REITs（Real Estate Investment Trusts）全稱不動産投資信托基金，60年前産生于美國，20年前進入亞洲，現在全世界36個國家和地區都已經有了REITs，業態涵蓋豐富，物流園、養老地産、購物中心、酒店、寫字樓、基礎設施、公寓等，已成爲專門投資不動産的成熟金融産品。
可見，REITs是用不動産收益權做成的標准金融産品，並把其份額賣給投資機構與投資人，再把收益權證拿到資本市場流通交易，從而又豐富了資本市場。
2008年，國務院辦公廳發布126號文件，要求“開展房地産信托投資基金試點”，是我國政府對引入REITs的最早要求。之後10年，我國管理機構積極推出了很多“類REITs”産品，包括ABS、CMBS、CBN等，這種“類REITs”産品是抵押品，發出來都是借錢的方式，就看誰的利率低。但是這些“類REITs”産品的出現，爲真正推出REITs創造了條件。
我國REITs試點工作正式啓動
近年來，我國經濟增速放緩，近期又疊加了疫情的影響，爲貫徹落實國家關于防風險、去杠杆、穩投資、補短板的決策部署，強化資本市場服務實體經濟能力，進一步創新投融資機制，有效盤活存量資産，促進基礎設施高質量發展，中國證監會和國家發改委于4月30日聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），正式啓動基礎設施領域公募REITs試點工作。這次REITs不再是“類REITs”，而是權益型REITs，是公募REITs，是“真REITs”，享受的是未來的分紅和溢價。這種“真REITs”的出現，使得我國能夠真正與國際接軌。
近些年我國各地已經建成大量的基礎設施，通過“PPP”模式建成的基礎設施也不少，它們除了靠財政資金和企業自有資金，大量的是通過負債建成的，就是所謂的用各種各樣的方式借錢搞建設。借錢就得還本付息，結果就是地方債的包袱越來越沉重，引入“PPP”模式後，地方政府的壓力非但沒減輕，企業也負債累累。
而推出權益型公募REITs試點，就是要推出以建成的基礎設施爲資産的REITs。其實全世界大多數國家都是在類似困難情況下推出REITs這種金融産品的，其對于“經濟轉型發展、讓經濟重新恢複活力”能夠發揮不小的作用。
爲什麽國外企業的負債率普遍相對較低，原因就是他們有直接融資的工具。REITs不動産投資信托基金就是這樣的一種直接融資工具，它把這些不動産資産加工成了標准的金融産品，面向個人或機構投資人發行，並且公開在市場上流通，無論對政府、企業還是對普通投資人，都具有非凡意義。北京大學光華管理學院副院長、金融學系教授張峥將其形象地比喻爲“不動産資産的IPO”，表示“股票是工商企業整體證券化上市的結果，REITs是不動産資産證券化上市的結果”。
投資人和不動産之間的銜接機制
中國證券投資基金業協會秘書長陳春豔解釋，從國際市場來看，REITs有兩種模式，一種是公司型的REITs，以美國、日本等國家爲代表；一種是契約型REITs，以香港、新加坡等地爲代表。根據REITs制度的立法路徑可分爲以美國爲代表的圍繞稅收法律條款所建立的REITs制度和以日本、德國等爲代表的通過建立專項法規對REITs業務進行規範的REITs制度。而我國推出的REITs産品跟國際上有所不同，采取的是公募基金加單一基礎設施專項計劃的結構。
高和資本執行合夥人周以升表示，REITs相當于華爲手機，“界面簡單，內核複雜”。他認爲，REITs本土化非常不易，有很多制度和實操的開創性工作，直到2014年資産證券化實施備案制之後，“類REITs”的市場打開，中國才開始了成系統的實驗，所謂的“公募基金+ABS”結構雛形就是那時形成的。“如果不做實驗是不敢推的，到今天爲止大約實驗了4600多億的體量，終于足夠了，才可以再向前走一步。”
