本文來自微信公衆號“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。
4月亞洲（中國）長租公寓市場綜述
01 全球公寓市場發展動態
4月，美國經濟增長放緩並沒有阻止多單元住宅的租金上漲，月內平均房租上漲了15美元，達到創紀錄的1659美元。同比增長雖放緩50個基點，但仍保持在漲幅14.3%的高位，預計市場住房短缺在200萬至500萬套之間。而在英國，4月的平均房租從1006英鎊上漲到1012英鎊，漲幅0.5%。根據英國國家統計局（ONS）的數據，今年一季度租金價格上漲了2.4%，高于去年同期的2.3%。
除了供需缺口的極速擴大促使房租不斷上漲，投資公司的瘋狂進場也正在對全球住房租賃市場推波助瀾。4月19日，美國私募基金黑石集團旗下房地産投資部門斥資128億美元收購學生宿舍經營集團（American Campus Communities）。而房地産數據公司Real Capital Analytics的數據也顯示，主權財富基金、養老年金和其他外國機構流入歐洲租賃行業的新資金從2019年的750億美元增加至2021年的1240億美元，而流入美國的已達到3500億美元。
02 亞太（中國）市場發展動態
亞太市場中，澳大利亞租賃市場處于停滯狀態，根據澳大利亞房地産集團Domain的出租空置率報告顯示，全澳2022年4月出租空置率保持在1.0%的曆史最低點，延續了年初以來的下降趨勢。其中悉尼（1.4%）和墨爾本（1.7%）是僅有的兩個空置率下降的城市，而堪培拉空置率自2021年12月以來首次上升，4月空置率爲0.7%。其他重點城市除了達爾文（0.5%）和布裏斯班（0.7%）持平外，珀斯（0.6%）、阿德萊德（0.3%）、霍巴特（0.4%）均有小幅上升。澳洲多數首府城市的空置租賃房源數量有所增加，但提供給潛在租戶的物業仍舊很少。盡管租賃需求的上漲使空置率有所下降，房源數量還是很少，已經大大低于2020年同期水平，預計未來幾個月市場都將處于低空置率的狀態。
此外，新加坡私人公寓租賃量環比下降21%，政府租屋租賃量環比下降20.7%，均跌至2020年5月以來的最低水平。私人公寓租金較上月上漲2.3%，較2013年1月的峰值高出1.8%，政府組屋租金攀升至1.9%，同比創曆史新高。從目前新加坡當地的局勢來看，低租賃存量和施工延期導致的房源缺乏推動了新加坡的租金上漲。
中國內地，根據全國房價行情網的數據，全國住宅挂牌出租供給量下降1.56%，其中甘肅省（78.76%）環比漲幅最大，吉林省（70.90%）環比跌幅最大。普通公寓挂牌出租供給量上漲10.37%，其中四川省（97.99%）環比漲幅最大，吉林省（80%）環比跌幅最大。酒店式公寓挂牌出租供給量下降9.33%，其中甘肅省（166.67%）環比漲幅最大，吉林省（85.71%）環比跌幅最大。
從城市住宅排行和城市普通公寓排行來看，北京租金分別達到115.11元/月/平方米和105.34元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市，但普通公寓租金出現了3.88%的降幅。住宅平均租金排名前十的城市中，只有廈門和三亞出現了小幅度的環比跌幅，平均下跌1.66%；普通公寓平均租金排名前十的城市中，有6個城市環比跌幅在0%-6%。從酒店式公寓排行看，北京、上海的租金平均單價突破120元/月/平方米，北京最高，爲144.01元/月/平方米；上海達到129.55元/月/平方米，同比上漲15.54%；另外，深圳租金平均單價也突破了100元/月/平方米，爲101.4元/月/平方米。雖然本月租金下跌的城市仍占多數，但全國住宅租金上漲的城市較上月增加了22.73%，普通公寓租金上漲的城市較上月增加了27.78%。
