截至2022年7月29日，中國公募REITs（“C-REITs”）14只上市標的總市值爲628億元，自由流通市值爲299億元，7月月度總回報率（含分紅派息）爲1.17%，2022年至今總回報率4.40%。美國、中國香港和新加坡REITs總回報指數7月月度漲跌幅分別爲8.20%，1.45%和3.11%，全市場加權股息率分別爲3.48%，5.58%和4.26%。
摘要
一級市場延續認購熱情，REITs市場迎來新品類。本月共計2單項目國金中國鐵建REIT和鵬華深圳能源REIT（首單能源類REIT）發行上市。總體來看，新項目發行在一級市場受到追捧，國金鐵建和鵬華深能網下投資者認購金額分別爲260億和807億元，配售比例分別爲3.2%和0.9%，但首日表現呈現分化，二者首日漲幅分別錄得0.3%和21.5%。
7月市場交投表現溫和。收益回報表現上，本月C-REITs市場累計總回報率爲1.17%。整體上産權類REITs收益表現仍略優于經營權類，月內總回報率分別爲1.77%和0.43%。成交方面，本月總成交金額（不含大宗）47億元，日均成交額環比上升7%（若剔除本月新上市2單REITs則環比下降22%），日均換手率爲0.74%。估值方面，截至2022年7月29日，我們測算C-REITs市場整體P/NAV倍數爲1.24，對應2022年基金管理人預測加權平均現金分派率爲5.5%。
疫情對于大部分項目二季度經營産生負面影響。根據二季報數據披露，疫情對大部分項目二季度經營産生負面影響，各項目間經營韌性有所分化。部分基金管理人主動采取減租對沖措施以及賬面現金增補等形式減少或平滑疫情對于本年度可供可配金額影響，伴隨下半年經濟活動邊際回溫，我們認爲各項目今年可供分配金額目標有望達成。
風險
下半年REITs項目基本面修複不及預期；新項目發行和潛在擴募的推進進度慢于預期。
正文
C-REITs月度市場回顧
圖表1：截至7月29日，C-REITs總市值達628億元
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：數據截至每月底
圖表2：C-REITs市場本月收益情況
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：數據截至2022年7月29日
圖表3：C-REITs加權平均總回報指數
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：數據截至2022年7月29日
圖表4：C-REITs市場成交額及換手率
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日；2）換手率基于自由流通份額計算
圖表5：C-REITs市場表現與其他大類資産相關性（上市至今）
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日；2）相關性系數基于日收益率計算
圖表6：C-REITs與股債收益率30日滾動相關系數
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）REITs與債券及權益的關系分別采用中債綜合全價指數、滬深300指數計算；2）數據截至2022年7月29日
圖表7：C-REITs市場及其他大類資産風險收益對比
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：數據統計區間爲2021年6月至2022年7月
圖表8：中國十年期國債收益率
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：數據取自2021年6月21日至2022年7月29日
圖表9：C-REITs基金公允淨資産值（NAV）情況
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）P/NAV基于收盤價計算；2）除博時蛇口産園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和中航首鋼綠能REIT采用管理人披露公允價值參考淨值作爲NAV外，東吳蘇園産業REIT及紅土鹽田港REIT的NAV采用資産評估公允價值替換資産負債表中的投資性房地産測算，浙商滬杭甬REIT、平安廣州廣河REIT及富國首創水務REIT的NAV采用資産評估公允價值替換資産評估的賬面價值測算；建信中關村REIT、華夏越秀高速REIT、華夏中國交建REIT、國金中國鐵建REIT及鵬華深圳能源REIT采用擬募集金額測算NAV；2）各板塊期末基金總資産與淨資産的比例、P/B及P/NAV根據已有數據采用總市值加權法計算；3）數據截至2022年7月29日
圖表10：REITs本月交投及估值情況
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日；2）換手率基于自由流通份額計算；3）單體REIT的P/NAV基于收盤價計算，各板塊P/NAV根據已有數據采用總市值加權法計算；4）2022年預期現金分派率基于2022年招募書預測現金分派和當前市值計算，各板塊2022年預期現金分派率采用總市值加權法計算
圖表11：産業園類REITs本月價格表現對比
資料來源：Wind，中金公司研究部 注：1）數據截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日爲基期，基期爲100；3）采用前複權收盤價
圖表12：倉儲物流類REITs本月價格表現對比
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日爲基期，基期爲100；3）采用前複權收盤價
圖表13：環保類REITs本月價格表現對比
資料來源：Wind，中金公司研究部 注：1）數據截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日爲基期，基期爲100；3）采用前複權收盤價；4）暫未納入鵬華深圳能源REIT
圖表14：高速公路類REITs本月價格表現對比
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日爲基期，基期爲100；3）采用前複權收盤價；4）暫未納入國金中國鐵建REIT
圖表15：産業園類REITs與參考系月度收益率對比
資料來源：Wind，中金公司研究部 注：1）數據截至2022年7月29日；2）采用前複權收盤價
圖表16：倉儲物流類REITs與參考系月度收益率對比
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日；2）采用前複權收盤價
圖表17：環保類REITs與參考系月度收益率對比
資料來源：Wind，中金公司研究部 注：1）數據截至2022年7月29日；2）采用前複權收盤價
圖表18：高速公路類REITs與參考系月度收益率對比
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日；2）采用前複權收盤價
圖表19：本月新發C-REITs情況
資料來源：Wind，REITs認購申請確認比例結果公告
圖表20：産業園REITs減租前後交易情況
資料來源：Wind，REITs減租公告
圖表21：本月REITs相關政策
資料來源：深圳證券交易所，上海證券交易所，國家發展和改革委員會，交通運輸部，地方政府部門，中金公司研究部
注：以上政策及文件依次來源于
