樂居財經 李奕和 發自上海

310.5億！中國內地“新地王”誕生了！

奪魁者，是老牌港資地産商香港置地（HKL）。

這宗土地在挂牌時就吸引了無數眼球。2月20日，在上海市土地交易市場的拍地現場，競爭沒有想象中激烈。僅一輪加價，就被上海徐彙濱江西岸金融港地塊是由上海怡興企業發展有限公司、重慶優盛達房地産咨詢有限公司、重慶利嘉華房地産咨詢有限公司及Hongkong Land (WestBund) Development Limited聯合體斬獲。

企查查顯示，上述三家注冊在內地的企業，均由置地（香港）投資有限公司100%間接持有，而Hongkong Land (WestBund)和置地（香港）投資有限公司均爲香港置地的附屬公司。

2016年，招商蛇口+華僑城聯合體以310億元競得深圳新會展中心地塊，創下當年內地最高。如今，這一高度再度被香港置地刷新。

“新地王”位于上海市徐彙區，是一塊綜合用地，總建築規模約180萬平方米。據悉，根據規劃，未來這裏將建成國際創新創意産業群。

當李嘉誠不斷撤資內地的同時，香港置地爲何卻在大手筆布局內地？

投資超600億的巨無霸

資料顯示，新地王位于上海市徐彙區，包括黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊。

該地塊總範圍西至東安路，北至龍華中路，東至瑞甯路，南至瑞甯路、龍騰大道，處于徐彙濱江的最好位置上。地塊出讓面積23.13萬平方米，計容建築面積108.7萬平方米，地下商業建築面積6萬平方米，合計經營建築面積114.7萬平方米。建築最高限高280米。

土地出讓文件顯示，地塊要求充分利用徐彙科創富集資源、文化藝術禀賦、濱水區位優勢，形成世界級金融産業發展平台，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極。

據悉，地塊將建成超大型綜合體，預計總投資達到600億元。

根據用途，地塊將建辦公66萬平方米；商業21萬平方米（地上15萬平方米，地下6萬平方米）；租賃住宅15.6萬平方米；酒店5.5萬平方米；文化體育4萬平方米；保障房1478平方米；可售商品住宅僅2.8萬平方米。

值得一提的是，地塊上的商業、租賃住宅、酒店、文化體育均要求100%自持，辦公要求自持60%。而在出讓流程中，投標人還需簽署承諾書，在承諾書中規定了違反持有物業及項目公司禁止轉讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內不能參與上海土地市場交易。

事實上，早在1月19日，上海土地市場公布地塊的2名有效申請人時，就有市場傳言，地塊或將由香港置地拿下。

這也不理解，嚴苛的准入門檻、高額的土地價款以及高自持要求，都表明能夠一次性大手筆拿下這28宗土地的企業並不多。在不少市場人士看來，只有港企或者國企、央企才具備這樣的資金實力。

上海中原地産市場分析師盧文曦向樂居財經指出，該次出讓地塊樓板價3萬多，總體看還合算，現在這周邊的居住價格直接賣到十萬多，所以成長性還是蠻高。從區域發展來看，區域裏面還要做很多的賦能，比如文化傳媒港、航空服務港等。

“這塊地方的發展前景還是不錯的，所以拿到這塊地的話10-15年開發是不成問題的。”

對于土地市場，盧文曦表示，最近一段時間全國包括上海的土地市場都有回暖的迹象，陸續開始成交，市場開始恢複正軌，應該是一個好的事情。但後續，市場分化難以避免，全國像溫州一些地方溢價率還是蠻高的。

“上海土地市場目前還是平穩有序的發展，現在來看的話，溢價率也不會特別高，所以成交的土地也不會出現過熱的現象，推地有序進行，成交會有平穩爬坡的現象。”

拓疆內地的野心

近幾年，香港置地加速了在內地的布局。

2017年3月，香港置地通過合作的方式首入南京市場，以34億元入股總價98.1億的招商中華門G98地塊；2018年1月，香港置地以47.7億斬獲南京東鐵管巷G84地塊，該地塊也即擱淺十多年的鐵管巷摩天樓項目。按照規劃，香港置地將投資130億元建成26萬平方米的國際化金融商業城。

