張興（資深金融研究者）
前衛流行藝術大師安迪‧維奧（Andy Warhol）曾講“人們總說時間改變了所有事物，實際上，人們自己也在改變所有的事物。”，REITs（房地産投資信托）從一個不被理解的新事物，甚至沒有多少投資者問津的投資領域，逐漸變成了一個飛速發展並且受到衆多機構和個人投資者追捧的投資産品，如今REITs已成爲直接或者間接地改變著全球主要發達國家及發展中國家的房地産市場發展方向的投資工具，衆多投資者按捺不住REITs這顆“郁金香（Tulipa）的誘惑，希望賺取更多的金錢。目前，中國正處在走向成熟的經濟成長階段和融入全球化的進程中，出現了工業化、城市化、信息化、市場化、全球化齊頭並進的局面。這種格局對于中國的房地産業發展來說是十分有利的，必將獲得巨大的市場機會和發展空間，中國應抓住提升整體市場商業模式的大好時機。
一、REITs全球化經營趨勢
在當今金融自由化、國際化和證券化的潮流下，采取傳統融資手段的銀行已經受到挑戰，非銀行金融機構不斷推陳出新，開展了許多比較完善的現金管理服務項目，從而使公衆在銀行的存款流向收益率和流動性更有吸引力的其他金融資産和有價證券，而REITs是國際金融市場上安全性和獲利性都較爲理想的投資方式。值得注意的是，RElTs的國際化使得房地産市場超越了區域市場的局限，呈現出國際化、一體化的趨勢。據了解，國內第一個離岸REITs將以8%的稅後年投資收益率去海外上市融資。與此同時，海外的房地産基金也在大量地進入，據不完全統計，其中大量房地産基金都集中在上海、北京這樣的中心城市。
貨幣市場的全球化促使資金更加迅捷的投資到可以獲得收益的市場，這些高效運作的資金能夠非常方便地投資于全球房地産，也更容易在賺取利潤後迅速的退出。由于市場對住宅和寫字樓的大量需求，在美國所有的互惠基金中，投資房地産的基金跑贏大市，成爲賺錢最多的基金種類。據芝加哥晨星（Morningstar）研究公司的調查顯示，房地産基金僅在2005年第二季度就增長了13%，而同期美國股市基金平均僅僅上升了2.8%。房地産基金公司諸如摩根斯坦利和高盛在房地産市場上的投資變得更加專業，也更加看重短期內的巨額回報，這些基金本身擁有數目龐大的資本作爲後盾，再加上他們的聚集效應，直接導致了對房地産市場的大量投資。美國所有的房地産買賣交易中，有20%的買主爲外國人，在歐洲，這一比例達到了50%，其中多數買主都來自周邊鄰近的國家。而亞洲地區的這一比例僅爲12%左右。
即使是傳統上重點投資美國國內特定地區的美國REITs，也開始將目光投向海外市場。美國REITs認爲，他們能將自己的經驗專長應用到國際市場，從而獲得更高的投資回報。美國REITs海外“離岸結構”房地産投資開創記錄，根據摩根斯坦利（Morgan Stanley）的研究資料顯示，2004年，境內離岸公司直接持有境外物業，美國REITs在海外房地産的投資達到了創記錄的80億美元，而在2000年，這一數字還不到15億美元。不過，雖然歐洲退休基金以及其他機構投資者正在增加海外投資，但當地上市的房地産公司並沒有這樣做。由于有更多的國家立法允許設立美國式的REITs，在全球流動的房地産投資金可能還會繼續增加。
經過幾十年的發展，REITs在全球各主要國家的市場覆蓋率逐步提升，在房地産資産定價方面也發揮著越來越重要的標杆作用。2002年初，澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行與施羅德物業亞洲基金合資建立了第一中國房地産發展集團有限公司。2002年3月，GIC投資1.5億美元，在浦東陸家嘴購入7萬平方米的土地興建寫字樓綜合物業。2003年8月，Rodamco Asia N.V.成功收購了上海盛捷高級服務公寓（SGS）100%股份，收購價格爲2300美元/平方米，估計收購總價在5000萬美元以上。同時，新加坡發展商嘉德置地通過其新加坡母公司設立凱德置地（CapitaLand）REITs，總共籌集金額達到1～2億美元投入上海的房地産項目。荷蘭國際集團房地産公司（ING Real Estate）實施敏捷化轉型，與上海西郊莊園置業發展有限公司在上海市闵行區合作開發了占地468畝的上海網球俱樂部和公寓項目。美國洛克菲勒（Rockefeller）在亞洲的投資基金代表正在洽談上海南京西路某地塊的投資開發，並被邀請參與外灘源的開發，而基強聯行也與香港私募資金合作成立了麥利聯行投資基金（Millennium）。
