2022年4月20日，中共中央、國務院發布《中共中央 國務院關于加快建設全國統一大市場的意見》。旨在發揮國內市場的規模優勢，打破地方保護主義，降低交易流通成本，促進數字化平台、倉儲物流等新型化基礎設施建設。
5月20日，青島市發改委會同青島證監局、市財政局、市國資委、市地方金融監管局、青島市稅務局聯合印發了《關于支持青島市基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）（以下簡稱“基礎設施公募（REITs）”）産業發展的若幹措施》（青發改投資〔2022〕144號）。圍繞REITs項目儲備、市場建設、獎補激勵、融資創新、合規管理等方面提出11條支持政策，系統推進青島市基礎設施公募REITs産業發展。
5月25日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）提出，要多種方式盤活存量資産，發展基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs），有序推進政府和社會資本合作，積極推進産權規範交易，發揮國有資本投資、運營公司功能作用，挖掘閑置低效資産價值，支持兼並重組等其他盤活方式。
一系列關于經濟文件的密集發出，都是對5月25日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議的積極響應和有力支撐。下面就簡要分析一下國內二級市場上市交易不動産投資信托基金（REITs）基本情況。
2021年6月21日，首批9只基礎設施公募（REITs）在滬深兩市開啓上市。截止2022年4月底，已累計發行12只基礎設施公募（REITs）。
一、按底層資産分類
按照底層資産進行分類，不動産權類（6只）和特許經營權類（6只）。不動産權類項目中，産業園區（4只）、倉儲物流（2只）；特許經營權類項目主要包含高速公路（4只）和生態環保（2只）。
二、發行規模
從規模上來看，已發行的 12 只基礎設施公募 REITs總發行規模爲 458 億元。各類型 REITs 的平均發行規模由高到低來看，分別是高速公路（250億元）、産業園區（99億元）、倉儲物流（77億元）、生態環保（32億元）。其中，不動産權類産品發行規模最大的是中金普洛斯 REIT（58 億元），特許經營權類産品發行規模最大的是華夏中國交建REIT（94億元）。
三、實時行情
截至2022年5月底，基礎設施公募REITs的收盤價較發行價上漲幅度由高到低，分別是産業園區、生態環保、倉儲物流和高速公路。其中，不動産權類項目中博時蛇口産園REITs漲幅最高（9.56%）；特許經營權類項目中航首鋼綠能REITs漲幅最高（4.9%）。同時，博時蛇口産園REITs也在所有REITs中漲幅最高。
四、區域位置
底層資産主要集中在長三角、京津冀和粵港澳大灣區等一線或新一線城市的交通樞紐周邊。
五、底層資産准入標准
（一）底層資産位置
優先支持京津冀、長江經濟帶、長三角、雄安新區、粵港澳大灣區、海南等一線城市或二線城市的核心地段區域。
（二）底層資産權證
1.所涉證照是否齊全，如《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《房地産權證/不動産權證》等。重點核查證照剩余期限、物業用途是否與規劃用途一致等。
2.建設手續流程是否完整性，如項目核准/備案（立項）文件、建設用地批准書、竣工驗收備案、環境影響報告批複、消防驗收意見等文件，確認工程建設質量及安全標准是否符合相關要求。如涉及停車費入池，還需核查經營性停車場許可證及相應收費備案審批文件是否完備。
（三）持續運營能力
底層資産需具有成熟穩定的運營模式，原則上運營三年以上，並能夠産生持續、穩定、可預測的現金流。核查底層資産出租或經營相關的商業合同的真實性、合法性、有效性。對現金流來源具有較高的分散性，不依賴政府或第三方補貼。
六、公募REITs發行
（一）申報
項目發起人或原始權益人向所在地省級發改委進行項目准入申報，省級發改委出具專項意見後，報送國家發改委複核，複核完成後，向中國證監會和滬深證券交易所推薦，最後按照相關規定履行審核決策。在收到無異議函後，啓動基金發售工作。
（二）發售
1.基金管理人向證券交易所提交發售申請，證券交易所審核信息披露內容。
2.基金份額的發售分爲戰略配售、網下配售、網下詢價並定價和公衆投資者認購。
（1）戰略配售：
原始權益人配售比例不得低于本次基金份額發售數量的20%，持有期限不少于5年，超過20%的，持有期限不少于3年。在規定的持有期間內不可參與質押等融資業務。
原始權益人以外的專業機構投資者，戰略配售比例由基金管理人與財務顧問協商確認，持有期限不少于1年。在規定的持有期限內可參與質押等融資業務。
（2）網下配售、詢價並定價：
詢價前3日（T-3）披露基金發售方案、詢價公告、招股說明書等文件。網下詢價機構向財務顧問進行報價，確定最終發行價格，發行份額不低于公開發行份額的70%。
（3）公衆投資者認購，發售前3日（T-3）披露基金發行價格、募集份額、認購費用等。募集期不超過5個工作日，可提前結束。
公衆投資者通過基金銷售機構以詢價確定的認購價格參與公募REITs份額認購。
投資者需在募集期內完成繳款認購。募集資金的90%要求用于新建項目。
七、公募REITs總結
從資本市場角度展望，截至2020年底，美國上市交易的REITs共223只，總股權市值約1.2萬億美元，到2021年6月底，美國REITs的總股權市值已接近1.5萬億美元。截至2021年12月31日，日本交易所共有61支REITs、總市值約 1,478億美元，新加坡交易所共有42支REITs、總市值約853億美元，中國香港交易所共有11支REITs、總市值約301億美元。截至2022年4月末，滬深兩市共有12支REITs、總市值約518億元人民幣。中國內地基礎設施公募REITs與世界先進國家和地區還有很長的路要走，隨著擴募機制的推出，市場規模和市場流動性也會進一步得到提高。
從資産持有方來講，國有企業或平台公司持有大量的産業園區和倉儲物流存量資産，這類資産以公募REITs模式退出，有利于盤活國有存量資産，降杠杆、去風險，縮短投資回收期，提高國有資金周轉率和收益率，加快國有企業或平台公司建立精細化、市場化和長期化的經營管理機制，並在新形勢下打造核心競爭力。
對于社會投資者來說，相較公募基金、股票，有投資穩健、資金安全、收益適中、適宜長期持有的優勢。
隨著國內疫情防控的勝利，經濟工作穩字當頭，由外延擴張型增長轉向內涵提質增效的新發展階段，5月25日，國務院印發《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號，簡稱“國辦19號文”），在明確基礎設施公募REITs“公募基金+資産支持證券（ABS）”的基本架構和盤活存量資産的重點領域，基礎設施公募REITs將步入發展的快車道。