2018年9月，香港置地還與武漢青山區政府簽訂合作落地武漢第二子，擬斥資150億建中英科技城項目。甚至在樓市高漲的2017年，其僅用半年時間，便先後在南京、重慶、上海、武漢等地投資，金額超300億元。

據香港置地2018年年報顯示，年內，集團收購了重慶一個全資擁有項目，以及五個合營項目，包括兩個在南京，重慶、上海和成都各有一個。所有項目皆爲住宅項目，除了南京其中一個爲商業項目和一個主要是商業性質的上海項目。

截至2018年年末，香港置地在中國內地的發展物業包括七個城市的20個項目，其中十個項目位于重慶。業務的規模顯著增長，在過去兩年確認了11個項目的權益，承諾投資總額超過30億美元。

2016年至2018年期間，香港置地于中國內地發展物業的淨投資由16億美元（約合人民幣112億元）增加到34億美元（約合人民幣239億元）。

樂居財經不完全統計，僅去年以來，香港置地在公開市場上多有露臉，先後在武漢、杭州、重慶、上海等城市多次拿地，付出地款金額近70億元。去年6月香港置地以現場竟配建方式拿下武漢經濟技術開發區35R2地塊，成交價16.98億元；9月，龍湖＋香港置地以總價17.6億元拿重慶沙坪壩區西永組團地塊。截至目前，香港置地在內地已布局北京、上海、南京、成都、重慶、武漢、杭州等城市，僅在建項目就達數10個，總面積超332公頃。

神奇的地産商

香港置地由香港著名商人保羅·遮打（Paul Chater）及占士·莊士頓·凱瑟克（James Johnstone Keswick）創立于1889年。公司以高端住宅開發及投資持有物業爲主，是老牌英資財團—怡和集團最重要的成員企業之一。

資料顯示，怡和集團持有香港置地46%股權。除此以外，其母公司怡和集團還控股牛奶國際、惠康、萬甯、7-11、宜家家居(大中華區)、美心集團、新加坡地産公司、文華東方國際等企業和品牌。

在香港以外的地區，該公司大部分項目與當地開發商進行合作。其在亞洲主要城市擁有寫字樓及商鋪物業組合。在港澳、北京、重慶，甚至新加坡、馬來西亞、泰國等地區和城市，香港置地擁有多項高端住宅和商業項目。

此外，該公司旗下還擁有路易·威登（Louis Vuitton）、Gucci、Armani、Dunhill等多個全球高級零售品牌。

雖然母公司實力雄厚，但香港置地注重持有物業，其開發類業務規模並不算特別大。

年報數據顯示，2018年，香港置地收入26.65億美元（約合人民幣187億元），比2017年高出10億美元；淨利潤24.57億美元，僅有2017年的41%。當中，2018年公司租金收益9.83億美元，服務收益1.5億美元，物業銷售15.33億美元。2018年，香港置地每股資産淨值16.43美元。

值得一提的是，與很多內地房企不同，香港置地的負債率低得驚人。2018年的淨負債率僅有9%。截至2019年6月30日數據，香港置地淨資産（不包括現金）385億美元，淨資産負債率10%。

香港置地2018年合約銷售總額爲15.78億美元（111億元），較2017年增長42%。也就是說，2018年全年的銷售額僅爲購買上海地王所花地價款的約1/3。2018年，公司現金13.69億美元。

那麽，香港置地爲何依然敢大手筆布局內地呢？一方面，香港置地背靠實力雄厚的母公司，另一方面，集團擁有暢通的融資渠道。截至2018年年底，香港置地的授信余額爲72億美元，56%來自銀行，44%來自資本市場。且大多爲長期貸款（如下圖）。

這成爲香港置地之所以能大手筆拿下該宗地塊的原因之一。只不過，上海新地王一個項目就花掉310億，總投資600億，對于年收入僅有不到200億的香港置地來說，仍是一個不小的考驗。