二、REITs全球展望
REITs在美國出現以來，REITs産品獲得了迅速發展，在國外發達經濟體中，REITs已在股市市值和整體資本市場中占據重要地位。據NAREIT公布的數據顯示，全球已有37個國家和地區建立了REITs市場，並推出了REITs或類似REITs産品，其總市值規模從1990年的89億美元猛增加到2017年年底的2萬億美元。除了西方發達經濟體以外，2000年之後亞洲REITs新興市場也開始興起，盡管發展起步較晚，但如今也成爲全球不可忽視的REITs市場，REITs蓬勃發展已成爲一個發達、有效的金融市場的重要標志。
亞洲REITs發展日益成熟，成爲全球關注的焦點。亞洲等地新出現的商業房地産市場是潛在的巨大市場，如果這些地區以人均計算的的商業空間的數量和價值達到全球平均水平，則商業房地産總價值就將至少達到全球的54%。2005年，中國香港和中國台灣兩個地區推出REITs，使亞洲成爲全球REITs乃至房地産金融市場的焦點。2017年，亞洲已成爲全球REITs市場數一數二的投資熱點地區，亞洲的30多個國家或地區已有完善的REITs法律法規。據全球領先的房地産服務商戴德梁行與中國房地産業協會金融專業委員會聯合發布2018《亞洲房地産投資信托基金（REITs）研究報告》，截至2018年第二季度，整個亞洲市場上共推出168支REITs，總市值達2348億美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs占總市值的92%。。亞洲REITs發展潛力被看好：一是亞洲本地REITs市場將進一步發展成熟。二是全球REITs資金將流向亞洲，來自全球的熱錢將持續注入，帶動地産增值。特別在亞洲各國政府對于不動産證券化給予稅賦優惠等利好因素激勵下，亞洲REITs資本市場對全球REITs資金具有不可抗拒的誘惑力。
機構投資者希望在亞洲地區買進更多的商業地産，其中，中國內地和香港受歡迎程度超過日本。在直接投資方面，2018年1月23日聯合國貿易和發展組織（UNCTAD）發布的《全球國際直接投資回顧與展望2017～2018》報告顯示，2017年全球外國直接投資（FDI）約1.52萬億美元，與2016年的1.81萬億美元同比下降達16%，而2017年我國全年外資流入約1440億美元，僅次于美國，位居全球第二。市場方面，2018年1月份世邦魏理仕（CBRE）發布最新報告稱，未來三年將會有來自亞太房地産私募資金的140億美元資金大舉湧入，成爲私募資金最大的投資目的地。在亞太市場封閉型房地産基金2014～2017的前三季度已完成420億美元的募集資金，帶動了將近1160億美元的購買力，其中已完成了投資配置資金630億美元左右，這筆資金中的75%流向大洋洲的澳大利亞、亞洲的中國、新加坡、日本，預計與新加坡和中國香港寫字樓相關的REITs表現將比較出衆，擁有超過15年投資房地産證券經驗的景順房地産投資團隊指出，在未來2年，香港的寫字樓租金有望每年攀升20%～30%；而新加坡的寫字樓市場將持續複蘇，位于黃金地段的甲級商廈的空置率持續下跌，反映市場需求持續，有助支持市場表現。日本市場也正處于複蘇中，REITs經營基本因素漸入佳境，利率又長時間維持溫和，2018～2020年有望繼續保持升勢，亞太房地産投資市場有望在2018年迎來明顯增長趨勢。
