如我想投資高速公路，收過路費。那這裏就有3個問題：
第一個問題：高速公路收過路費，對老百姓開放嗎？肯定不開放啊？
第二個問題：就算對老百姓開放，我也沒有足夠錢啊？
第三個問題：就算我錢夠，我也沒空去管，我也不會管啊？如果我們自己人管會不會黑錢啊？
REITs就是專門解決這個問題的。首先我們先找一群想投資高速公路的人，把錢放在一起，然後去找第三方機構，委托他們去修建高速公路，並且幫我們做好高速公路的管理，未來收到了過路費會公平的分給我們所有人。
爲什麽中國會開放REITs基金？
以下觀點是我個人揣測，大家權當一樂。
大家知道戰國時有個超級大國叫齊國，齊國可以稱霸主要是因爲齊桓公和他的相國管仲，管仲是春秋時期齊國的名相，屬于中國最早的經濟學家之一了。在他的輔佐下，不僅齊桓公成了春秋五霸之首，而且齊國上下政通人和，國力日強，老百姓安居樂業。曆史上有許多引人深思的，關于管仲治理國家的記載，其中《管子》中就記錄了這樣一個故事，即便在現代人眼裏，也是非常睿智，並有指導意義的。
在齊國國力蒸蒸日上的時候，齊桓公也有點飄了，想大修宮殿，這個時候管仲阻止了。很快有一年齊國大旱，莊稼幾乎顆粒無收，老百姓流離失所。于是齊桓公召集衆臣商議赈災之法。問到管仲的時候，管仲思索了一下說：“臣見大王的宮殿有些破舊了，不如趁這個機會，修葺一下宮室，您看如何？”
經過一番大興土木，齊國很快恢複了國力。
這個時候大家是不是很不理解，爲什麽災年反而要大興土木呢？
其實齊桓公當時也很不解，但是還是聽了管仲的話。
因爲受災老百姓斷了生活來源，如果這個時候國庫撥款修葺宮室，並且雇傭受災的百姓來做工，不僅能讓百姓通過勞動獲得收入，解決吃飯問題，還可以減少流民，緩解因爲社會動蕩産生的不滿情緒，降低犯罪率，比單純依靠政府撥付專款進行赈災的效果要好。”
齊桓公豁然開朗，覺得管仲說得很有道理，于是采用了這個“以工代赈”的方案，不僅沒有出現通常天災中哀鴻遍野的情況，而且還推動了經濟，贏得了民望。看到這裏，您一定會對管仲暗挑大拇指，能想出這樣一舉兩得的妙計，管仲的智慧值得欽佩。
其實，管仲的這套做法，也是現代社會中，在經濟低迷的情況下，經常被用來刺激經濟的常規方案，只不過生活在兩千多年前的管仲，就懂得運用現代經濟學的原理去處理問題，的確讓人歎爲觀止。
就這麽一個修宮殿的主意，拉內需、穩就業、促外貿，難道還有比這個更合適的赈災方案嗎？
二、管仲的想法與現代經濟學理論不謀而合
上個世紀初，有位叫凱恩斯的英國經濟學家，因爲創立了宏觀經濟學，成爲了20世紀最有影響力的經濟學家。宏觀經濟學甚至與佛洛依德創立的精神分析法，還有愛因斯坦發現的相對論，並稱爲20世紀人類認知領域的三大革命。
在凱恩斯的理論中，管仲修葺宮殿的方案，被叫做“乘數效應”，大致的意思就是，在經濟大蕭條的時候，政府應當想辦法去擴大社會需求，同時增加公共性支出，通過杠杆效應，去撬動社會總需求的大量激增，促進企業再生産，拉動內需的同時增加就業，並以此形成社會良性的循環，從而化解經濟危機。
這套理論，簡直跟管仲提出的設想如出一轍，而且凱恩斯只不過是紙上談兵，而管仲早就付諸實踐了。相信凱恩斯是不了解管仲的，也不知道早在兩千多年以前，已經有個中國人，早就實施過了這套理論。
三、管仲的思想，依然在影響著我們的現代生活
現在我們經常聽到“加大基建投入、拉動內需、促銷費、穩外貿、增加就業”這些詞語，改革開放以來，這樣的政策成爲了國家建設的主導思想，四十多年來，中國經濟的飛速發展震驚世界，老百姓也從中受益良多。
中國爲什麽推出REITs基金？
要了解我們國家經濟增長的的邏輯，對外靠出口，對內靠基建，所以投資方向要圍繞這個邏輯。
2017年以前，我們國家的基建增速基本保持20%以上的增長速度，但是2018年以後基建投資斷崖式的下跌，目前已經不足5%，作爲中國經濟穩增長的主力，基建投資的增速放緩，在相當程度上會影響我國的GDP增速。在這個背景下，爲基建投資探索新的融資渠道就顯得尤爲重要。所以咱們國內的REITs主要是用于基礎設施融資，不像國外，大部分用于房地産項目融資。
我們國家推出REITs的另一個原因是REITs可以降低地方政府的債務風險。
2008年之後，爲了刺激經濟增長，我們國家的地方債務規模不斷地增長，推出REITs既可以讓老板姓可以參與基礎設施建設，又可以降低地方政府的債務壓力，畢竟我們第一批上市的REITs總計融資314億。
中國REITs基金的優勢和不足
跟全世界相比，中國的REITs起步比較晚，各項規章制度也在完善中。在世界範圍內看，美國的REITs需要至少有75%的資金投入不動産，REITs規模/GDP=6.15%
香港的REITs至少有70%的資金投入不動産，REITs規模/GDP=9.14%，值得一提的是新加坡REITs規模/GDP=20.45%,通過這些數據，大家可以看出未來中國REITs市場的前景。
世界上普遍把收益的90%以上分給投資者，德國分紅比例最高爲95%
我百度了一下，中國REITs的不動産占比爲50%-80%之間，目前還沒有稅收上的優惠。
說了很多優勢，那劣勢是什麽呢？我認爲最大的風險在于我們融資是屬于股權融資，而不是債權融資，如果發生虧損，不像債權融資那樣追償。
其實REITs的知識點特別多，想一篇文章講完不太可能，如果大家感興趣，我會出一個專題，詳細的講解REITs。
中國REITs基金建議購買嗎？
如果你問我，中國目前已經上市的REITs值不值得購買，我的意見是不值得
那爲什麽不值得我還要說這麽多呢？請看後續分解！知識沒有白學的，請相信我。
我經常講，我們鼎正家族辦公室是做全球資産配置，而不是資産配置。
還有，我很好奇，我這個打賞功能好不好用啊，誰能幫我試試看，哪怕一塊錢也會給我無限的動力