客觀講，之前國內的現實條件不允許推出REITs，直到今年情況出現了曆史性改觀，時機才算成熟。由于疫情和全球經濟的震蕩，利率低到曆史低點，同時不動産價格下跌，不動産收益率提高。中國不動産只有大量普遍實現“正杠杆”，才是REITs推出的時機。
那麽，REITs到底是什麽呢？很簡單，就是要讓投資人和不動産資産之間有一個銜接機制。中國改革開放40年來，在城鎮化發展和經濟提升的過程中，不動産升值巨大，但是這麽大體量的物業老百姓卻投不了，所以監管層考慮到金融公平，讓這些小投資者也能進來，分享中國改革開放和城鎮化的紅利。
REITs涉及商業地産還需時間考驗
REITs是不動産的概念，包括一般意義上的基礎設施和商業不動産。值得注意的是，《通知》中聚焦的重點行業包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目；鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。REITs對于我國繼續推動基礎設施建設（傳統基建和新基建）投資非常有意義，可以降低地方政府負債率，化解潛在的金融風險。
雖然試點暫時還未涉及商業不動産，但是從長遠看，REITs對于商業不動産乃至住宅都具有重要意義。過去老百姓買不到穩定可靠簡單的金融投資産品，只能去炒房子；但如果不動産行業能夠盤活，構建一個中等風險、中等收益的投資品，派息率也在合理水平，又有流動性，可以像股票那樣隨時買賣，消費者一定喜歡。而且，不動産證券化，可以更好地實現“房住不炒”。房子是用來住的，REITs的權益證或稱股票才是用來買賣的。這樣，中國整個不動産行業的泡沫化和非理性壓力隨之減輕，中央籌劃的房地産長效調控機制就能夠形成。
從國際來看，商業地産類的REITs從20世紀90年代到現在保持著每年10%的年化收益率，爲什麽這麽高呢？主要包括三項內容，一是每年必須按期分紅，要分掉90%以上，這對穩健投資人很有好處，年年能拿到收益；二是資産增值，不動産增值還是很可觀的；三是股權溢價，因爲其本身也是一種有價證券，在交易過程中有漲有跌，會有股價上漲的預期。這三者相加就達到了10%。據美國REITs協會的數據顯示，從1972年到2014年的42年間，REITs增長了142倍，年化收益率爲12.2%，收益要高于其他金融産品，而且安全得多。
國務院發展研究中心REITs課題組長孟曉蘇指出，此次推出基礎設施類的資産證券化REITs，就是用投資人替換債權人，讓投資人成爲接盤俠。在基礎設施建設成功並且運營取得合理收益後，將其打包，通過公募社會資金的方式來購買，讓它到資本市場上流通，可以很好地解決基礎設施項目長期占壓債務型資金的問題。通過細分領域的成功經驗，可以逐漸複制到其他領域，進一步豐富産品操作規範的各種細則。
REITs實際上是去杠杆
此次國內推出的REITs試點具有自身特色，從資産界定方面而言，基礎設施當中包含倉儲物流等具有一定商業地産屬性的資産；從收益方面而言，作爲權益型産品，其收益水平受項目運作效果影響，並不固定。
權益型的REITs，賣的是股份，不是貸款，所以它實際上是去杠杆。此外，它與債不一樣，發債要有一個特別強的主體，資産差一點有時並沒那麽重要；但權益型REITs不一樣，比如買了“高速公路”0.1%的股權，本質上就等于持有了一個不動産份額。不同于一般的銀行抵押貸款，REITs的杠杆率是限制的，在成熟市場，比如新加坡等基本在50以內。但中國的監管層更重視投資人保護，現在規定是20。
目前，中國基礎設施不動産類別很多，這部分高質量的資産通過金融創新，可以用最簡潔的方式進入資本市場，讓老百姓有合適的派息率。
總之，REITs對于未來盤活商業地産資産存量和引導更多的資源進入商用物業投資領域具有劃時代意義，對于地産行業的推動作用也將不言而喻。作爲當前地産領域內最值得期待的不多的幾種金融創新之一，《通知》一經推出，就在業內激起了千層浪，興奮的同時也對未來産生了更多期許。