澳洲、歐洲REITs跑贏大市。澳洲REITs市場的規模僅次于美國，占全球REITs市場份額的10%。過去3年，澳洲房地産市場的表現都跑贏當地股票市場，加上近來零售數據的增長，提升了當地的商場出租率。2007年，澳洲REITs的表現將繼續受惠于原有項目的盈利增長。澳洲的零售和工業租戶需求維持穩健，加上空置率相當低，預期租金將會上調。整體來說，澳洲的REITs可望爲投資者提供平均約爲7%的股息。同時，資本充足的澳洲REITs正積極進軍海外。
目前歐洲REITs占全球的比例爲20%，以比利時、荷蘭和法國發展最快。5年來，歐洲REITs的年平均報酬率高達16%，但同期其他類型股票回報率卻只有-2.5%。由于歐洲普遍人口老化，對金融産品收益穩定的需求也會提高，因此REITs前景相當看好，預計REITs市場規模還將繼續擴大。
市場方面，歐洲的寫字樓出租市場超過50%以上集中在法國的巴黎及英國的倫敦。這兩城市3年來寫字樓租金下跌約20%，雖然需求仍不夠強勁，但已經沒有過度供給的問題，目前已有止跌回穩的迹象。2009年，兩城市的寫字樓市場都有望回暖，由此帶動投資寫字樓物業的REITs收益率上揚。
商業地産方面，歐洲公司對零售店鋪的需求持續上升。鑒于供應市場緊張，法國、西班牙、中歐及北歐地區黃金地段（Golden Location）的商鋪租金將有較大上揚。
美國資本轉向亞洲。與具有大約40多年發展經曆的美國來講，亞洲的REITs市場無疑就是一個“新生兒”。亞洲REITs市場從無到有，發展到現在已經擁有334多億美元的資本，其市場所占比例僅僅爲8.42%（美國占77.05%，澳大利亞占15.23%）。亞洲範圍內迄今已有7個國家和地區的54只REITs進行上市交易，預計在未來幾年，亞洲REITs市場將會迅猛發展，促使亞洲更多國家加入REITs市場之列。REITs的存在使得投資者能通過公開的資本市場理解相關房地産的信息，透明度逐漸增強，國外資本越來越對亞洲房地産市場産生好感。摩根士丹利和摩根大通的美國REITs指數在2005年第三季度出現下滑，但偏低的股價並沒有影響REITs上市融資的熱情，相反，爲了在美國房地産市場進一步走軟之前趕上融資的末班車，多只REITs加快了融資步伐。隨著美國地産市場的走弱，美國資本向亞洲的轉移將加速。另一方面，與美國地産資本市場出現危險信號相對應的是，亞洲地産資本市場卻受到熱捧，REITs已成爲亞洲新股發行市場中成長最快的一環。目前，REITs已成爲亞洲新股發行市場中成長最快的一環。2017年底，中國REITs産品發行規模穩中有升，C-REITs發行總規模實現了約266億元，總發行數量爲14只，發行規模大小不一，最大爲58億元，最小也有5.5億元。根據萬德數據，截止2018年4月8日，國市場發行中國版的類REITs達32只，發行總規模已超過687億元，而3月30日發行的國內首單嵌入資産贖回安排的類REITs産品——“皖新光大閱嘉一期資産支持專項計劃”，本單産品的資産支持專項計劃以物業資産類産品爲主，對盤活資産存量，推動內生化發展提供了有效助力，對房地産企業融資發揮了標杆示範作用。
目前，亞洲REITs總值已擴增到310億美元，但與市值達3250億美元的美國REITs市場相比，仍是小巫見大巫，亞洲REITs市場發展的潛力巨大。作爲全球不動産證券化比例最高的國家，美國正將投資觸角延伸至全球。在亞洲國家中，REITs發展較早的新加坡及日本今年以來的投資報酬率冠居全球，再加上亞洲各國政府對于不動産證券化給予稅賦優惠等利多因素激勵下，亞洲市場的整體投資前景一片看好。
