來源：香港商報
目前香港有11只房托基金(REITs)，對比環球其他交易所，新加坡有43只REITs、東京有62只、紐約有78只，香港REITs市場規模只屬中等。爲進一步搞旺REITs市場，香港證監會最近就修訂《房地産投資信托基金守則》作咨詢，除建議放寬REITs的投資限制，還放寬其借貸比率上限。綜合市場分析，關鍵還在于是否提供包括稅務優惠在內的足夠誘因，吸引地産商分拆REITs上市。
REITs全稱房地産投資信托基金，是以信托方式組成，主要投資于房地産項目(至少占基金資産總值的75%)的集體投資計劃，旨在爲投資者提供來自房地産項目，例如購物中心、寫字樓、酒店等的定期租金收入回報。香港最著名也是最大的房托基金，就是前稱領彙的領展(00823)。
今年6月香港證監會發布《房地産投資信托基金守則》修訂咨詢文件，提出容許房托基金在符合條件情況下，投資于少數權益的物業，即REITs可以做某個物業項目的小股東，讓REITs投資策略上更有彈性；同時建議把房托基金的借貸比例，由以往的45%提高至50%。該份咨詢文件中又提出，REITs投資物業發展項目時，可超越現有資産總值10%的上限的規定；並且建議將關連人士交易及須予公布的交易，與上市公司的規定大致看齊。市場人士認爲，倘若香港REITs市場可以搞旺，有助香港搶占成爲環球REITs交易重鎮。
令REITs投資更靈活
華坊咨詢評估研究部主管黃頌民認爲，證監會提出的建議中，以放寬REITs投資于少數權益的物業最爲突出，可令香港REITs更多樣性，對投資者的吸引力也可以提升。因爲以往不少內地和香港的地産商，均對菲律賓、印度尼西亞和柬埔寨等東南亞地區物業感興趣，但礙于現行《房托基金守則》所限，令他們不能透過旗下REITs投資該等物業。
黃頌民認爲證監會對REITs 的改革建議， 有利REITs投資可以更靈活。
證監會放松REITs規管也非首次。證監會早年也放寬《房托基金守則》規定，容許REITs的持有人可從事物業發展，雖然證監會作出上述放寬，但香港一衆REITs當中，除領展進軍物業發展領域外，其余香港上市的REITs，仍樂于停留在「收租佬」的角色，未有轉爲從事房地産發展。
黃頌民認爲，由于香港REITs的最大股東絕大多數是物業發展商，若要進行物業發展，皆可透過母公司進行，待項目成熟後，才將之注入旗下的REITs當中。這可解釋爲何除了領展之外，大多數REITs仍以收租物業爲主。
當前香港市場的REITs，大多是本港地産商如長實集團(01113)、鷹君(041)及恒基地産(00012)分拆出來。觀乎一衆香港大地産商，還有新鴻基地産(00016)、新世界發展(00017)、信和置業(00083)、九龍倉(00004)、恒隆(00010)及希慎(00014)等，這些本港地産巨頭持有衆多物業，隨時可以分拆多只REITs上市，更何況衆多內房股規模巨大，更有條件分拆REITs出來，但爲何不見他們部署？
華坊咨詢評估資深董事梁沛泓認爲，香港當前欠缺吸引地産商及物業持有人分拆物業以REITs上市的誘因，緣于REITs沒有稅務優惠，又有派息限制之余，同時須披露大量數據。事實上，市場上不少收租股如太古地産(01972)、九倉置業(01997)、希慎興業(00014)及恒隆地産(00101)等收租股的營運模式，已與REITs相當接近。
梁沛泓認爲當前REITs 並沒有稅務優惠，故地産商分拆REITs 上市意欲不高。
分拆REITs誘因未夠
梁沛泓稱，《房托基金守則》規定，若以REITs上市，持有人須爲旗下物業的營運狀況作詳細公告，相反若以傳統公司形式上市，則毋須遵守如此嚴格規定，故對地産商而言，分拆項目對他們反而沒有多大優勢。