https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/tzgg/202207/t20220701_1329859.html?code=&state=123，https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202207/t20220712_1330363.html?code=&state=123，https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/ghwb/202207/t20220712_1330358.html?code=&state=123，https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202207/t20220713_1330443.html?code=&state=123，http://www.szse.cn/www/lawrules/rule/reits/t20220715_594811.htm，http://www.sse.com.cn/lawandrules/sselawsrules/reits/c/5705656.shtml，http://www.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkzl/fdzdgknr/ghxx/zxgh/202207/t20220701_10877624.html，http://gzw.beijing.gov.cn/xxfb/zcfg/202207/t20220708_2766736.html，http://www.gd.gov.cn/xxts/content/post_3972535.html，http://www.zjtz.gov.cn/art/2022/7/14/art_1229190879_1676591.html，http://www.shaanxi.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/zcwj/szfbgtwj/szbf/202207/t20220720_2229391.html，https://www.suzhou.gov.cn/szsrmzf/zfbgswj/202207/23159515dccf4f9aa83bcdf73a32dd1e.shtml
圖表22：潛在REITs項目本月動態跟蹤
資料來源：上海證券交易所，深圳證券交易所，公司公告，各地招標平台，中金公司研究部
注：1）項目名稱暫定；2）以上動態依次來源于
https://www.bidcenter.com.cn/news-183780107-1.html，http://www.hntba.net.cn/articleDetails/ce2e3892-104d-4047-aa0e-37dfcb714d75，https://finance.eastmoney.com/a/202207082441809263.html，http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=20516，http://ggzyjy.zunyi.gov.cn/jyxx/gcjs/zbqrgg/202207/t20220718_75571393.html，http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000014，https://mp.weixin.qq.com/s/5XNWLmwSPj0d1_43O9fBRA，http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000012，http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=20763
境外市場回顧
圖表23：美國REITs市場走勢
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部 注：1）以2010年1月數據爲基准，基准=100；2）數據頻率爲月度；3）數據截至2022年7月29日
圖表24：美國REITs股息率與美國十年期國債收益率對比
資料來源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日, 數據頻率爲月度；2）股息率根據過去12個月股息及總市值計算
圖表25：美國權益型REITs P/FFO情況
資料來源：NAREIT，中金公司研究部 注：最新數據截至2022年一季度, 數據頻率爲季度
圖表26：美國權益型REITs同店NOI同比增速
資料來源：NAREIT，中金公司研究部
注：最新數據截至2022年一季度, 數據頻率爲季度
圖表27：美國各板塊REITs總回報情況
資料來源：NAREIT，中金公司研究部
注：1）2017-2021年數據爲年度總回報率，2022年7月數據爲月度總回報率；2）數據截至2022年7月29日
圖表28：中國香港REITs市場走勢
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部 注：1）以2010年1月數據爲基准，基准=100；2）數據頻率爲月度；3）數據截至2022年7月29日
圖表29：中國香港REITs股息率與香港政府十年期債券收益率對比
資料來源：Wind，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日, 數據頻率爲月度；2）股息率根據過去12個月股息及總市值計算
圖表30：新加坡REITs市場走勢
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部 注：1）以2011年1月數據爲基准，基准=100；2）數據頻率爲月度；3）數據截至2022年7月29日
圖表31：新加坡REITs股息率與新加坡政府十年期債券收益率對比
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日, 數據頻率爲月度；2）股息率根據過去12個月股息及總市值計算
圖表32：中國香港REITs P/B
資料來源：彭博資訊，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日, 數據頻率爲月度；2）取各REITs最新披露的賬面價值測算P/B
圖表33：新加坡REITs P/B
資料來源：彭博資訊，中金公司研究部
注：1）數據截至2022年7月29日, 數據頻率爲月度；2）取各REITs最新披露的賬面價值測算P/B
文章來源
本文摘自：2022年8月3日已經發布的《公募REITs月報（2022-07）：REITs市場迎來新品類，8月交投預計保持平穩》
裴佳敏 SAC 執業證書編號：S0080121060144 SFC CE Ref：BRY581
孫元祺 SAC 執業證書編號：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
張 宇 SAC 執業證書編號：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
法律聲明
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