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在寸土寸金的新加坡，發展商總在尋找有發展潛能的地段，他們可以向政府買地，也可以向公寓業主買下整個公寓，把原有建築拆除後再重新發展新項目。新加坡分層地契法規定，只要是把兩個或更多單位賣給同一買家，就屬于集體出售（En Bloc）。一般人熟悉的集體出售，多是指把整棟公寓賣給發展商重新發展的大宗交易，例如2016年以6.38億元賣給青建地産的順福雅苑（Shunfu Ville）。
自2016年年底以來，新加坡房地産市場逐漸回暖，今年初政府調整賣方印花稅更加速了市場升溫，這項調整極大的振奮了市場情緒。當下的本地樓市，可謂是它風光回歸的一年，無論政府售地或集體出售，成交價都屢創新高，地王地後都在數月內誕生，本地樓市降溫五年後終于重振雄風。今年掀起的集體出售和政府售地熱潮，也爲整體樓市帶來熱度。在這樣的大環境下，轉售市場今年也一片紅火，第三季私宅交易中，近六成都來自轉售市場。
如今火爆的集體出售市場令我回想起2006-2007年度同樣的繁榮時期，當時海內外發展商頻出高價爭地，使得整個新加坡集體出售市場的銷售額急劇攀升。現在，許多一心想要集體出售的業主們也正是想利用這個隱忍了十年的黃金機會來大賺一筆，此外，目前已經集體出售的房産中許多價格都比2006-2007年度房地産市場繁榮時期高得多，這使得業主更容易下定決心出售。
政府態度
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世界經濟學鼻祖，蘇格蘭人亞當·斯密(Adam Smith):曾經說過，“市場是一只看不見的手”，由于其特殊作用的存在，有人主張“應該然經濟自由發展，不應受政府的幹涉和控制”但經濟的作用絕不是萬能的，它既有優勢也有劣勢，事實證明，在當今這個年代，自由經濟是完全錯誤的，美國的次貸危機可說就是自由經濟破産的産物，因此，爲了經濟的健康發展必然要受到政府的幹預。
作爲一名房地産人，我深知了解時局政策的重要性，緊密關注政府態度，是爲您服務的最基本職業操守。新加坡國家發展部長、財政部第二部長黃循財在11月6日國會上答複三巴旺集選區議員林偉傑提問時說：“盡管房地産市場最近掀起集體出售熱潮，土地競標激烈推高地價，但這未必表示市場會出現泡沫。”在政府是否准備推出降溫措施議題中，黃循財說，發展商必須在購買土地後的五年內建好並售出所有單位，否則就得支付額外買方印花稅（ABSD），私宅標價必須合理才賣得出。
他還補充道，“我們得讓發展商按商業需求給私宅項目定價。它們向來都這麽做，也了解市場情況，了解有額外買方印花稅這個制度。”最近私宅銷量增加，導致市面上剩下的單位減少，促使發展商積極購買土地，造成集體出售熱潮。他沒有明確說明政府會推出降溫措施，只是表示當局會仔細留意市場情況。
經過持續分析樓市，我認爲，未售出的私宅單位跌至新低、發展商未能如期填補土地庫存，加上政府推出的正選名單地段數額無法滿足市場需求，而備售名單地段被勾出的可能性又相對較低，因此預計集體出售熱潮可持續至少三年。
房地産宏觀經濟
在經濟走強、竣工項目減少與集體出售交易持續進行的情況下，截至2017年11月，亞太區房地産投資信托(REIT)的總回報創下5.3%的新紀錄。在四個最大REIT市場中，新加坡的表現最爲出色，以本地貨幣計算，回報率達到22%！
本人經驗判斷，上市房地産商的走勢(REIT是其中一個類別)往往走在直接市場之前6至18個月。因此，新加坡REIT的強勁表現可能是新加坡房地産業即將好轉的最直接指標。
本地房地産領域走勢方面，今年多個中等入息公寓(HUDC)成功集體出售，意味著發展商預期把這些項目重新發展將會帶來盈利。此外，辦公樓及其他商業領域的租金也穩定下來。市區重建局（URA）公布，新加坡辦公室的第三季租金上升了2.4%，扭轉了過去9個季度的跌勢。第三季新添加的辦公樓空間爲1萬平方米，但淨需求及吸收量爲1萬3000平方米，供不應求。
En Bloc具體數據
年初以來，房地産界最關注的課題莫過于土地價格和供應。一方面，政府因擔心私宅供應過剩，過去幾輪售地活動不斷減少供地。以今年下半年爲例，政府推出的13幅私宅地段，可爲市場市場增添大約8135個私宅單位。這比2012年約29幅地段超過14萬個私宅單位的供應顯著減少。這也造成發展商土地庫存逐漸減少。另一方面，本地樓市今年出現“消化良好”現象，新私宅銷量整體表現亮眼，今年首10個月銷量已超過1萬個單位，創下三年多新高。
爲了爭取更多發展地段，發展商除了以更高標價爭搶官地，也通過集體出售活動搶地。目前爲止，共有28個集體出售項目成功交易，總值85.5億多元，是10年來新高，只排在2007年的122億元之後。本月5日，早前被“勾出”的Zouk舊址若錦街（Jiak Kim Street）備售地段，發展商星獅地産（FCL）開出9億5541萬元最高標價，也刷新曆來政府售地中私宅地段的最高單位地價紀錄。
發展商對土地的胃口奇大，市場“消化能力”也超高，形成火爆樓市的各方面因素均已具備。以下爲En Bloc具體數據和今年總售價排進三甲的樓盤項目簡介。
編號
項目名稱
集體出售價格(由高至低)
1.
