我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。
以下上海購房答疑內容，來自公衆號“滬叔說房”的粉絲精選提問：
提問：滬叔，你好，老公上海戶口+1年社保，外地有住房貸款記錄，孩子還不到一歲，目前在爺爺房子下挂著戶口（長甯區，緊鄰菜小），考慮到孩子上學問題，准備購房。手中預算300w+，有哪推薦嗎？主要考慮二梯隊，一梯隊附近的房子也買不起
滬叔：你好，樓市行情有輪動性，房價有城市輪動，一般從一二線高能級城市到低能級城市，每個城市內部也有自己的輪動節奏。近三年行情，上海樓市一直在輪動:2020年，學區房熱；2021年，改善次新房熱；2022年，豪宅熱。房子帶有學區概念，很吸引人，短期內需要用，是可以考慮，但是純投資，溢價買入，這種風險大。一旦政策變動，你買的房子可能面臨大跌。在學區中，有一種看生源質量優質，但是名聲還沒起來的學區。這些學區基本上是外觀看上去還不錯次新小區，住戶多是知識分子，時間長了，名氣起來後，回報可觀。像徐彙苑在龍華上體館版塊，小區由（新加坡）上海航新房地産有限公司投資、開發、建設、經營和管理的國際化大型社區徐彙苑，是一個集住宅、酒店式公寓、甲級寫字樓、高檔俱樂部和各類商業配套爲一體30萬平方米的國際化城市綜合體。小區分一二三期，一期00年，二期02年，三期08-09年，最小戶型76平1房，總價800w+，首貸首付480w+，二貸首付640w+。這個小區對口複旦大學附屬實驗學校，2019年建校的9年一貫制的新校，2024年有初中部，目前小學熱度比較高。具體買房選籌詳見知識星球。
提問：滬叔，你好，有個問題想咨詢下：現家庭在上海有兩套房産，一個是梅園雙學區房，現總價650左右（20年購入，學區三年後用），另外一個在南碼頭多層房總價在930左右，以後要陪娃念書，在學校附近租房。南碼頭這套升值較慢，想賣掉換成升值潛力更大的房産，預計價格在1300萬以內，8-10年預期，社保180個月，請問買哪個片區是個比較好的選擇？搖新房的話積分不高，是買二手房還是去買不要求積分的新房呢？謝謝！
滬叔：你好，不管你是想買新房還是二手房，選對板塊買房成功一半，買房漲幅決定因素依次是板塊、地段、樓盤，産品，無論是一線城市還是二線城市，城市內部各區之間的房價存在比較大價格梯度，每個區域情況更是各有不同，先確定具體區域，選對優質板塊，再雞肋戶型也會漲；而劣質板塊，戶型再怎麽優秀的房子也很難漲。買房如何選定板塊詳見知識星球。目前你的新房基礎分應該是25分（如果置換南碼頭房子後），也就是15年社保，那麽這個情況打新，積分熱門盤買不了，買一些不觸發積分的新盤可以考慮，這種盤的特點屬于單批次房源推出來特別多一般多于500套或者是樓盤有比較雞肋的诟病缺點，其次就是考慮把南碼頭的老房子置換換更優異版塊的二手房。
提問：滬叔，你好，我家第一套房子在松江泗泾，距離地鐵站2公裏，2005年的房子，環境適合居住，但小區物業管理不好且離地鐵較遠，目前市場價估計在380萬-400萬，有貸款180萬。三年前簽署過同意拆遷，但是後來拆遷又沒消息了。第二套房子目前自住，在浦東川沙，初中對口華夏西校，市場價在300萬左右，無房貸。大寶今年下半年可以入學浦東的對口初中。二寶兩年之後讀小學。目前的想法：1. 松江這套房子的房價肯定跑輸了上海房價，想兩套房子都賣掉，這樣現金大概有500萬，然後到浦東另外買一套適合自住的學區房（兩年後二寶讀小學，要同時考慮小學和初中）預算在700-800萬。您有推薦的板塊嗎？我先生在張江上班，我自由職業。2. 賭松江房子未來五年會拆遷，不動松江的房子。賣掉川沙的房子，現金300萬，另外買一套用來挂戶口的學區房（小學兼初中），預算400萬左右。大概了解下來，對口進才北校的小區這個預算可以買得到挂戶口的房子，但是不能自住。進才北校和華夏西的差距很大嗎？是否值得這樣折騰一下？從資産保值增值和學區的角度，求您的建議！謝謝！
滬叔：你好，賺錢是靠今天50，明天100，這樣一點點積累下來嗎？顯然不是，賺錢，是靠非線性增長，當然也有邏輯框架之外的東西，也就是運氣。之前比較火的話題男子賣房第2天出拆遷公告，買家買了個房子，剛買完就漲了100萬。這是不是運氣？買房只要你用心選籌，買入後做到漲跌心裏肯定有數，至于漲多張少，其實在你買入的那一刻，就不是你能控制的。買房選籌邏輯詳見知識星球。你想法比較適中，實操性穩妥，具體買哪看對雙學區的要求和産品的要求。川中華西校區和進才北，有差距，進才北，市實驗性示範性高中上線率接近43%，是浦東僅次于建平西的名校；如果讀川中華夏西路初中，高中報錄考川中，那按照川中目前的重本和一本率其實當下也還可以。浦東戶籍對口，房和戶遷過去了，提前一年考慮就可以。
提問：滬叔，你好，能不能幫忙分析一下金地馬陸的項目，以及自住及半投資角度來看馬陸這個區位怎麽樣呢謝謝
滬叔：你好，投資背後邏輯要關注市場上新的變化新的機遇本質，從技術層面來說理解價值的基礎上玩好概率和賠率，屬于理性思維，就像近郊區新房，上漲概率低，但賠率高，要不就是不漲，漲起來就很嚇人。市中心老破舊，上漲概率高，年年都漲，但是漲幅有限。自住盡量在能力範圍內選擇踮起腳能夠得著的房子，減少後期置換成本。嘉定馬陸項目屬于地鐵盤，馬陸整體的生活配套齊全，有綠地缤紛城，十一號線馬陸站，金地所在的片區都是次新商品房，未來也有宋校的落地，居住便利，且金地口碑好，不用擔心交付；但是馬陸項目的工地不知道您是否實地看過，左右兩側是地鐵11號線和高架滬翔高速，噪音大，整體這邊小區都受影響，項目東面和南面都是工業，整體馬陸工業爲主。具體買房選籌詳見知識星球。
提問：滬叔，你好，買房小白，對樓市沒有什麽概念，不知道房地産市場規律如何？什麽是所謂的價格窪地呢？買房時怎樣找到價格窪地呢？
滬叔：你好，關于房産這個問題，要明確的一點是：買房尋找價格窪地是很有必要的，那麽首先要明白價格窪地産生的原因：其一由宏觀造成的有時機窪地和地段窪地；其二由微觀造成的價格窪地有新盤窪地、二手窪地。其次，房價和股價一樣，短期市場是很難預料的。再者，在樓市上漲的不同階段，市場情緒也會隨之發生變化。關于認知升級，有一點是很重要的，那就是：人是社會性的動物，只有懂得協作溝通的人才能進步，否則只能永遠地呆在社會的最底層。關于人生與財富這個問題，其實工作在很大程度上決定生活方式，選擇一份什麽樣的工作，就基本有什麽樣的生活節奏。工作之余，不要忘了買房，畢竟投資才能獲得長期的勝利。具體詳見內部資料《價值百萬的板塊選擇邏輯》。