今年10月8日，央行實行房貸利率的新政策，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）爲定價基准加點形成。
去年12月，央行宣布推進存量浮動利率貸款定價基准轉換。也就是說，老的浮動利率貸款的定價基准將可以轉換爲LPR。
從昨天開始，老貸款轉換爲LPR的新政正式開始實行了，各銀行也都發布了公告了辦理方式。
其實，關于老貸款轉換LPR的新政，上次的推送中已經解釋了。但最近這兩天，該轉不轉？以前打折的利率是否該轉？上浮的又是否該轉？吃不吃虧？還是成了各個群裏粉絲們熱議的話題，所以今天還是用更簡單通俗的大白話，給大家解個惑。
一、轉換的時候利率有變化嗎？
這是很多人都在問的問題，比如我原來是4.9%的利率，那麽轉換後是多少？會不會增加或降低。
其實上次新政解讀就說過了，老的個人住房商貸在轉換時點的利率水平應保持不變。
很容易理解，涉及人數如此之多的轉換，肯定就是要穩，所以肯定不會有變化的。如果轉換的時候利率就降了，銀行就吃虧了，那銀行們肯定不幹；如果轉換的時候利率就升了，老百姓吃虧，老百姓們肯定不答應。
所以，轉換時肯定都是你不吃虧、我也不吃虧，利率還是和之前持平的。
但是，因爲央行的新政是12月發的，要求的也是參照12月的LPR，所以轉換後實際的利率，肯定因爲12月到如今這幾個月LPR出現的變化而改變。這個放到下一個問題說。
二、將來的利率怎麽算？
剛才說了，新的貸款利率是按照每月LPR再加上加點來確定。
央行對于此次轉換的要求是，加點數值爲原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可爲負值），在合同剩余期限內固定不變。
簡單來說，新的利率有兩個量，LPR和加點。先算出一個加點的固定值（以後就不變了），另外一個量是LPR，它是個變量，每個月都可能有變化。
老貸款的加點怎麽算呢？
央行規定的是按照原合同利率減去年12月的LPR，當時五年期LPR是4.8%，那就是用你原先的貸款利率減去4.8%，就是加點的數值。
比如我的貸款之前是4.9%，那麽就是4.9%減去4.8%，新的貸款利率就是LPR加10個基點（一個基點是0.01%）。
如果您的貸款之前是打折的，比如打了8折是3.92%的，就是用3.92%減去4.8%，得出來是負數，負的0.88%，新的貸款利率就是LPR減去88個基點。
剛才在第一個問題裏說過，轉換當時的利率是不變的，但按照的是去年12月的LPR。當時LPR是4.8%，如果按照4.8%來計算，那麽剛才這個例子裏，新的利率也是4.9%；第二個例子，新的利率還是3.92%。
但是，每個月都會公布新的LPR，上個月最新一期的LPR就變了，五年期的已經降到了4.75%。那麽加點數值是個不變量，加上LPR這個變量後，就改變了（不是每個月都變，得到了重定價日才執行新利率）。
第一個例子中，最新的貸款利率就是4.75%加10個基點，是4.85%，比之前的少了0.05%。
第二個例子中，最新的貸款利率就是4.75%減去88個基點，是3.87%。
當然，如果LPR還繼續降，打個比方，將來降到4.6%了，那麽第一個例子的貸款利率就是4.7%，第二個例子房貸利率就是3.72%。
反之，如果LPR上升了，將來升到了5.0%，那麽第一個例子貸款利率就是5.1%，第二個例子就是4.12%。
三、改了能薅羊毛還是會吃虧？
各界討論非常熱烈，看了大部分論者的分析，我都覺得他們完全沒討論到點子上。所以忍不住說幾句，希望對杆友們有用。
1、全世界從來就沒有真正的市場化利率。如果縱覽過全球經濟史、金融史、中央銀行曆程，就會知道，世界上從來就沒有過真正的市場化利率。
