國家統計局日前發布數據顯示,截至2021年末,我國常住人口城鎮化率爲64.72%,已經步入城鎮化較快發展的中後期。這表明,我國城市發展進入城市更新的重要時期,一個明顯的特點即由大規模增量建設轉爲存量提質改造和增量結構調整並重,從“有沒有”轉向“好不好”。
黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出實施城市更新行動,並確定了21個試點城市,城市各類存量資産的更新改造成爲現階段城市發展的一個重要課題。
目前,國際成熟的城市存量更新項目主要有兩種模式:一是“重資産模式”,以重資産爲主要特征,業態全、流程長,部分會涉及開發銷售和自持租賃業態的混合經營;二是“輕重結合模式” 以輕資産爲主要特征,通過私募基金孵化早期項目,成熟後向REITs注入,實現低杠杆的穩健擴張。
城市中存量資産類型多樣,如何因地制宜地進行更新改造,以重構城市肌理,煥發城市新顔,世界各國都在不斷探索、嘗試。本文將帶你一探究竟。
目錄
1.商辦物業改造:因地制宜,坪效爲王
1.1 購物中心變爲“零售+公寓”複合業態
1.2 老舊寫字樓改爲教育或酒店業態
1.3 酒店改爲長租公寓項目或住宅
2.工業遺址改造:文化和運營賦能
3.城市街區改造:跨時空的傳承與對話
1.商辦物業改造:因地制宜,坪效爲王
在對住宅類存量進行改造時,其居住屬性很少改變。尤其在我國,2021年6月出台的《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》(建科〔2021〕63號)明確提出“嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民,不改變社會結構,不割斷人、地和文化的關系”。因此住宅類存量改造主要以提升宜居性和公共配套服務爲主要方向。而帶有明顯時代烙印的存量商辦物業、工業廠房的改造則充滿了想象空間,複合業態似乎成爲這類存量物業改造的原則。
1.1 購物中心變爲“零售+公寓”複合業態
在美國,新冠肺炎疫情的持續導致很多購物中心難以爲繼,包括JC Penney和尼曼·馬庫斯(Neiman Marcus)在內的知名百貨公司,都已申請破産保護。在西雅圖,一家已經有40年曆史的購物中心Alderwood Mall也面臨同樣的情況,爲了繼續生存,該購物中心將功能由單純零售業改變爲“零售+公寓”的複合業態,在保留一部分零售空間的基礎上,改建擁有300間公寓的住宅項目,計劃2022年完成改建。西雅圖是微軟、亞馬遜、波音等大公司的總部所在地,一直以來面臨住宅供給緊張的問題,而本項目所在地距離西雅圖巿中心僅26公裏,和北京天通苑一樣被當地人視作睡城,這些空置出來的商用空間,在新建軌道交通的幫助下,有望解決西雅圖上班族的居住問題。
而在此之前,已經有購物中心以“零售+公寓”爲方向改造成功的案例。曾被列爲“紐約十大最瀕危資産”的購物中心The Arcade建于1828年,是美國第一家室內購物中心。2008年由于受到經濟危機和線上購物的沖擊,該購物中心被迫停止營業。在美國建築事務所 Northeast Collaborative Architects (NCA)的操刀下,The Arcade改造成爲一樓零售商鋪與兩層共48間微型公寓的綜合體。公區配備了遊戲室和電視室,商場內則提供了洗衣店、自行車存放處、地下儲物空間等公共設施。因爲地理位置的優越和公寓的舒適,該公寓推出時出現了“一屋難求”的局面,當時的租金價格高達550美元每個月。
除了將商業物業改造成與住宅結合的綜合體外,改建爲辦公場地也是一個空間轉變的方向,特別是在辦公需求旺盛的區域。洛杉矶的Westside Pavilion購物中心,就將變成Google的辦公室。該項目在主力租戶搬離後,股權也進行了更叠,徹底將零售物業改做辦公用途。2019年1月,Google,Inc.租賃了整個584,000平方英尺的辦公園區,該園區名爲One Westside。
1.2 老舊寫字樓改爲教育或酒店業態
除了購物中心紛紛轉換思路外,辦公樓也在謀求新的改變。在日本東京,高密度的老舊寫字樓面臨著被淘汰的局面。一些有先見之明的中小寫字樓,早在幾年前就開始將寫字樓該做其他用途,一個方向是改爲教育用途設施,另一個方向則是改爲旅館或酒店業態。
