年初回到新加坡後，我處理的第一件事情便是買+賣房産。
從我開始有換房的念頭開始，到HDB組屋出手+簽署公寓的OTP（Option To Purchase 選購權書），正好只花了一個月。
組屋跟公寓的這一賣一買，自我感覺交易得都還算不錯：
組屋賣價破了小區記錄
公寓買價低于同樓盤的低樓層的單位
組屋賣房款正好用于公寓的首付
買賣房子，是重要的事情。但重要，不意味著不可以高效率處理。
高效，最重要的其實只是信息的獲取以及梳理；現在已經是8012年，可以通過網絡很方便地獲取房産的各種信息，信息獲取充分，便可以高效地做決策；再加上策略得當，是可以在短時間內完成不錯的交易的。
程序員買賣房産，要的就是效率；這裏記錄一下我的經驗，供大家參考。
換房還是買多一套？
首先，爲什麽要換房？
很簡單，有買家額外印花稅ABSD，如果是購買二套房，現在需要額外付出12％的印花稅，這12％是以第二套房的價格計算，而不是舊房。一般上，新房總是會好一些，一百萬新幣的話，那這額外的稅就是十二萬，兩百萬就是二十四萬。
有童鞋可能認爲組屋租售比高，希望留著組屋收租金，但組屋需要出租多少年才能收回這筆額外付出的印花稅？
這個可以根據自己組屋的出租的潛在租金，以及想買的新房預算去做計算；我就直接搞了個表格公式：
比較組屋的出租收益跟公寓價格的額外印花稅
很容易就可以得出來
如果公寓價格超過X萬就應該出售組屋
而如果低于X萬就可以保留組屋
另一方面，出售組屋的話，組屋的售房款可以用于新房的首付，減輕首付的壓力，或者說，提高首付的預算。
首付的預算越高，可以選擇的房子就越多。
選擇，我認爲是最重要的；選擇越多，越能夠在交易中保持“靈活性”，即有更多的空間去達成劃算的交易。
賣房
時間安排
目前組屋從買家執行OTP，到交易完成，大概需要兩個半月；而購買公寓，從簽署OTP後則需要在兩個月內支付首付。
這其中的時間需要規劃得非常准確，才可以趕得上兩邊的支付；否則爲了穩妥，則需要去跟銀行申請bridge loan過橋貸款。
如果HDB賣房的手續出現任何延遲，無法在規劃時間內拿到賣房款，趕不上首付的話，那結果會是非常非常糟糕（不至于買不成房子，但有各種煩人手續跟開支），一定一定要避免。
底線是必須等HDB的買家執行OTP，即付完5000元後再啓動公寓購買的手續，否則買家毀約，對方損失的只是1000塊OTP訂金，而公寓購買出現問題，損失則是以萬爲單位。
找經紀
賣HDB的手續其實非常簡單，不通過經紀，自己賣也行的；但如果有靠譜的經紀，則可以在短時間內找到足夠多的買家，並且以足夠高的溢價賣出去。
往往相比自己賣，可以省時間，而溢價也可以覆蓋掉經紀的傭金；所以，不要認爲說通過經紀賣房，是被經紀賺了！
自己賣，花的時間長，也難以賣出最高價；但找好的經紀，可以快速以高價出手，即便扣除傭金，自己到手的錢也很可能更多，而且又省事、省時間；賣房，所以我推薦找經紀。
組屋賣家的傭金標准是2％，也有收低的經紀，比方說1％；同樣的道理，收2%的經紀，往往也是會更有效率；當然，也不排除優秀的經紀樂意少收傭金（如果你認識這樣的經紀請介紹給我）。
找經紀也很簡單，一般都會有經紀塞小紙條來家裏的，找幾個打電話/whatsapp過去即可。在房子成交前，經紀是非常積極的，約幾個來家裏談談，然後挑一兩個感覺最靠譜的即可。
什麽叫靠譜？問他們業績，是不是他們公司top 100，月收入好幾萬的那種。
最好跟經紀簽個exclusive獨家賣房協議，即只找一個經紀去賣，多個經紀在同時銷售，比方說他們都去propertyguru貼同一個房子的賣房廣告，這其實對潛在的買房者來說會造成困惑，究竟找哪個經紀好？賣家找這麽多經紀是不是急著賣房，可以往死裏砍價？
所以，找一個靠譜的經紀，給他簽獨家，這樣賣房最有效。
確定售價
賣房，最重要的是確定價格，新加坡所有房産交易都需要公開，樓盤、樓層、面積、價格、交易時間，都統統可查:
所以，其實在新加坡永遠都不需要問朋友，說你家房子買了多少錢。想八卦，上網即可，認准下面兩個網站就夠了：
- propertyguru.com
