企業透視
受訪分析師表示，房地産投資信托過去一年來表現良好，而且低利率環境將讓信托股價繼續攀高。另外，中長期而言，信托將對旗下零售商場進行資産改善計劃、向豐樹産業集團收購新資産，加上南部瀕水區發展，預料都有助信托未來增長。
黃康玮 報道
豐樹商業信托下周納入新加坡海峽時報指數成份股，旗下資産又坐落在日後開發的南部瀕水區，這個優勢在未來會否爲投資者迎來更豐碩的回報？
豐樹商業信托（Mapletree Commercial Trust）是豐樹産業集團（Mapletree Investments）贊助的房地産投資信托之一。這個信托是在2011年4月上市，目前市值爲63億7000萬元。
它旗下共有五個資産，即怡豐城、豐樹商業城第一期（Mapletree Business City I）、港務集團大廈、豐樹安順，以及美銀美林港灣。
雖然資産不多，但信托的營收、淨房地産收入和每單位派息從上市至今都穩健增長。截至6月底的2020財年首季，信托每單位派息同比增加3.6％至2.31分；淨房地産收入增2.8％至8835萬元。
信托當時指出，其中四個資産作出更高的貢獻。這長期的良好業績也讓信托股價持續攀高，今年至今已上揚33％。
銀河—聯昌證券（CGS-CIMB）助理總監殷嘉薇接受《聯合早報》訪問時說，房地産投資信托過去一年來表現良好，而且低利率環境將讓信托股價繼續攀高。
富時羅素（FTSE Russell）本月初完成季度檢討，宣布豐樹商業信托將從下周一（23日）起正式成爲海指成份股，取代和記港口信托（HPHT）。
不過，這個消息似乎並沒推高豐樹商業信托股價。信托從2.28元的高峰開始下滑，顯示投資者開始套利。
殷嘉薇認爲，由于市場已預計信托會納入成份股，因此這不會有強大的支撐作用。
投資平台FSMOne.com固定收益研究部經理洪崇瑜認爲，這會爲股價帶來短期至中期的技術支撐。“不過，由于它今年至今股價漲幅相當顯著，因此接下來股價表現應該會更貼近業績增長。”
改善和收購新資産
提振中期發展
面對全球經濟增長前景充滿不確定性，以及電子商務崛起，豐樹商業信托能否招架得住？
信托的資産組合包括零售、辦公樓和商業園。整體資産截至6月底的入駐率爲97.3％，比去年同期高出0.9個百分點。
如果從營收來看，怡豐城貢獻最大，占第一季營收約47.5％。第二大收入來源是豐樹商業城第一期，占比約29.3％。
星展集團研究分析師陳偉祥和陳麗睿發表報告指出，怡豐城是本地南部的大型商場，而且靠近聖淘沙旅遊景點，可算是位置優越。他們認爲，這個商場如今已成熟，預料不會再帶來雙位數的盈利增長。不過，信托計劃通過更多方式應對電子商務趨勢，以及讓商場更具競爭力，因此怡豐城的租金調升率相信能取得低單位數增長。
洪崇瑜補充，國際貿易緊張局勢和經濟增長放緩會影響消費者需求和就業前景，從而左右企業擴充計劃，會對信托的零售資産帶來挑戰。不過，商場進行資産改善計劃還是能夠支持未來業績增長。“本地商場和辦公樓的貢獻減少料能爲租金帶來支撐作用。”
殷嘉薇也認爲，由于信托大部分的商業園和辦公樓資産都位于中央商業區外，租金要價較低，因此能更好地應對經濟增長放緩現象。
不過她指出，豐樹商業城第一期在2021財年會有許多租約到期，這個情況值得關注。
另一個預料會對信托中期增長帶來提振作用的因素，會是信托向集團收購更多資産。
衆多分析師把焦點放在豐樹商業城第二期（Mapletree Business City II）。信托對這個資産擁有優先承購權（right of first refusal）。
華僑銀行研究日前發表的報告預計收購價介于14億元至15億元，並認爲這會推高信托未來的每單位派息。
陳偉祥和陳麗睿推測，這項收購在接下來一年發生的概率非常高，並能讓信托成爲本地第四大房地産投資信托（S-REIT）。
“更重要的是，這能讓信托地位更接近其他收益率較低的辦公樓信托。”
南部瀕水區計劃
料推動信托長期增長
洪崇瑜認爲，信托目前有足夠能力進行收購，而且管理層也意識到有必要改善資産組合和分散收入來源。“除了豐樹商業城第二期，潛在收購對象也包括港灣城、港灣大廈1和2、聖占姆士發電廠和港務維斯達。”
如果放眼更長遠的未來，南部瀕水區（Greater Southern Waterfront）的發展詳情和信托的未來息息相關。
李顯龍總理上個月在國慶群衆大會上指出，岌巴俱樂部現址將興建約9000個公共和私宅單位。除了發展住宅單位，這個地區也會開辟更多辦公和休閑空間。
單從地圖來看，豐樹商業信托的資産正處在這未來人口、就業和旅客增長的黃金地帶。
洪崇瑜說，這對商業和零售房地産企業來說確實是正面消息。如果以五至十年的發展期間來看，南部瀕水區能夠推動信托的長期增長。
殷嘉薇也有同感，並認爲這會帶動怡豐城和附近辦公樓的需求。“不過，競爭升溫的情況也可能會發生。”