文 | 銀行螺絲釘 （轉載請獲本人授權，並注明作者與出處）

REITs，房地産信托基金

這期螺絲釘帶你讀書，我們來介紹一類比較有意思的資産。

REITs，也就是房地産信托基金。

這類品種，最近兩年，也在A股逐漸興起。

目前REITs主要是在場內交易，也就是需要開通股票賬戶，跟買賣股票、ETF那樣交易，目前數量也不多。

不過這類品種後面會逐漸普及開，也會出現REITs指數基金等更適合普通投資者的投資品種。

海外也有一些介紹REITs方面的書籍，例如《公募REITs投資指南》，介紹的是新加坡的REITs。

新加坡REITs市場出現的時間更早，一些投資策略和方法，也可以讓我們借鑒。

是一個「包租公」

REITs這個名字比較繞口，它是房地産信托基金的縮寫。

這跟我們平時說的炒房，不是一回事。

通常說到炒房，投資的是住宅。

而REITs主要投資的是商業地産，比如說商場、寫字樓、酒店、數據中心等。

它們有共同的特點，就是有相對穩定的租金等現金流收入。

REITs不做短期買賣，長期持有物業，通過收租作爲收益。

REITs會把收到的租金的90%左右拿出來，以股息分給持有者，是一個「包租公」。

現在投資住宅的個人投資者，其實很少是爲了拿租金，大多數時候是搏房價上漲。

這種投資方式跟REITs差別是很大的。

投資對象都有啥

REITs投資的是啥呢？

大多數是商業地産、基礎設施等。

例如酒店、商場、寫字樓、醫院，這些也屬于商業地産。

另外，目前國內也在鼓勵基建類的REITs。

比如說修了一條路，有過路費。

高速公路、石油天然氣管道、大橋、甚至垃圾處理，也是可以包裝爲REITs産品的。

只要能産生穩定的租金收益。

長期收益如何

那REITs的長期收益如何呢？

在美股，是有幾百只REITs的，也有專門的REITs指數基金。

比如說先鋒領航推出的VNQ，就是一個典型的REITs指數基金，在美股上市交易。

VNQ從2011年底，到2021年底，10年時間裏，年化收益率11.4%，表現還是不錯的。

REITs也是資産大類中，可以長期跑贏通貨膨脹的一類資産。

如何投資REITs

具體該如何投資REITs呢？

一種方式是投資單個房地産信托基金，不過這種投資難度會高一些。

需要具體分析所持有的物業的投資價值。

例如港股裏就有一個REITs，叫做彙賢産業信托。

它持有的物業就是北京王府井東方廣場。

經常去王府井的朋友，知道在王府井的地鐵站邊上的東方廣場。

這個廣場很長，整整一站地鐵，從王府井到東單。

中間包括：

• 東方新天地，這是個商場，屬于零售物業；

• 東方君悅酒店、東方經貿城寫字樓；

• 還有一個公寓，豪庭公寓。

這就是一個很典型的REITs。

每年的租金收益，就是這個REITs的主要現金流來源。

REITs想要收益好，首先地段很重要。

其次背後的經營方，經營能力要求也比較高，這直接影響到後期的租金提升。

另外，零售物業，也容易受到病情的影響。

像病情期間，很多零售REITs就下跌了，而數據中心、油氣管道類的REITs反而受影響較小。

需要分析的因素比較多。

投資單個REITs，難度不亞于投資單個股票，對普通投資者還是比較辛苦的。

REITs指數基金

其實對普通投資者更適合的，是另一種方式：REITs指數基金。

例如買下美股REITs指數基金，相當于買下全美股的商業物業。

它是分散配置的，風險會更小，投資難度也低一些，比較適合普通投資者。

目前A股的REITs品種數量還不多，要成立一個指數基金，一般是要等市面上有30-50只REITs産品。

前段時間，公募基金行業也發布了一些新的政策，鼓勵REITs這類品種的發展。

所以未來出現A股REITs指數基金也是時間問題，到時候這類品種就可以納入到咱們的投資組合中了。

REITs如何估值

REITs該如何估值？

假設投資單個REITs，估值是比較麻煩的。

需要考慮REITs所持有物業的地段、經營能力、病情等外部因素。

不過假設投資的是REITs指數基金，難度就大大降低了。

REITs指數的估值，比一般股票指數的估值還要簡單一些。

REITs，絕大部分收益，是以股息的方式，支付給投資者。

所以股息率就成爲REITs指數重要的估值參考。

股息率=股息/市值。

短期裏股息變化不大，所以股息率較高，往往是市場下跌帶來的。

股息率較高的階段，是相對便宜、投資價值高的階段。

不過這兩年，REITs的這種估值方法，也受到了一些影響。

病情期間，很多商業物業的租金收益大幅減少，導致股息也受到影響，股息率的參考會略有失真。

有一種方式，是用過去幾年的平均股息來計算。

按照這個方式，美股房地産信托指數基金的股息率大約是在3%-3.5%上下。

另外，除了股息收益，REITs自身持有的物業，價格也會上漲。

這個上漲速度也是可以抗通貨膨脹的，這部分收益也會體現在基金淨值上。

這裏的通貨膨脹率，我們可以用長期國債收益率代替一下。

按照這個方式估算，美股房地産信托基金，目前預期的長期收益率大約是7%上下，處于正常水平。

單個基金，不一定適合用這種方式去估值。

但是持有各地上百個商業物業的房地産信托指數基金，是可以用這種方法估算的。

等A股REITs指數出來後，我們也可以將對應指數股息率，加入到我們的估值表中。

投資REITs，有什麽風險

不過，REITs也有投資上的風險。

單個REITs，跟投資單個股票一樣，有經營不善、破産倒閉的風險。

如果是REITs指數基金，因爲分散配置，經營風險就減少了很多。

但REITs指數，也會有波動風險。

REITs指數的波動，也跟股票指數的波動類似。

例如2020年病情期間：

• 新加坡REITs下跌37%，是過去20年第二跌幅，僅次于金融波動。

• 美股REITs指數基金，下跌44%。

這個波動遠超過一般的債券基金，甚至比當時美股股票指數基金波動還大。

病情對REITs的經營沖擊比較大，帶動這類品種出現較大波動。

所以投資REITs，也要做好面對波動的心理准備。

這類品種，也是需要在低估區域投資。

總結

REITs的商業模式很簡單，做一個包租公。

租金收益是最主要的收益來源，絕大部分租金，會以股息的形式，發放給投資者。

投資單個REITs難度高一些，也有經營風險。

分散配置一籃子的REITs，例如REITs指數基金等方式，對普通投資者會更容易一些。

從估值角度，REITs指數股息率較高時，是這類資産投資價值不錯的階段。

作者：銀行螺絲釘（轉載請獲本人授權，並注明作者與出處）

PS：對指數基金感興趣的朋友，歡迎閱讀《指數基金投資指南》和《定投十年財務自由》。