- srx.com.sg
查閱自己小區的曆史銷售價格走勢以及在售的房子價格。那麽，自己房子大概值多少錢，是可以有譜的；
當然，如果懶得做功課，也可以找經紀去來幫我們做分析，問他們說房子可以賣多少錢；一個經紀分析不夠充分，那就找兩個，不行那就三個。
找經紀，始亂終棄是完全可以的。就說自己要找一個經紀簽獨家，但簽哪個，要看他們的表現，讓他們自己去爭取好了。不爭取，那就換別的經紀。
反正，經紀是很多的，當然，要找ERA/propertynex/huttons等大公司的經紀；公司規模大，經紀有的各種資源會多一些。
分析完售價後，可以自己有一個成交的心理價位，然後加一點挂出去。
心理價位可以跟經紀溝通，『底價』告訴經紀是無所謂的，反正最後簽不簽OTP是看自己，如果房子銷售情況好，坐地起價也是完全可以的（售價越高，經紀傭金越高，經紀是有動力把房子賣出高價的）。當然，也不要太離譜，否則會被買家跟經紀討厭。
一切其實是取決于自己的房子好不好賣，而好賣與否，自己當然得心裏有數；房産最重要的三要素是啥？
地段、地段、地段。
我找了經紀後，就直接去度假了；一周回來後，經紀大概給我找了二三十組人來看房。
最後出價最高的，居然是一個看房時間最短，沒問任何問題的單身宅男；那些反複看，來回問的，連個offer都沒給。
買房
了解市場
賣房的同時，也要開始去尋覓新房；首先，自己先逛逛房産網站、公衆號，要對目前全島在售的樓盤有大概的了解，對于公衆號的一些信息要批判地理解，他們全部都是廣告，千萬不要以爲他們說的就是全部。
有段時間經紀以及各種媒體都死命推裕廊東的樓盤，仿佛全島就只有那裏在賣房，我是覺得挺搞笑的。
要全面的獲取信息，然後，確定一些硬性過濾條件。
比方說，我不會開車，一定要地鐵上下班，那麽房子就一定要買地鐵沿線的；換房是爲改善生活，要環境好的；HDB是要賣的，那麽必須是現房或者准現房；當然，還有最重要的，價格。
四五個因素過濾一下，我覺得符合條件的樓盤就不會太多了。
這裏最重要的，是要確定自己要什麽，如果沒有主見，全島看房，最終還不買，那是會被經紀討厭的。
還是找經紀
對，買房是一定一定要找經紀的，因爲，買家不用付經紀傭金，而且，可以有人開著接送看房，何樂而不爲？
經紀的另一個作用是，砍價！
一套公寓動辄過百萬，沒有不可以講價的；砍個一萬，那也可以買不少電器了。
砍不了？那就換別的經紀好了，還是那句話，經紀是很多的。同一個樓盤會有很多經紀代理，爲什麽找你？
哦，這個樓盤特別搶手？那就換別的樓盤好了。
買房，心態一定要好，千萬千萬不要對某個樓盤甚至某個單位偏執；一旦被限制住，有了執念，就難以達成好的交易。
心態要好
新加坡整體的房産價格透明，供應也充足；大多數情況下是一分錢一分貨；買不到這裏，就買那裏，都不會差到哪裏去的。
千萬要記得，好房子是很多的；那些被哄搶的樓盤，往往才可能是價格虛高。
保留一兩個備選項，情感上千萬不要糾結于某個具體樓盤、甚至單位；心態要好，非常重要。
功課做完後，我前後就看了四個樓盤；認真考慮了兩個，一個東部的樓盤跟一個西部的樓盤，分別是兩個不同的經紀。
原本喜歡的是西部的樓盤，因爲是現房，但老婆上班太遠，最後就選擇了東部的准現房；並且跟HDB買家談妥說延長兩個半月搬家。（HDB本身手續兩個半月，我再延長兩個半月，全部加起來是五個月；兩個半的組屋租金也是一筆可觀數字）
料想不到是，房子買賣交易搞妥當之後，老婆居然要搬來西部上班，生活真是一盒巧克力。^_^
所以，先讓東部樓盤的經紀跟開發商砍價，我漫天開了個“吉祥數字”價格，讓經紀跟開發商慢慢去落地還錢，能砍一分是一分。
置于什麽開發商給的已經是折扣價啦~有別的買家今天晚上也會給支票啦~統統無視，談不下來，我就買西部的房子就好了呀~
經紀顯然可以談出折扣來，不多，但聊勝于無。
我當時購買的是該戶型剩余的最高樓層，後續同一戶型較低樓層銷售的尺價比我的高。
總結
得益于政府的政策，新加坡房産市場是非常健康的，訊息透明、供應充足、經紀服務專業，無論是買房還是賣房，應該都能夠高效的完成吧~
(翁偉，熱愛美食的程序員)