Tampines Court
$9.70億新元
2.
Amber Park
$9.06 億新元
3.
Normanton Park
$8.30億新元
4.
Eunosville
$7.66 億新元
5.
Florence Regency
$6.29 億新元
6.
Rio Casa
$5.75 億新元
7.
Serangoon Ville
$4.99 億新元
8.
Royalville
$4.77 億新元
9.
Citimac Industrial Complex
$4.30 億新元
10.
Vista Park
$4.18 億新元
11.
Mayfair Gardens
$3.11 億新元
12.
Sun Rosier
$2.71 億新元
13.
Changi Garden
$2.48 億新元
14.
Nanak Mansions
$2.01 億新元
15.
Crystal Tower
$1.80 億新元
16.
Parkway Mansion
$1.46 億新元
17.
Goh & Goh Building
$1.015 億新元
18.
Tai Wah Building
$0.84 億新元
19.
How Sun Park
$0.81 億新元
20.
Derby Court
$0.73 億新元
21.
Casa Contendere
$0.72 億新元
22.
Jervois Gardens
$0.72 億新元
23.
The Albracca
$0.69 億新元
24.
One Tree Hill Garden
$0.65 億新元
25.
Jervois Green
$0.52 億新元
26.
Elite Building
$0.52 億新元
27.
Dunearn Court
$0.36 億新元
28.
Lodge 77
$0.29 億新元
在今年成功En Bloc的項目中，Tampines Court、Amber Park 、Normanton Park總出售價格已經進入新加坡En Bloc曆史排行榜前五名。
2017年8月，著名房地産開發建設投資公司森聯集團（Sim Lian Group）以9.7億元收購了Tampines Court。這是自2007年之後房地産交易最大的一筆交易，僅次于當時Farrer Court的13.4億元。
擁有560個單位的Tampines Court位于淡濱尼街（Tampines Street）11號，地價（PSF）合計爲676元，每個業主將得到171萬元到175萬元之間的收入。據悉發展商與業主代表們花了整整一周時間的封閉談判後才對交易達成一致。
2017年10月，在新一波集體出售熱潮的帶動下，第四次求售的馬林百列Amber Park終于成功售出。這項目的招標活動吸引八方激烈競標，城市發展（CDL）組成的合資公司以9億零670萬元成功奪標。城市發展過去也是Amber Park的發展商，在1986年建成該項目，項目共有200個單位，售價相當于容積率每平方英尺1515元。每戶業主預計可獲得介于430萬元至830萬元之間的總收益。Amber Park也創下紀錄，成爲目前爲止最高價值的永久地契集體出售項目。
同樣是2017年10月，中資的Kingsford Huray Development公司也以8億3010萬元收購波那維斯達的Normanton Park，創下今年來99年地契公寓集體出售最高地價。Normanton Park當初是在1970年爲武裝部隊人員及家屬設計及建造的住宅區，後來私有化。Normanton Park共有13座住宅樓，488個單位，占地約66萬1000平方英尺。預計，每戶住戶可獲得168萬到186萬元。
土地價格猛漲，雖讓一部分發展商變得較謹慎，但另一部分發展商對市場依然牛氣沖天，這無疑將推動明年土地市場繼續走高。摩根大通（JP Morgan）發布的一份報告也指出，集體出售市場熱潮可延續三年，並可能創下10年新高。這項熱潮會對私宅價格帶來巨大影響，造成私宅價格下來幾年上揚至少6％至13％。我預料目前的集體出售熱潮將會在2018年持續，並延續到2019年和2020年，當下樓市火爆，很多買家躍躍欲試，尊貴的您，忍心錯過這個十年一遇的黃金時機嗎？
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關于作者： 吳洲
關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。
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