2018年該買房嗎？房價是漲是跌？

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去年私宅項目計提出售紅火，不僅無助獲益匪淺，發展賞也以這種方式囤地。集體出售活動也爲協助屋主銷售項目的相關房地産經紀公司帶來可觀的收入。2017年的新加坡房地産市場可謂是黃金遍地，一片紅火。

在2017年，千萬新元級別以上的大宗房地産交易銷售額飙升至十年來的最高水平。2017年地産投資銷售額達356.4億新元，比2016年的226.6億新元上升57.3％，這是自2007年房地産熱潮創紀錄的411億新元以來最高的銷售額度。

作爲一名房地産人，我對2017年的新加坡市場深感欣慰，也爲曾經合作過的客戶賺到的筆筆財富而無比自豪。在新的一年裏，讓我吳洲爲您從多角度全方位的解構這個不容忽視的房産投資旺地—新加坡。

Ø 綜合指標

花園城市新加坡向來以幹淨、安全、和穩定而聞名。社會與經濟的高度穩定，使得投資者們在新加坡的資産有極高的保障。作爲亞洲最西方化的國家，高度的法制與健全的制度讓投投資者在各個環節省時省力，輕松獲益。2013年開始新加坡政府實行方式産降溫政策，抑制房價過高增長。連續2年的房價下滑過後，市場已經來到低點，積壓的需求與減少的供給可能意味著市場反彈的時候即將臨近，目前正是出手獅城的好機會。居外研究數據表明，2016年僅第一季度中國買家對新加坡房産的問詢量較前一季度翻倍，體現了極大的關注度。中國發展商2017年以新加坡首個突破10億元的標價購得當地一項純住宅項目，新加坡本地國浩房地産集團(GuocoLand Group)更是以曆史新高（每平方尺1706.3元）的價格標獲新加坡中心商務區的商業地段。

Ø 經濟概況

新加坡擁有世界一流的港口和國際機場，具備現代化極高的基礎設計與自由開放的經濟體系。雖然面積不大，但新加坡憑借其優越的投資政策與環境，吸引衆多外來人才與投資，有力地促進當地經濟發展，位列亞洲四小龍之一。今日的新加坡，已經成爲名副其實的世界金融和貿易中心。隨著與美國與澳大利亞自由貿易協議的簽訂，未來新加坡將成爲重要的亞洲貿易中轉站。2015年新加坡國民生産總值較2014年增長2%，保持了09年後持續增長的態勢，但隨著全球經濟形勢日益嚴峻，漲幅較近年放緩。新加坡2017年全年失業率僅爲2.2％，就業市場繼續保持穩定。爲對抗通縮壓力與經濟增長放緩，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放寬貨幣政策，降低新元政策區間坡度。在此政策影響下，新加坡私人房貸利率從2015年初開始有所攀升，截至2017年底，與曆史水平相比，目前水平仍處于低利率區間。

Ø 房市走勢

相對于穩定攀升的經濟總量與人均收入，新加坡私人公寓房價增長勢頭有些不同。如果以2001年爲起始點，我們不難發現新加坡房價在2006年前增幅遠低于GDP的增幅。2006與2007年房價開始大幅增長，卻又受到2008年開始的全球經融危機影響再次沉寂，直到2009年之後房價恢複增長態勢。隨後，爲了縮小新加坡房價增幅與收入增幅之間的差距與打擊市場投機行爲，新加坡政府從2013年開始出台衆多房地産降溫措施。特別是外國人附加印花稅與總償債率框架政策的推出，成功的影響了新加坡私人公寓市場，房價與成交量紛紛下跌。2005年至2015年的10年間，新加坡GDP漲幅高出私人公寓價格漲幅不少，從業者收入漲幅也要超過房價增幅。同2014年相比，2015年的房價更是在GDP與月收入繼續增長的情況下呈現負增長，這也使得公寓房價累積增幅終于在2015年被月收入累積增幅趕超。2016年新加坡私人公寓房價依然下行，較2013年的峰值下跌9.4%。2017年，新加坡新私宅市場表現強勁，積極市場情緒也推動房地産行業更蓬勃的活動。一些私宅項目也開始起價，多個推出市場已有一陣子的私宅項目，最近正積極展開銷售活動，銷售價比原來推出時上漲超過5％。