疫情抑制了春季招聘市場的活躍度，也削弱了求職人士的換租需求，部分城市租賃需求將在疫情防控好轉後迎來釋放。另外，隨著大批畢業生陸續進入社會，預計5月租賃市場活躍度將大幅回溫。
03 全國住房租賃政策導向解析
4月，全國住房租賃政策圍繞房源供給、行業監管和項目認定展開，其中大量政策集中在房源供給上。
供給端，多個省市擴充了保租房房源，大力扶持住房租賃行業，籌集階段已有城市取得較大進展。
濟南將籌集保障性租賃住房4萬套（間）；
唐山計劃建設保障性租賃住房2000套（間）
東莞計劃提供保障性租賃住房15萬套，並劃定重點發展鎮街（園區）；
佛山將籌集保障性租賃住房至少7.5萬套，達到住房供應總量的30%，並新增發放租賃補貼2.5萬戶；
四川計劃籌集保障性租賃住房34萬套（間），並從監管部門、銀行機構、企業、商業保險等方面提出多項金融支持舉措；
重慶計劃籌建保障性租賃住房40萬套；
南昌中心城區已籌集20395套（間）保租房，完成年度任務的98.3%。
監管端，本月有兩大省會城市政策涉及住房租賃資金監管，保障租客合法權益。
廣州發布《關于規範住房租賃市場的通知》，提倡出租人按月收取租金，超額租金、押金將納入監管；
南京房産部門將開展住房租賃企業租賃資金監管銀行申報工作；
北京發布《北京市保障性租賃住房建設導則（試行）》，明確了保租房設計及建設標准，幫助提高建設品質。
認定端，月內鄭州、義烏、桐鄉、湛江、北京等城市發放首批保障性租賃住房項目認定書，涉及54個項目，有效調動多方參與保租房建設和運營的積極性，推動各市進入保租房發展的快車道。另外，長沙出台允許存量用地“商改住”的政策，重點化解商業公寓、商務寫字樓等類別房屋不合理庫存，促進保租房供給端多元化發展。
04 租賃企業簽約/融資/開業情況
租賃融資方面，監測名錄有4家企業在4月有新動作。一是深圳市人才安居集團項目已成爲全國首個正式申報的保租房REITs項目，邁出實現保租房商業模式閉環的重要一步；二是首創集團發布住房租賃專項公司債券（第二期），發行規模5億元；三是融信通達（天津）商業保理有限公司成功發行全國首單銀行間住房租賃類REITs産品，發行規模9億元；四是濟南泉城城市更新有限公司發行山東首單租賃住房類REITs産品，首期發行規模1.2億元。本月出現多個“首單”住房租賃類REITs産品，各省在拓寬融資渠道的同時，也在積極探索保租房公募REITs的發展方向。
簽約方面，監測名錄有2家租賃企業在4月有新動作。一是輝盛國際正式簽約福州首家輝盛閣品牌國際公寓；二是侶行家集團旗下中高端酒店式公寓品牌“侶行家臻品酒店”簽約珠海嘉遠智彙廣場。兩大集團在本土市場的新布局均位于沿海二線城市的新發展區域，是對城市商業潛力的深度挖掘。
開業方面，監測名錄有2大品牌在4月開業，一是渝地辰寓4個保障性租賃住房項目集中開業，共372套房源全面入市，均爲青年公寓。渝地辰寓是重慶市地産集團旗下的長租公寓品牌，此次成功盤活閑置資産，標志著重慶市場的“國家隊”正在駛入發展快車道；二是西安高新商務區希爾頓歡朋公寓開業，成爲國內第4家希爾頓歡朋公寓分店，有效填補了西安中高端服務式公寓市場的空白，爲商旅客群提供了更豐富的選擇。
4月公寓榜單發布及分析