另外有業界人士指出，咨詢文件沒有爲REITs提供稅務優惠，這點合乎公平原則，證監會不應爲了增加市場REITs規模，而犧牲公平原則。緣于一般人持有多個物業收租，也沒有稅務優惠，因而也不應該給予REITs特殊稅務優惠。
香港REITs紛紛回歸
港資地産商持有的房地産信托大多也在港交所上市，即使曾經遠赴外地挂牌，最終也回歸香港，例如長和系旗下、擁有多個商場物業的置富産業信托(00778)。
置富産業信托于2003年8月，在新加坡交易所(SGX)上市。當時香港證監會剛剛發布《房地産信托基金守則》，目的是與鄰近市場「爭一日之長短」，務求吸引香港物業持有人，分拆旗下物業以房地産信托(REIT)形式在香港上市。及後，領展(00823)及冠君産業信托(02778)先後于2005年及2006年成功上市。
另一方面，置富産業信托于新加坡交易所上市後，雖然是以港元交易及報價，但交投不算活躍，最終于2010年4月回流香港作第二上市，及至2019年更從新加坡交易所除牌，改以香港爲唯一上市地。
置富2019年在新加坡除牌
分析認爲，香港房地産信托基金(H-REIT)局限于香港上市，反映H-REIT仍然未獲國際投資者所認知和接受。華坊咨詢評估研究部主管黃頌民表示，相對于新加坡，香港投資者對香港和內地物業較爲熟悉，令香港地産商分拆物業並以REIT上市時，仍以香港爲上市地。
疫情後宜聚焦數據中心物流房托
雖然香港貴爲國際金融中心，但有資深投資者坦言，在港上市的房地産信托基金(REIT)所持有物業的種類，較鄰近市場狹窄；鑒于新冠疫情改變了宏觀環境，今後即使投資房地産信托，也會舍棄香港，埋首其他地區。
時昌迷你倉創辦人時景恒，近年積極研究全球各地的REIT。時景恒稱，在新冠肺炎引發3月全球股災前，他的REIT投資組合，遍布香港、新加坡、美國及加拿大；但在3月股災過後，其REIT的投資組合已改爲集中于新加坡。
時景恒稱，作出上述決定，除了因爲新加坡的REIT較爲多元化，更因爲當地監管機構近日修改法例，容許當地上市的REIT可因應新冠疫情而不派息；相反香港監管機構仍維持REIT派發收入90%的政策，反應確實較慢。
再不改革投資人用腳投票
當前，在香港上市的REIT當中，以酒店、商場及辦公室爲主；在新加坡和日本上市的REIT，除擁有上述物業外，還有持有物流、醫療的REIT。時景恒認爲，新冠肺炎改變了工商鋪的價值，勢將嚴重影響派息，建議投資者未來應聚焦與物流、數據中心和迷你倉相關的REIT。
日本REITs更成熟 值得借鏡
近年全球各主要金融市場，紛紛藉著修改法例，吸引更多業主，分拆旗下物業以房地産信托基金(REIT)的方式上市。這不僅擴闊了金融市場的多樣性，更可藉此處理不良資産，釋放潛力，而日本正好是吸引REITs上市的良好例子。
日本在1980年代末，一度經曆瘋狂的資産泡沫。及至1990年資産泡沫爆破後，當地物業市場一沉不起。1998年，日本政府制定《關于通過特殊項目公司行特定資産流動化規定》，通過把資産證券化(Asset Securitization)處置抵押資産或擔保債券，從而協助當地企業激活手上資産，爲日本房地産證券化奠定了法律基礎。
2000年5月，日本政府允許信托對房地産進行投資，正式引入日本版的房地産信托基金(J-REIT)。2005年至2007年間，日本REIT市場高速起飛，市場規模經曆「放射式」增長。
而近年在日本首相安倍晉三大力推行「安倍經濟學」的背景下，日本經濟開始走出長期衰退的陰霾，帶動當地REIT市場更爲蓬勃。當前，在數量及市值方面，日本均跑贏新加坡和香港，成爲亞洲最大的房地産信托基金市場。