住建部曾在今年8月31日發布了一個消息，引起了很多人的關注，此後，國新辦又在北京舉辦了“努力實現全體人民住有所居”的新聞發布會。住房和城鄉建設部的部長、副部長等領導出席了本次新聞發布會。
本次新聞發布會，主要議題還是和房地産有很大關系。在會上，住房和城鄉建設部對未來我國城鄉住房工作進行了進一步明確。大概有三個方面的工作安排，或者說政策動向。
第一個就是“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房爲重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居；
第二是對新市民青年人買不起租不起房子的現實問題，要下決心下力氣進行解決；
第三就是完善房地産長效機制，穩房價、穩預期，促進房地産市場平穩健康發展。
可以說，這次會議，是繼中國人民銀行約談恒大地産之後，關于國家房地産發展走向的又一次重大會議，也是在住房不炒和住有所居的國家新基調之下，房地産市場將迎來一次曆史性巨變的會議。
從1998年我國房地産市場化改革啓動，到今天我國實行住房不炒和住有所居的變革，房地産市場已經進入了改革的深水區。中國房地産市場將再次迎來一個前所未有的大變局。
住房不炒的含義想必大家都知道，那麽，住有居所是什麽意思呢？
從目前我國房地産市場發展的動態與趨勢來看，住有居所已經強調的不是買房，而是強調買房和租房並舉。也就是說，未來不是讓每個人都能買得起房，而是讓所有人都有房住，而且住得起。
從這裏就可以看出，住得起房的背後，就是房地産市場發展的頂層設計，保障房和租賃性住房將成爲國家住房改革或者說住房政策的發力點。
爲何國家在這個時候要釋放“住有所居”的信號呢？我們先看一下我國住房現狀。經過23年狂飙猛進的發展，我國現在戶均住房已經達到1.1套，而住房自有率更是高達96%。
雖然看上去似乎家家戶戶都有了一套多的住房，但我國居民住房領域存在的結構性矛盾依然非常突出。這種矛盾主要集中在人口淨流入的大城市，特別是在一線大城市，住房問題更加突出。無論是房價，還是房租，都成了很多人難以承受的壓力。
而人口淨流出的城市則略微要好一些。這樣一來，解決大城市新市民的住房問題，就成了政府部門要關注的重大民生工程。但是，這不等于讓每個人都能買得房子。讓每個人都能買得起房子，也是不可能的事情。但買不起不等租不起，通過各種政策的組合疊加效應，讓買不起房的人，千方百計地租得起房，倒是可以實現的，這樣就能自然而然的實現“住有所居”的社會主義住房目標。
咱們都知道，過去房地産發展主要是以市場爲導向，爲主體，房價的漲跌更多由市場供求來決定。當然，這裏面也存在很多房地産開發商巧立名目的營銷炒作在裏面，但總體上來說，房價由市場說了算。政府除了穩定市場進行適當調控之外，基本上不會涉及房價。
那麽，將來會怎麽樣？
如果按照“住有所居”釋放的信號來分析，未來大概率會形成“政府+市場”並行、租售並舉的新發展格局。對于市場而言，商品房依然是主流，但住房不炒是基本紅線，穩地價、穩房價、穩預期是房地産健康發展的基本目標，這是總的基調。
另外，對政府來說，公租房、保障房、共有産權房等等將成爲工作重點，成爲政府住房建設的主流。
政府主導的保障房，就是爲了解決低收入群體的住房問題；而建立共有産權房、安居房體系，則是爲了兼顧更多普通群體以及高學曆人才的居住問題。
此外，保障性租賃房，則是解決新市民的居住問題。所以，通過這次國新辦關于“住有所居”新聞發布會釋放出的信息，我們不難看出，未來我國的房地産市場，將徹底改變商品房爲主的傳統發展模式和格局，房地産市場將變成由商品房、公租房、共有産權房、安居房、租賃房等多元化構成的住房發展模式和格局。“政府+市場”並行，租售並舉的發展模式將徹底打破單獨的市場發展模式，參考借鑒新加坡、德國的房地産發展模式，走出具有新時期中國特色的房地産發展新路子。
既然我國的房地産市場目前仍舊以商品房爲主，那麽，他的價格會不會也是以市場爲主呢？
種種迹象表明，盡管商品房以市場爲主，但它的價格並不是不受約束和限制的。今年以來，我國在房地産市場領域已經密集出台了多項管理政策，比如土地限制溢價率、比如新房限價，再比如二手房指導價的推進，政府定價的新模式正在逐步形成。
采取這樣的措施就是要調控商品房的價格，力求房地産健康穩定發展，一方面要遏制房價的大漲，另一方面又要防範房價的大跌。從而防範由于房價失控所帶來的金融風險。這是政府定價商品房的根本之處。
可能有人要問？既然是商品房，幹嘛不讓它隨著市場發展趨勢價格自由漲跌呢？原因很簡單，商品房雖然以市場爲主，但它並非簡單的商品，房地産市場也非簡單的市場。作爲房地産源頭的土地市場處于政府壟斷控制，房價漲跌就不能以單純的市場行爲來界定。商品房自由漲跌的時代即將成爲過去式，未來房價以穩爲主。