不管是資本主義萌芽時的中央銀行雛形期，還是一戰、二戰之後。
當然，二戰後，特別是全球化加速後，發達國家總喜歡說利率市場化。
後來我們也喜歡說這話。
各位想一想，基礎的利率是幹什麽的？是各國政府調控經濟，包括物價的必須手段。可以說，這是國家主權一部分。
美聯儲開議息會議，比我們還勤奮，何談其他國家。
世界上只有受管制的利率市場，永遠不會有真正的市場化利率。
2、根本不要想房貸利率以LPR爲錨，就可以占便宜。上面杠杆遊戲說人類利率的本質，當然是爲了說房貸利率。
房貸利率圍繞基准利率浮動的時代，只要不是約定的固定利率（這幾乎忽略不計），房貸的變化誰說了算，央行。
房貸利率以LPR爲錨的時代，利率誰說了算，難道你說真的就是市場嗎？
有形的手永遠在。
未來LPR爲錨的房貸利率，一般是第二年1月調整，以頭一年12月20日的LPR爲基礎。
今天看似低的LPR，明年一定也是嗎？可能是，概率很大。後年可能也是，因爲全球經濟壓力很大，降息是大概率。
但2023年呢？很難預測了，因爲到時全球經濟走勢，要預測准，很難。利率的變動跟著就很難預測。
也就是，存量房貸，如果這次你換成LPR加點的方式，未來一兩年，大概率可以享受到相對低的利率。
其實LPR降的幅度，一般來說，也是很小的，一年影響你房貸幾百塊、一千塊，攤到每個月，一斤肉錢而已。
但時間拉更長，誰知道，可能有跌，也有漲。每年幅度是多少，不清楚。下文我會舉個簡單例子，告訴杆友，可能你房貸還會增加。
過去房貸的基准利率會變動、調整，未來LPR也是會調整。其實什麽都沒變，大哥說了算。
3、美國社會走向低利率，也沒幾年，別說中國。沃爾克，2019年去世，大概是人類曆史上最偉大、最正直的中央銀行家。沒有他，美國的霸主無法延續。
僅僅30來年前。他任美聯儲主席（1979-1987年，曆經卡特政府和裏根政府）的時候，爲了戰勝物價，美國聯邦基金利率一度被他上調到動辄近20%。
不知道那段曆史，是很難想象的。
其實不用看美國，回憶我們1990年代初和中期，彼時的利率水平，是不是也是高到今天無法想象。
很多人會說人類不會這樣了，還有人說那個時代美國也好，中國也好，主要還是基准利率（聯邦基金利率）高，今天中國貸款市場幾乎不用基准利率了，取而代之的是LPR（貸款市場報價利率）。
問題是，如果全社會基礎的利率（注意杠杆遊戲說的不是基准，說的是基礎，是想說基本的利率成本）不低，LPR能低嗎？
放到人類社會的長河中去看，利率的高低都是當時的短視行爲。當時或當下，需要什麽經濟和社會目標，就會使用什麽樣的利率水平。
所以，存量房貸，如果你換成LPR加點，不要認爲長期就一定賺。
4、利率走低，是人類必然前景麽？從歐美日看，似乎是。
一個國家或社會，隨著城市化完成，社會變老，産能過剩，物價按說沒有大漲可能，也就不需要利率加高去抑制物價。
但是文明是會有沖突的，人類會有突發災難，能源也是可能危機的。所以資源品價格如果變動，物價還得變動，利率必然調整。
就像30多年前的美國已經是發達國家了，可利率依舊可以高到20%左右。
而未來誰知道，那麽我們的LPR時而調低、調高，都不要意外。
5、中國社會利率，爲什麽比主要發達國家高？這個問題，杠杆遊戲想用一個非常直白方式回答，因爲每個中國人都像金融玩家。
金融玩家都追求暴利，于是資金層層嵌套，資金販子倒手多次，最後到手的利率能低嗎？
而之所以如此，因爲我們沒安全感，因爲我們不發達……這是更多、更深刻的問題了。
房貸也是如此，大部分時候，我們購房者承受的資金成本，其實普遍是不低的。
6、如果你追求穩定，我更勸你選擇固定利率。上文杠杆遊戲寫了那麽多，就一個觀點，不管啥利率方式，都是市場說了算；因爲時而高，時而低，所以不要想長期的便宜，哪有diao絲占便宜的事。