日本一家專門做翻新的不動産公司購入了一棟位于東京中央商務區的辦公樓,將其改建爲一座托管園。這棟辦公樓共4層,有28年的曆史,相對其他辦公樓,競爭力不強,經營較爲慘淡。由于商務核心區周邊公寓增多但托管園較少,爲了滿足這一需求提高收益,這家不動産公司將其改建爲托管園,目前運營良好。
在日本,辦公樓第二大改造的方向就是改建爲旅館或酒店。尤其是在東京和大阪爲代表的旅遊城市,在疫情之前,面對遊客的激增,酒店供不應求的現狀讓日本投資者想出了一個新招:把辦公用樓改造成酒店。
閑置的辦公用樓迅速轉手,迅速轉化爲酒店開業,這樣的狀況正在日本各地湧現,以至誕生出了一個新的業界術語:Conversion hotel(轉換型酒店)。日本東京銀座凱悅尚萃酒店改建前原是當地的(某報業集團大廈),改建爲豪華酒店後仍保留了大量其建築前身的細節。「Domyinn 後樂園」就是一家辦公樓在改造的酒店,位于距離東京巨蛋只需要步行5分鍾的主幹道沿線上。這一地區因爲棒球比賽和演唱會等活動,住宿需求一直很大,而這棟酒店原本是株式會社日本土地建設公司的總部辦公樓。原本的辦公用樓基本能滿足酒店的采光需求,樓內被規劃爲117間膠囊型客室和42間獨立的高級房間,滿足不同階層的住宿需求。而原本是作爲大型會議室的地下一樓,則被改造成大約100平方米的大浴場,附加了桑拿,也是在新型酒店中難得一見的構造。
1.3 酒店改建成爲長租公寓項目或住宅
購物中心、辦公樓等存量物業改造時,不約而同的在原有業態基礎上增加或全面轉爲居住屬性。酒店的改造方向則更貼合其居住本質,或向更細分市場發展,或改建成爲長租公寓項目或住宅,以獲得更穩定的租約和現金流。
在疫情的影響下,東京燈塔公寓 / YSLA architects就是由酒店改造而來。該項目位于東京新宿附近,共九層,起初被設計成酒店,但由于疫情對旅遊業的影響,現已用作公寓樓。在美國,位于布魯克林高地中心地帶的百年酒店Standish Arms也已經被改造成獨特的豪華公寓The Standish。Standish Arms酒店成立于1903年,由布魯克林建築師Frank S. Lowe設計,後來,該酒店被紐約設計事務所兼開發商DDG和Westbrook Partners買下並重新設計,改造成擁有31套豪華藝術公寓的住宅樓。
存量資産往往位于城市成熟區域,居住需求旺盛,因此不同商辦物業改造時都不約而同的考慮了居住方向,這也爲我國存量商辦物業改造方向提供了經驗。在2021年國務院發布的《加快發展保障性租賃住房的意見》中,存量土地和存量資産也成爲增加保障性租賃住房供給的重要渠道之一。
2.工業遺址改造:文化和運營賦能
商辦物業由于其建築特點,向增加居住屬性方向改造具有先天優勢,而工業廠房的改造則要困難許多。由于城市産業結構的調整和環保、碳排放的要求,城市中大量工業廠房也成爲城市更新中一類特殊的存在。而將傳統工業遺址與現代文化相結合,改造成爲工業遺址公園也是國際上流行的一種方式。
美國舊金山多帕奇繩結步道是在造繩工廠Tubbs Cordage公司所在地改建而成。這個工廠從1856年開始生産,在20世紀70年代成爲了一個汽車教練中心,是從遠洋工業轉型而來的一部分。在改造初期,研究發現原來海灣的海岸線有一半穿過現有場地。這個發現讓設計師做出了兩側開放的、經過三個區域(水、沼澤和海安)的步道設計,當人們走在不同區域的步道上時,看到的景觀、鋪裝、植物都是非常獨特的。
德國北杜伊斯堡景觀公園,被譽爲後工業景觀公園的經典範例。其原址是煉鋼廠、煤礦和鋼鐵工業,因汙染嚴重于1985年廢棄,在對其拆除還是保留的熱議與掙紮之下,最終工業遺址得以保留,並被賦予了新的功能,于1994年正式對外開放。相互連接的熔爐1和熔爐2的剪影已經成爲公園的標志,在北杜伊斯堡風景公園中,各個系統獨立運行著,例如低位的水公園、聚集生長著植物的土地,與街道處于同一高度的步道將隔離了數十年的廠區和市區串聯起來,鐵路公園中的高空步道和鐵軌系統。這些系統只在一些節點上,通過視線上的、功能上的或者聯想的連接元素完成交互。
