在新冠肺炎疫情席卷全球的背景下，繼特效藥、疫苗等“抗疫工具”引起關注後，財稅政策、金融政策等“抗衰工具”又成焦點。近日，中國證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，決定在新基建、交通、能源、倉儲物流、環保、信息網絡、園區開發七大領域中進行REITs試點。
一、爲金融業找到定價之“錨”，確保穩定發展
REITs本質上屬于金融活動。金融的本質是money中介，而好的中介至少應是標准化、成本（包括財務成本、時間成本、信任成本等）可控或較低、能較好連接供需兩端的。近期不少學者提及資産定價的“錨”理論，即中國金融業看似發展迅速、規模龐大，但在演進中存在一個重大缺陷——缺乏較穩定的資産定價錨。這個說法很有道理。
從多年房地産業、金融業的發展實踐來看，中國以銀行爲主體的金融機構在提供融資服務時，基本都是以不動産等實物資産作爲抵押物的。但是，單一以實物資産爲抵押物的信用擴張，極易受到市場波動、政策變更、資源配置不均衡甚至地方政府信譽變化（包括主要領導更叠）等的影響，也導致社會上出現了對金融業嫌貧愛富、忽左忽右的抱怨，極大限制了金融業對經濟發展支持作用的發揮。
比如，作爲行業內半公開的秘密，一些大型國有銀行都有一份信貸黑白名單。這份名單上的地方政府、公司極有可能昨天還是“香饽饽”，今天就被除名了。正常的信貸工作不斷受到非經濟因素的幹擾，而且長此以往，惡性循環，既影響了信貸質量，也弱化了金融業對國民經濟的積極作用。而REITs因其公認的安全屬性、綜合屬性、均衡配置屬性，完全具備成爲信貸資産“定價錨”的條件，推出、推廣REITs業務，對金融業穩定發展的意義也就很明顯。
二、推出REITs業務對物業所有者和地方經濟的積極意義
REITs本質上是將成熟不動産項目（包括基礎設施、商業地産、工業園區、物流園區等），通過專業金融機構的設計與運作，在不影響經營的前提下，實現投資資金分散化和投資活動可持續的活動。對擁有多項運營型物業的政府部門或集團企業來說，其更大的意義在于，可以把各項回報並不均衡的基礎設施和房地産資産存量，納入專業的資源配置體系，統一評估、定價、打包、發行、交易，實現資金融通，也拓展個人投資渠道。這樣，就可以調動更多民間資金參與到經濟活動中，提升市場活力，從而促進地方經濟和整體國民經濟的發展。
REITs這種從微觀到中觀進而到宏觀層面的積極意義，源于其內生的安全屬性、綜合屬性及均衡配置屬性。REITs的安全屬性體現在資産的“專”和項目搭配的“穩”兩個方面，有效規避了資産區位不同、信用差別、項目發展不均衡帶來的投資風險，具有“組合拳”色彩，與過去單一資産定價波動過大、低回報項目不受青睐的狀況相比，操作的流暢性與覆蓋面大幅提升；REITs的綜合屬性強調其兼具金融屬性和不動産屬性，也因此使REITs産品成爲最具市場吸引力的投資品；REITs的均衡配置屬性強調其優劣搭配，可以把類似“南橘北枳”的地域不均衡和類似“重男輕女”的品類不均衡都有效消弭，避免資源配置的極端化，從而形成對大類資産的有效定價。
例如，對萬達商管集團這種大型商業物業運營企業來說，在全國不同城市管理著近300座萬達廣場，持有大量寫字樓、購物中心等商業物業。這些不同城市、不同區位的項目必然存在效益差別。在過去對單一資産項目進行獨自定價的操作模式下，最初帶有扶貧動機的處于欠發達區域的商業地産，就難以獲得融資與發行機會，從而嚴重影響了這些項目的資金回收、當地個人投資者的投資回報及扶助性投資的可持續推進。而納入集團整體性的REITs操作規劃後，“先進帶後進”、提升均衡發展效果的價值就得以彰顯。
三、當前推出REITs試點的特別價值
1997年亞洲金融危機發生之後，新加坡爲穩定金融市場與經濟形勢，推出REITs業務，成爲亞洲首個發行REITs的國家。這件事對中國經濟學界和金融機構啓發很大，中國出現了對REITs試點的呼聲。2003年SARS過後，香港政府爲救經濟，推出了REITs基金守則，香港樓市一改連續六年下跌的趨勢，房價、租價雙升，並保持了多年經濟高增長。2008年金融風暴發生後，學界對國內進行REITs試點的呼聲再度高漲，掀起了又一次討論熱潮，但最終以國家選擇了其他救市工具而告終。面對一次次呼籲，國家基于對金融改革的審慎原則，始終沒有推出這項試點工作。
