近幾年，中國商業地産投資市場變得越來越活躍，這已經成爲一線城市房地産的大宗交易圈的共識。據預測，未來十年活躍度將不斷增加。本文對過去幾年活躍買家的投資特點以及未來一些商業地産領域新的投資熱點進行梳理，以提供參考借鑒。
上篇：近三年商業地産投資特點（活躍買家）
當下正是房地産投資市場轉型的時刻，信貸緊縮的大環境，內資企業競爭力受到暫時的削弱，選擇出售存量資産，導致中短期內物業報價降低，與此同時，外資投資者加大對中國的投資。我們選取近三年在大宗交易市場表現活躍的買家作爲典型企業，其多爲境外資本，如凱德集團、基彙資本、領展基金、黑石集團、吉寶置業等，此外保險類買家如中國人壽，基金買家如光大安石等近三年表現較爲活躍。
本文上篇將對活躍買家投資偏好從投資城市、投資區位、投資物業類型、投資物業規模、投資總價段進行梳理，提煉特點以做參考借鑒。
1. 上海仍是活躍買家主戰場，占據絕對優勢
2018年上海大宗房地産投資市場持續火熱，交易總額連續三年超過千億交易規模，預計2019年上海大宗交易市場千億格局還在繼續。
對于活躍買家來說，不論從交易面積還是交易金額來看，上海均是活躍買家投資熱點城市，如凱德集團先後在上海投資上海五角場國正中心、上海浦發大廈、北外灘星港中心，基彙資本先後在上海投資淩空SOHO、上海MixC萬象城四棟超甲級寫字樓，黑石先後在上海購入怡豐城、長泰廣場等物業等。
2. 新興商務區成投資熱點
隨著新興商務區商業配套設施逐漸完善，投資價值不斷凸顯。此外，新興商務區具備成本優勢、政策上的稅收優惠也釋放需求。
投資區域向非核心商務區流動明顯，新興商務區如虹口北外灘、楊浦五角場、浦東張江及長甯虹橋商務區等近年來受到資本熱捧，投資活躍度較高。
據統計，近三年活躍買家投資次中心商務區、新興商務區的成交占總成交的41%。活躍買家投資的熱點板塊主要集中于虹口北外灘商務區、莘莊商務區，張江高科商務區等基礎配套建設較爲完善的成熟的新興商務區。
【案例一】凱德集團擬以128億元收購上海星外灘項目
11月13日，凱德集團正式宣布，由旗下來福士中國投資夥伴III攜手新加坡政府投資公司(GIC)，通過上海聯合産權交易所成功受讓上海星外灘開發建設有限公司100%股權，摘牌價格127.86億元，預計項目投資總額約200億。
星港國際中心項目位于上海市虹口區北外灘濱江區域，蘇州河與黃浦江交彙之處，北外灘作爲上海的新興商務區，與外灘、陸家嘴均隔江相望，構成黃金三角，成爲外灘部分的外延，亦滿足陸家嘴外溢需求。
目前，北外灘已發展成爲上海國際航運中心重要組成部分，聚集了大量知名航運服務總部企業和功能性機構。未來北外灘將進一步集聚金融總部機構、有實力的基金管理和優質金融配套服務企業。近年來該區域甲級寫字樓存量迅速擴展，軌道交通優勢日益凸顯，加上政府對北外灘功能的升級，促成了凱德集團將來福士項目選址于此。
【案例二】黑石收購怡豐城及長泰廣場
作爲全球最大的獨立另類資産管理公司之一，黑石在中國的動作變得活躍。先後于去年12月份及今年3月份買入位于莘莊商務區的怡豐城及位于張江高科科技園核心地段的長泰廣場，這兩家物業均位于新興商務區。
莘莊商務區作爲《上海城市總體規劃（2017-2035）》主城副中心之一，積極融入大虹橋、大浦東間的聯動，目前已入駐的項目有西子國際中心、中鐵諾德國際中心、大虹橋國際、金源中心、安納塔拉酒店、怡豐城、強勁大廈等，另外，紫江集團總部、愛發科均是莘莊商務區已落成的企業。