那麽，如何自規範或者說進一步發展共有産權房、安居房、租賃房呢？
接下來咱們一一介紹一下。首先，咱們先來介紹一下共有産權房。什麽是共有産權房呢？顧名思義，所謂共有産權房就是購房者與政府或者代持機構共同分享房屋産權。購房者可以五折或者其它約定的價格購買房屋的一半産權，但享受房屋的居住、入學等權益。
等到一定年限之後，可以按照市場價或者一定折扣價買斷剩余産權，把房屋變成純粹的商品房。由此我們可以看出，共有産權房實際上是介于政府和市場之間的一種房屋形式，購房者可以最低五折購房，但只能擁有一半産權。
未來，共有産權房，可能會成爲許多城市房地産市場發展的一種標配模式。
共有産權房的好處是，降低了購房者的門檻，雖然只能擁有房屋一半産權，雖然不是純粹的商品房，但卻享受了房屋應有的權益。這對于購房者來說，無疑提供了一次上車的好機會。但購買共有産權房也不是什麽人都可以買，它具有嚴格的條件限制。
一般來說：它的購買群體被限制爲無房家庭或者高學曆群體，這是第一；第二是購買共有産權房以後五年或者十年內不得上市交易，只能轉回給政府或者代持機構；第三是五年或者十年後，可以按照市場價，或者一定折扣價買回剩余産權，把它變成純粹的商品房。
目前，我國北京、廣州、東莞等城市都已推出共有産權房。
說完了共有産權房，咱們再聊聊安居房。安居房是我國面向低收入家庭或高學曆人才提供的低價住房，屬于保障性住房。可能大家覺得安居房與共有産權房似乎有雷同之處。但實際上兩者又截然不同。
共有産權房相當于政府與個人共同“買房”，而安居房則是政府通過出讓低價地塊形成的低價住房，房價遠遠低于商品房，因此競爭十分激烈。
目前，深圳安居房價只有周邊商品房價格的5-6成左右，而排隊輪候的家庭超過了16萬，但每年新增供應僅爲數千套。
另外，與共有産權房相比，安居房的申請條件更爲嚴格、限制更加嚴苛。
咱們仍舊以深圳爲例，深圳的安居房申請條件要求本市戶籍、5年社保、在本市無房等。而海南的安居房則要求是當地居民，或繳納5年社保、居住540天以上的引進人才等。由此看見，安居房申請政策是非常嚴格的。
那麽，還有一個問題，就是安居房能不能上市交易呢？
目前，深圳市要求10年內不得上市交易。海南更進一步，要求在本省繳納個稅或社保滿15年，或達到法定退休年齡且購房合同網簽備案時間滿10年的，可以上市交易。這意味著，安居房屬于十足的公共屬性，基本杜絕了投機套利的可能，不失爲低收入家庭買房的重要途徑之一。
除了公共産權房、安居房之外，還有租賃房，那麽，租賃房又會是一個什麽樣的發展態勢呢？
咱們最後了解一下這個問題。未來，公租房、長租公寓、集體土地建設租賃房、企業建房可能會成爲主要方向。中央一再強調要擴大租賃供給，靠什麽擴大呢？
當然，除了傳統的公租房和長租公寓之外，政策層面已經做出了諸多探索。主要體現在以下幾個方面：第一是集體土地有條件“入市”。
咱們大家都知道，我國土地分爲國有土地和集體土地，農村和城中村都屬于集體土地，這類土地只有通過征收轉換成國有土地才能上市交易。
不過，在租賃時代，我國爲集體土地入市。已經開始局部“開閘放水”，未來入市的集體土地，可以用于建設租賃性住房，只能用于出租，不得上市交易買賣，不得變相建設商品房。
這是一，第二是企業、園區、商辦等可以建設宿舍型保障性租賃住房。根據今年7月發布的《加快發展保障性租賃住房的意見》，在人口淨流入的大城市，企業可自建保障性租賃房，産業園區中工業項目配套建設面積，可用于建設宿舍型保障性租賃住房；閑置的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可改爲租賃性住房。
這些改革和突破，都有一個前提限制：那就是嚴禁建設成套商品住宅。
第三是金融、稅費方面給予明顯支持，北京率先提出“租金指導價”。近日公布的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》提出：當住房租金快速上漲時，主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源租金漲幅、查處哄擡租金行爲等措施，調控住房租賃市場；另外，必要時可以實行傭金或租金指導價。
這就意味著，新房備案價、二手房指導價等模式，有望複制到租房領域。畢竟，不是每個人都買得起房子，也不是每個人都能在大城市擁有屬于自己的房子，通過公共住房保障“住有所居”，就是大勢所趨。房住不炒+住有所居，這將是未來數十年中國房地産的基本面。
好了，今天老秦的題就和大家聊到這裏，懇請朋友們多多點贊、評論和轉發。
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