北京首鋼園在2010年正式結束其生産任務後,成爲一處巨大的工業遺址。在“保留利用,重構記憶”的思路下,首鋼園一方面修舊如舊,保留了首鋼的記憶。另一方面,首鋼園在建築的功能上進行了重組,將一系列生産配套空間改造成爲辦公、展示、會議、停車等新的空間。同時,將原有廠房改建成爲符合國際賽事標准的冰上訓練場館、高標准的運動員公寓與網球場館等,並在2022年成功承接北京冬奧會賽事活動,使得傳統工業遺址與現代體育運動完美結合,並爲城市工業遺址公園運營賦能。
3.城市街區改造:跨時空的傳承與對話
除了商辦物業和工業遺址的改造,街區整體改造提升也是城市更新中不得不面對的問題。城市和人一樣,也有記憶和完整的生命曆史。保持城市記憶,保持老城格局尺度,也是曆史的傳承和今昔的跨時空對話。
在倫敦,國王十字火車站的改造則是街區改造的成功典範。國王十字區(King’s Cross)位于倫敦市中心偏北,19世紀中期因區域內國王十字火車站的落成,成爲倫敦工業運輸的重要集散區。二戰後,受英國工業衰落的影響,這一區域被廢棄。1996年啓動國王十字區更新計劃啓動,以恢複該區域的活力與影響力。在交通方面,重構交通樞紐和鐵路線,改善道路連通與節點,強化高效交通組織。土地利用方面,23棟辦公樓與50萬平方英尺的購物空間。面向當地人才及家庭的生活需求,以社區爲尺度,構建小學、兒童中心、社區交流設施、2個健康中心、公共健康與健身設施、冒險公園及開放式遊樂園、公共自行車站、警察局、職業培訓及人才中心等國際化生活配套服務設施,全面提升當地生活品質。
最成功之處是激活工業曆史文化,打造時尚地標。吸引了中央聖馬丁學院與Google、亞馬遜、facebook、路易威登等知名企業入駐,還打造了一個法國文化專區,吸引了很多國際知名時尚品牌在那裏舉辦新品發布會。打造主體特色商業休閑空間,如哈利波特系列主題旅遊休閑。國王十字區成了高附加值區域,租金甚至超過了當地的金絲雀碼頭和一些中央商務區。這一倫敦150年來規模最大的城市更新項目,通過解決交通擁堵等問題盤活老街區、老建築,在曆史記憶再現上做文章,激活産業活力,進而帶動産業的轉型升級,實現了從貧民“重災區”到世界頂級城市更新的嬗變。
同樣,新加坡克拉碼頭改造也不可謂不成功。克拉碼頭(Clake Quay)位居新加坡中心區位,坐落在新加坡河畔,曾是海上商貿貨運交易之地,由五座擁有超過60間倉庫和店屋的彩色建築所組成,這五座建築都保有其19世紀的原貌,顯現出當年碼頭、倉庫曆經滄桑的內涵。作爲新加坡城市發展的重要曆史街區,克拉碼頭在上世紀60年代開始由凱德置地耗資8500萬新幣進行保護性改造開發,成爲新加坡市區最新的娛樂場所,集購物、飲食、娛樂于一體的娛樂天堂。改造中,在原貌修複保護舊建築的同時,充分根據現代城市的需求對建築空間外部色彩、燈光、景觀,進行了現代創意設計,呈現出傳統與現代的對話和協調融合。既對舊有建築實現完整保護,不造成破壞;又通過現代技術景觀的創意設計,讓舊建築煥發出新風采,與現代景觀充分融合、映襯、協調,營造出適合現代城市風貌的獨特氛圍空間。
在丹麥奧本羅曆史街區改造中,根據曆史街區的特殊條件重新設計公共空間。奧本羅(Aabenraa)是丹麥西南部的港口城市。改造項目通過有趣的設計方法和對傳統材料的新诠釋爲曆史中心打造全新的公共生活場所。通過改造,城市曆史中心擁有了更加連貫的街道網絡,並定義了具有個性的廣場。從具有遠見的總體規劃到鋪裝細節設計,設計團隊通過對城市的深刻理解,將城市潛力轉化爲更強的聯系和更吸引人的公共空間。
以上改造延續了曆史中心的既有特色、尺度和體驗感,並在此基礎上新設鋪裝及城市家具,將街道及廣場空間轉化爲現代化的公共生活場所。改造將大尺度的城市總體規劃及小尺度的細部設計融會貫通,爲曆史城市中心建立了強大的整體身份,同時爲小型公共空間發揮自己特色創造了可能性。
無論是商辦物業、工業遺址的改造,還是曆史街區的改造,成功案例無一不是向著複合業態、打造區域節點的方向進行。隨著城鎮化速度的加快,城市越來越大,節點性的生活組團越發成熟,城市更新中存量資産的改造將賦予城市新的活力。
參考資料:
1.《實施城市更新行動》王蒙徽 2020年11月17日
2.《存量商用物業資産價值重塑,看國內外10+經典案例的七十二變》銥星雲商
3.《工業遺址改造的7個經典案例:既完美解讀曆史又煥發時代活力》上海産業轉型發展研究院
4.《中外這10個曆史街區城市更新,都擁有一條怎樣的文化脈絡?》上海産業轉型發展研究院