黑石投資的長泰廣場，則位于新興商務區張江高科。張江高科是上海新興商務區的領跑者，張江核心區物業供應總存量逾 120萬㎡居上海高端商務園區市場之首，園區內國際、高端的産業集群已形成，跨國地區企業總部 60家 外資研發機構 126家，生物醫藥産業營業收入占上海全市 50% 。張江科學城規劃啓動了張江新一輪的發展，又承載了國家級科學中心建設，戰略意義明顯。
新興商務區最具價值成長潛力，成爲活躍買家熱點投資區域。
3. 辦公仍是活躍買家首選投資，商業投資價值加大
與酒店、商業等資産相比，寫字樓由于産品較爲標准化，且能産生穩定的現金流，投資回報較大等原因，寫字樓物業仍是首選的投資物業類型。
活躍買家近三年投資物業類型統計，寫字樓交易占比43%，商業、大宗混合用途項目和物流資産的投資份額逐步加大。商業市場保持活躍，2018年大宗交易中商業交易占比35%。
楊浦五角場國正中心、淩空SOHO、虹口SOHO、海洋大廈及上海MIxC萬象城四棟超甲級寫字樓及碧生源大廈等辦公物業收到活躍買家追捧，交易金額達百億元，辦公物業標准化程度較高，互聯網獨角獸企業發展迅速，寫字樓需求旺盛，推動寫字樓租金上升，從而寫字樓投資回報率較高，成爲活躍買家偏好投資物業類型。
此外，具有商業物業備受投資人關注，如凱德集團投資成都凱丹廣場、廣州樂峰廣場、呼和浩特玉泉區購物中心；領展基金投資策略以商業爲主，收購廣州西城都荟、深圳福田新怡景商業中心及北京京通羅斯福廣場。
【案例】領展基金投資內地五個商業物業
近年來，領展不斷收購中國內地商業物業，尤其是一線城市。2月20日，領展房産基金斥資66億元人民幣收購位于深圳的新怡景商業中心，該交易是領展于深圳首個、粵港澳大灣區內第二個收購項目，也是領展于中國內地一線城市的第五個物業，其它四處物業爲北京京通羅斯福廣場和歐美彙購物中心、廣州西城都荟廣場、上海領展企業廣場1座及2座。
領展內地投資策略：集中在商場及超甲級寫字樓，一線城市及附近三角洲區。
從中等收入家庭增速、零售額增長，人均零售面積三個指標來看，領展看好內地的投資價值。以領展已投資項目來看均給其資産價值帶來快速增長，例如歐美彙購物中心出租率以及續租租金的增長率將近30%；廣州的西城都荟，出租率及續租的租金增長達到60%。
領展內地投資業態集中在商業及超甲級寫字樓，投資商業考慮到其租金增長較高，但彈性大，辦公雖然沒有商業增長高，但相對比較彈性穩定，擁有一個比較穩定的收入。此外，便利的交通、有限的競爭與可觀的客流是領展投資的考慮要素。
4. 5-10萬㎡中小型規模物業更受歡迎
5-10萬㎡這一規模的投資物業受衆最廣泛，占比達到了62%，其中8萬㎡規模物業最受熱捧。
凱德投資的樂峰廣場及呼、浩特玉泉購物中心、楊浦五角場國正中心，以及領展基金投資的深圳福田新怡景購物中心物業規模均爲8萬㎡，此外，光大安石投資的順德永旺商城及吉寶置業投資的虹口SOHO及吉嘉商業廣場，基彙資本投資的海洋大廈等項目投資物業規模均在5-10萬㎡。
5. 活躍買家投資總價段偏好10-50億元物業
根據統計數據，活躍買家中有55%的收購總價段在10-50億元的物業，22%收購10億以下總價的物業，而投資總價段超過百億的物業占比僅爲11%。
下篇：未來商業地産投資新熱點
核心區域的核心資産和核心增值資産仍是資本追逐的重點，但展望未來十年商業地産領域的投資趨勢，越來越多的資産類型也將受到越來越多的關注和重視，本文下篇將梳理能提供穩定現金流、增值空間較大、實現融資套現的資産類型進行梳理，以提供參考借鑒。
1. 提供穩定現金流的資産：物流資産包&車庫
隨著資産證券化的發展，優質物流倉儲項目和車庫項目將作爲現金流穩定的基礎資産，爲實現多元化的融資及退出提供了更多的渠道及可能性。其中，由于物流倉儲項目通常規模不大且地域分散，因此整合了多個項目的物流倉儲資産包將受到機構投資者的追捧。