從以上數據中我們不難分析出，新加坡近期的房價下跌主要是政府調控的有意爲之，而非市場基本面走弱的迹象。受到規範制度與政府嚴格監督，與炒賣盛行、房價高得離譜、房産泡沫較大的港台、歐美房地産市比較，新加坡房地産市場表現平穩。因爲房價走勢與GDP與收入水平的關系十分合理，房産泡沫成分相對少了許多。相信在在新加坡金管局的調控與穩定的就業情況下，新加坡經濟將會繼續平穩發展。從房地産投資的角度來講，更具競爭力的新幣彙率，大量外籍就業人士帶來的住房需求，與超低的貸款利率都將爲投資者帶來更大的盈利空間。

（S$B = 十億新元）

Ø 投資優勢

租金回報率較高，房價增長潛力巨大

最新數據顯示新加坡私人公寓租金回報率在3%至5%之間，相比于北上廣深高出許多。作爲一個城邦國家，新加坡的經濟發展離不開外來人才。新加坡政府2013年發布的人口白皮書預計到2030年新加坡人口將達到690萬，其中250萬左右將爲外籍人口。按照目前的人口替換率，新加坡每年需要新增1.5至2.5萬名新公民以及3萬名新永久居民來了保證人口持續增長。另外，作爲一個島國，新加坡只能靠填海來進行土地擴張，可擴張性十分有限。稀缺的土地資源與不斷增長的人口意保證了土地價值。在目前政府壓制房價的情況下，新加坡房市上升空間巨大。

生態環境優異，城市高度現代化

在咨詢機構美世（Mercer）最新出爐的全球宜居城市排名中，新加坡蟬聯亞洲最宜居城市。對素來以自然環境與城市建設著稱的新加坡來說，這個結果並不意外。常年清新的空氣、水與食物的安全保證、大量的植被覆蓋、完善的交通與公共設施，都讓這裏成爲許多人安居樂業的首選地點。此外，新加坡城市建設中高度的現代化也是另一個吸引人的亮點。不同社會部門的服務聯網化，智能居住社區等概念都讓居民的生活更加便利便捷。

教育醫療設施全球領先

根據居外研究最新數據，2017年前半年咨詢新加坡房産的中國買家中，超過三分之二的買家表示子女教育是他們的投資動機，他們的選擇是明智的。世界經合組織2016年發布的國家教育系統排名中，新加坡名列全球第一。中西結合，全面又不失傳統的教育方式正是許多家長希望他們的子女接受的理想教育模式。新加坡的醫療服務以高質量聞名于世。近年來政府更是大力發展醫療經濟與醫療旅遊，勵志將新加坡打造成區域醫療中心。作爲重要的是軟性競爭力，教育與醫療的高質量證明了新加坡的發達程度與巨大吸引力，必將成爲房市發展的助推器。

工程品質保證，配套設施齊全

新加坡私人開發項目均要經過嚴格的審批與監督，整個開發、建築與審驗過程長達數年，質量可以得到良好保證。絕大多數的公寓項目配套設施齊全，泳池、健身房、水療、燒烤區、活動室等均爲爲公寓標配，這在許多國家並不常見。此外，新加坡的物業管理服務更是全球領先，無論新舊住宅，周到與智能化的服務可以讓投資者真正做到無憂盈利。

貸款門檻低，額外稅費少

根據最新的外籍人士購房政策，海外投資者在新加坡購房需繳納18%的印花稅。對外國買家而言，新加坡的貸款條件相對寬松，無門檻低利率，第一套住宅最高貸款額度80%。目前處于低水平的彙率也是吸引衆多買家的一個有利因素。

Ø 2017年房地産業績

2017年排名前15的新加坡房地産大額投資交易

Ø 展望2018

2017年初以來，政府調整賣方印花稅，推動原本已有回暖迹象的房地産市場升溫。新加坡政府公布數據顯示私宅價格終結近四年的下跌，私宅銷量也重新突破一萬大關，集體出售市場一片紅火，地價屢創新高也預示2018年後續的火熱行情。且最受投資者關注的中央核心區（CCR）域其他核心區（OCR）房價均已呈現漲勢。其中，土地價值最高的中央核心區房價已經連續上揚，觸底反彈趨勢明顯。另一方面，新加坡房地産聯合交易網公布的私人公寓二手房價格指數也表明二手房市場也已經連續數月上升，再次印證了新加坡私人公寓房市的反彈形勢。

2018年市場普遍看好這個勢頭繼續下去。摩根士丹利預計，本地私宅價格有望上漲8％，是各研究行中最樂觀的。星展集團研究出的最保守預計也是房價上揚3％。

可以說，2018正是您將目光投向獅城房地産市場的最好時機。

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關于作者：吳洲

關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。

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