最近，由于世界政治經濟形勢大變，貿易沖突增加，再加上新冠疫情對中國及世界經濟帶來的重創，市場形勢驟變，大量企業陷入停工、停産狀態。已經複工、複産的，有很大比例因爲訂單缺乏，不得不重新歇業。經濟形勢的惡化帶來政府財政收入的明顯下滑。這種狀況，中國改革開放以來從未有過。面對這麽大的壓力，往常救市的慣用策略，救市力度已顯得很輕軟。特別是在政府繼續推進“鐵公基”項目建設時，資金籌集成了難題。此時的金融創新“工具箱”裏，可選擇的並不多，于是REITs開始重新進入決策者的視野。
在以往的地方經濟建設中，政府投入主要來自地方本級財政收入和中央轉移支付。在地方本級財政收入中，非常重要的是通過發債的方式籌集資金。但是，隨著債務規模的擴大，地方政府還債壓力越來越大，違約事件不斷發生，信用遭遇很大貶損。高居不下的地方債務積累了龐大的風險，也帶來了腐敗等其他問題，影響到社會穩定，不能再無節制推行下去。嘗試采取新的措施，引進新的融資機制，成爲中央政府救市的思路之一。REITs的引入，也因此被賦予了特別期待。
四、將商業地産納入試點，倍增REITs對經濟社會的護航效果
根據試點通知，本次試點領域不包括商業地産。我推測暫未將商業地産納入試點的原因有三：其一，長期以來，房地産業在中國被錯誤理解爲虛擬經濟。民衆對房地産和房地産市場的認識存在偏差，很多人認爲扶植房地産業對實體經濟不利；其二，長期以來，住宅地産與商業地産在認識上未做明確區分，大部分人將其混爲一談。若將商業地産納入REITs試點，容易引起“政府支持炒房”的誤解；其三，當前主流聲音對老基建和新基建救市寄予厚望。如若商業地産也平行出現，主管部門擔心社會資金被分流。
但是，從目前中國的經濟形勢看，僅靠基礎設施建設來拉動市場恢複、穩定經濟增長、增加就業機會，可能不會理想。因爲鐵路、公路、堤壩、橋梁等基礎設施建設在消耗建築材料時，涉及種類相對較少、較初級，産業關聯也較短促而簡單，這一類投資的乘數效應是很有限的。而商業地産則不同，其開發建設使用的大大小小各類建材近萬種，投資拉動效應強大。故商業地産開發、持有、經營、資金回收等秩序的恢複與運營質量的提升，對當前的“六穩”、“六保”意義特別重大。況且REITs的産生，最初就源于商業不動産投資。REITs要求的打包資産的安全性、綜合性、可持續性，商業地産也比基礎設施更突出、更有優勢。
無論從全球城市的發展曆史看，還是從國內城市的發展實踐看，商業物業都是城市的代表性資産，也是城市經濟核心競爭力的一種體現。零售購物、高端寫字樓發展好的城市和地區，都是充滿魅力和活力的。商業地産不同于非經營性物業，除了持續的土地增值外，其經營收入的可持續性，使其可能據此設計出優質的投資産品。而且密集的人流、不斷創造出來的就業機會、良好的商業氛圍，都可以給項目所在地帶來持續的發展動力，提升國民經濟的安全性。這樣的優質資産如果開發成REITs産品，顯然會大大提升金融投資的質量。
爲此，我呼籲將REITs試點擴大至商業地産領域。爲做好這項工作，我建議切斷商業地産與住宅的“炒房”調控關聯。商業地産與住宅不同，這類資産天然就是投資性資産，而“房住不炒”的調控精神則是針對住宅市場而言的。今天的商業地産，已經在電子商務、網絡營銷、線上産業的擠壓下步履維艱，但人類社會的主流場域——實體城市依然不會消失，而商業地産集中的區域恰是城市資産與實體經濟的精華集聚。激活這些商業地産的流動性，可以大幅提升城市價值；商業地産保持繁榮，城市經濟才能不敗落。把REITs試點限定在商業地産領域，將大量民間資本從住宅領域引入商業地産持有環節，對住宅價格的穩定也有積極意義。
中國城市化曆經幾十年，正逐步進入到穩定發展階段。大面積、推進式開發活動已近尾聲，依靠基建和新基建也只能是階段性和局部性的安排。在城市活力下降的背景下，如何喚醒、煥發存量不動産的活力，不僅是那些持有企業發展的需要，更是城市高質量發展的需要。在推進基礎設施融資創新的同時，也給予商業地産同樣的改革待遇，將其納入REITs試點，會讓大家看到REITs在有效籌集城市建設資金、穩定經濟增長、實現“六穩”、“六保”的驚喜效果，也會成爲提升城市化下半場發展質量的有效輔助手段。