新加坡研報 | 新加坡房地産信托基金 (REITs)

這一消息在很大程度上擺脫了其對房地産信托基金的影響，富時新加坡房産指數在加息後的第二天下跌了0.2%。盡管如此，自今年年初以來，新加坡房産信托基金行業似乎正在從宏觀方面考慮一些不利因素，其中FTSREI由年初至今下跌了5.4%，而STI’s 上升了0.1%。面對即將到來的加息中，我們強調投資者在這個關鍵時候可能會遇到一些問題。

2018年首次加息以及對新加坡房産的影響

美聯儲在2018年剛實行的首次加息，並預期在2018年將有額外兩次加息。這對新加坡房産行業會有什麽影響呢？

根據美聯儲早期的指引，加息是市場普遍預期的。事實上，在加息之後，市場對今年將有四次加息或更多加息的預期實際上是有所下降。這可能是由于美聯儲主席鮑威爾的言論再次肯定了加息是漸進式的，而當前特朗普政府的貿易政策可能會讓企業感到擔憂。

值得注意的是，盡管將經濟增長預測從2.5%提高至2.7%，並降低了失業率的預測，但2018年和2019年的整體通脹預期仍分別維持在1.9%和2%不變。

根據美聯儲最新的評估，如果這一評估得以奏效，加強經濟增長和溫和的通脹，它將繼續爲新加坡房産提供寬松的環境，這將使美聯儲能夠保持漸進的加息步伐。

對單位信托支付的紅利（DPU）的影響

從這些加息中對新加坡房産的每單位信托支付的紅利（DPU）有什麽影響？

平均而言，我們注意到，由于預期利息成本上升，在各行各業中，80%的新加坡房産信托基金，至少有70%的債務以固定利率進行套期保值。這有助于減輕利率上升對2018年末DPU的影響。

對于我們覆蓋的房産信托基金的範圍來看，我們預計在當前利率對沖的情況下，目前的融資成本將增加100個基點，DPU將受到1-3%的負面影響。

假設爲零對沖的情況下，DPU可能受到8-12% 的負面影響。

新加坡房産信托基金行業的前景

除零售業外，所有的其他行業 – 寫字樓，工業和酒店業 – 在經曆了2017年的供應高峰後，總體上都面臨著供應減少的積極局面。

2018年供應的緩和應爲租金開始攀升奠定了基礎。這應該會減輕我們對零售，工業和寫字樓等行業租金負回報的影響。

其他一管變化將如何影響新加坡房信托基金

在新加坡上市的REIT交易所交易基金 (簡稱ETFs) 將不再受限于就特定收入分配給單位持有者征收17%的公司稅。

預計將于2018年7月1日或之前頒布，這一變化甚至將使個別的新加坡房産基金和新加坡房産交易所交易基金之間的稅收待遇趨向平等。

需求將不可避免地流向在新加坡上市的三家新加坡上市交易所買賣基金，以及相應的，也流入整個新加坡上市房産信托交易所買賣基金的房産基金部分。目前，這三家房産信托交易所買賣基金的總市值爲2.6471億新元，而整個新加坡房産信托基金市場的市值爲809億新元。

新加坡房産信托基金目前的狀況

新加坡房産信托基金的絕對收益率爲5.3%，是在美國，香港，日本和澳洲的主要房産信托基金市場中絕對收益率最高的市場之一。

然而，目前的收益差爲c.2.9%，與全球金融危機後的平均水平相比，處于 -1s.d.的水平。我們注意到，在全球金融危機後，只有兩段時間的收益差被壓縮到當前水平以下：分別是在 2010年 (爲期兩個月) 和 2013年 (爲期8個月)。

三家新加坡上市交易所交易基金是：

1. Lion-Phillip S-REIT ETF

2. Nikko AM Asia Ex Japan REIT ETF

3. Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF

目前進入新加坡房産信托基金的主要風險

宏觀經濟因素 – 尤其是美國加息 – 仍然是未來關注新加坡房産信托基金的首要風險。美聯儲資産負債表的縮減可能會給收益率帶來上行壓力。

盡管預計2018年將有三次加息，但在2018年3月21日鮑威爾首次在公開市場委員會的發言中，措辭微妙的暗示了第四次加息的可能性。

然而，如果加息是爲了應對經濟狀況的改善，這並不一定意味著厄運和悲觀。

加息是負面影響，但並不一定意味著價格會下降。

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