如今，摩根斯坦利、高盛、喜達屋（Starwood）集團、布萊克 阿波羅咨詢機構（LeonBlack’sApollo Advisors）和商業銀行黑石集團（Blackstone）等都爭先走出美國市場，向外投資房地産。美國房地産投資銀行Granite Partmers的調查顯示，在經曆了過去兩年的房地産牛市後，美國市區內最高檔的寫字樓已經漲了80%，再想在美國找到便宜的交易太難了。那些將目光鎖定在美國房地産市場的投資基金也發現，這個市場的年投資回報率已從20世紀90年代初的25%～30%縮水到現在的不足15%。目前分析家普遍認爲，現在想要在房地産市場維持一定的投資回報，要麽就在美國投資風險更大的項目，要麽就撤出美國，到歐洲和亞洲去投資。
咨詢機構戴德梁行（DTZ）的最新調查顯示，未來兩年中，機構投資者希望在亞洲地區買進更多商業地産，其中中國內地和中國香港受歡迎程度將超過日本。據2006～2007年針對180家亞洲、歐洲和北美的銀行和基金調查顯示，40%的受訪者在亞洲增持地産。據亞太房地産協會（Asia-pacificreal estate association，簡稱APREA）最新研究報告顯示，2017年5月至2018年5月中國REITs市場表現超越亞太所有其他REITs市場的表現。在資管新政相繼推出的大背景下，廉租房、公租房投資、租賃住房REITs、二三線城市的投資機遇、離岸房地産私募基金設立與架構、地産並購基金和地産資産交易等已成爲時下最爲關心的話題。截至2018年上半年中國多個REITs相關行業年會論壇召開，探討資産證券化重構金融與實體經濟的新鏈接，關注中國REITs及公募REITs啓航發展。可以說，在政策利好頻出、推動公募REITs落地漸成共識的背景下，租賃地産與REITs的結合，REITs已成爲助力租賃地産行業健康發展的最佳金融工具，從類REITs到真REITs近在咫尺，中國REITs發展前景值得期待！
隨著中國資本市場對外開放程度的提高，國內外資本市場和貨幣市場積極信號的萌動，使得市場投資者對未來充滿期許，中國企業走向國際化已成必然趨勢。目前中國企業也積極地參與到全球REITs市場當中，內地企業積極實施“走出去”戰略，堅持市場化取向，對海外投資者的關注度不斷升溫，持有海外資産，許多在中國香港、新加坡上市的REITs之中均有國內的物業，在新加坡上市以離岸REITs挂牌上市，REITs充分發揮了資本市場的樞紐功能。
在踐行金融服務實體經濟的大環境下，資産證券化以及結構化融資作爲新型金融工具，實現了金融與實體經濟的重構與鏈接。2011年，彙賢産業信托在香港上市、國投瑞銀亞太地區REITs産品完成合同備案、鵬華美國房地産基金成爲中國大陸首只投資美國房地産的基金。廣發美國房地産指數基金作爲國內首只美國房地産指數基金開盤；開元酒店地産基金作爲國內首個上市的酒店地産基金也成功在香港上市。目前有69個國內地區的物業注入到中國香港、新加坡的15支REITs中，將自己擁有的物業打包成REITs産品，不包括中國本土注冊的類REITs産品，其中僅中國香港上市的有越秀房地産投資信托基金（YuexiuREIT）、春泉REIT（Spring REIT）、彙賢REIT（HuiXian REIT）、開元産業投資信托基金（New Century REIT）以及新加坡上市的有北京華聯商業信托（BHGRetail REIT）、廣東大信商用信托（Dasin RetailTrust）、凱德商用中國信托（CapitaLand Retail China Trust）、浙江運通網城房地産信托（ECWorld REIT）、重慶奧特萊斯REITs——砂之船房地産投資信托（SasseurREIT）等5只REITs産品相繼在新加坡上市，一批優質企業到新加坡成功發行REITs，成爲新加坡市場純中國物業的REITs項目，上市總規模達到53億美元。目前國內衆多奧萊、購物中心、酒店、寫字樓等商業物業也正紛紛做海外REITs發行探路。顯而易見，中國REITs在資本市場上市産品取得了令人矚目的表現，已成爲了回報率最高的資産，亞太地區表現首屈一指，遙遙領先其他亞太國家，超過所有亞洲其他成熟REITs市場的回報率。（本文爲作者觀點，不代表本頭條號立場）