（1）物流資産包未來十年是重要投資機會之一
隨著電商的持續升溫，物流倉儲在中國經曆了蓬勃發展，而未來十年這仍然是機構投資者重要的投資機會之一。
【案例一】萬科收購普洛斯，搶占國內物流地産龍頭地位
萬科通過收購普洛斯擴張物流地産布局，還獲取大型租戶認可，打開物流市場，最初瞄准高標倉，高標倉目前占總倉儲面積僅3%，從需求端和發展前景看，未來潛力可觀。
【案例二】光大安石完成國內最大物流資産包交易
光大安石收購嘉民物流資産包，交易項目分布于昆山、無錫、嘉興、西安、青島和沈陽這6座國內核心物流樞紐城市，可出租面積超過32萬平方米。
（2）停車位作爲資産窪地，投資關注度提升
停車位作爲另類資産，近年來多種因素推動停車位投資熱度提升。
從政策來看，停車位管理政策調整，嚴管路側亂停車；從市場來看停車位總量缺口巨大，市場價格上升；另外從資産因素來看，停車位價格泡沫小，並能長期提升空間的租金收益，資産穩健。
以領展爲例，它看好停車位資産價值，目前它是香港最大的單一停車場的業主，有超過7萬個停車位，停車場每年租金收入大概將近20億。
2. 具備較大增值潛力資産：低效資産&不良資産
（1）城市更新下的低效資産迎投資機遇
核心區位的低效資産面臨著城市更新存量改造的巨大機遇，在過去的幾年中，不少企業對此類資産進行收購並改造升級，以其得到更大的價值回報。未來將有更多投資者和運營商聚焦到該領域。
對于機構投資者而言，又面臨著諸多的挑戰和風險，例如項目本身的物理條件先天缺陷、改造過程中的不可控風險、工程延期風險、土地使用權年限臨近的風險、存量改造政策層面是否支持、周邊鄰裏是否支持等。
城市更新、存量改造並非易事，對于改造能力、主動資産管理能力、重新定位及招商運營能力等整個系統的配合度要求頗高。
（2）不良資産價格被低估，但需要金融、法律等專業能力
不良資産因其“逆周期性”一直被稱爲“壞時代”中的好生意。伴隨著中國經濟步入換擋期，經濟下行壓力加大，商業銀行體系內的不良資産加速暴露，不良貸款余額快速攀升。當前不良資産市場規模廣闊，優質不良資産包選擇機會較多，利于資産管理公司低價收購，獲取更大的溢價空間，不失爲投資不良資産的好時機。
不良資産投資最大的優勢是資産價格通常被嚴重低估，但往往也伴隨著法律風險、金融風險以及項目層面的風險。因此對于投資者法律、金融以及資管專業能力的要求非常高。通常處置手段需要多元化，需要熟練運用法律手段剝離資産，綜合運用金融工具、盤活資産實現有效重組並多元化實現退出。
3. 融資變現類資産：酒店
融資環境緊張，酒店作爲融資工具投資較活躍。
據統計，中國60%的酒店被房地産開發商持有，開發商投資酒店主要原因來自于一下三個方面，一是政治任務，二是借助酒店融資，三是配套酒店提升住宅售價。
在酒店收並購市場，70~80%通過收購高折扣五星級酒店而獲得融資。如一些商貿公司盡管現金流很好，但是缺少固定資産。因此，很難向銀行貸到目標值的款項（銀行規定，商貿類公司應按照流水的5:1進行貸款；有固定資産則按照流水的2:1進行貸款）。因此收購五星級酒店的方式，只要是這個酒店的收益率超過4~5%，就能將五星級酒店做成一個融資工具。
中國大的環境從增量市場逐漸轉入存量市場，住宅如此，商業地産更是如此。國內商業地産迎來巨大的投資機遇期，大量存量資産擁有著巨大的價值，如何把握機會，並找到適合自身的資産類型和有效策略是未來的核心。
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