#ABN指數分析#
綜述：2022年4月，公寓市場的新媒體指數處于高位，監測均分達到92.60，環比上升0.86%。
搜索指數：搜索熱度TOP10，分別是萬科泊寓、龍湖冠寓、窩趣公寓、雅詩閣、樂乎城市青年社區、安歆公寓、自如租房、朗詩寓、方隅公寓、碧桂園碧家國際社區。本月搜索熱度主要集中在疫情防控、新店開業、周年紀念等方面，如上海安歆公寓防疫緊急專項小組成果公布、泊寓·富瑞斯品牌首家公寓開業、CCB建融家園新産品發布會、憬黎公寓酒店TULIP LODJ品牌一周年、樂乎集團迎來8周年紀念日等。
媒體指數：4月媒體指數主要得分集中在大衆官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別爲是萬科泊寓、龍湖冠寓、窩趣公寓、雅詩閣、樂乎城市青年社區。
新媒體指數：新媒體指數主要得分集中在清明前後和五一前的營銷活動方面。指數TOP5分別爲微信、抖音、微博、小紅書和B站。如天貓好房租房季與窩趣公寓深度合作、城家公寓掃碼在線直播看房等一度登上垂直搜索熱度第一。
投資人指數：本月受多地疫情影響，租賃市場冷熱交替，租金環比微跌，但各地出台政策增加保租房供應，投資人信心有所增強，指數總體呈現中低位，平均得分爲51.75，較上月有小幅回升。
#綜合分析#
分散式托管模式持續升級｜4月，貝殼租房宣布今年將率先在京滬等7城提供10萬套房源，並推出面向業主和租客兩端的房屋托管品牌“貝殼省心租”，主打專業托管服務，將分散房源轉爲專業機構化長租房源。而同樣作爲長租公寓運營企業的樂乎早在去年就踏足分散式托管領域，其“樂乎大家”品牌專注于大中型社區的分散式托管，集團本月迎來成立8周年紀念日，宣布將升級樂乎模式，轉變爲租賃住房行業綜合服務商。
過去兩年蛋殼公寓和青客公寓相繼暴雷，分散式托管亟需新的頭部企業進場對這一模式進行升級與完善。樂乎的分散式托管模式以輕資産運營爲基礎，降低企業投入成本的同時，更提高了企業的抗風險能力；貝殼租房則與自如公寓的發展模式優勢互補，通過提升運營效率爲業主提供長期穩定的收益。頭部企業在分散式托管行業的穩步發展與強勢入駐，爲其他已經或即將入場的長租公寓企業提供了經驗借鑒，也增強了全行業的發展信心，相信未來還會有更多企業參與分散式房源的運營。
國有保租房爭搶畢業生客源｜4月，隨著畢業季即將到來，多地國有保租房人才公寓爭搶畢業生客源。長沙馬欄山人才公寓正式竣工，全日制高校畢業生入住可領500-1200元的每月補貼；北京試點保障性租賃房青年公寓，應屆畢業生可在通過審核後選房和看房，畢業季結束後陸續組織簽約入住；河南計劃開工建設5萬套青年人才公寓，將根據人才分類分層級，向全日制本科、碩士及博士青年人才提供建築面積不超過70或90平方米的公寓。
2022屆高校畢業生規模預計1076萬人，規模和增量均創曆史新高，將成爲第二季度租房的主力軍。畢業生規模還在繼續擴大，2023年高校畢業生預計達1174萬人。一線及新一線城市的優質就業機會仍是畢業生的首選，跨城就業勢必帶來持續旺盛的租房需求。國有保租房具有完善的入住條件和補貼政策，租金也低于同等租賃住房的租金水平，既能爲畢業生解決租金昂貴的首要難題，又能以高品質的環境和設施吸引年輕人入住，未來將發展爲全國性的主要人才引進措施，成爲各省市的人才“蓄水池”。
頭部品牌賦能區域老牌公寓｜4月，由“泊寓”和“富瑞斯”攜手打造的高端長租公寓品牌“泊寓·富瑞斯”正式開業。富瑞斯國際公寓開業已逾17年，是北京首開集團旗下在深圳的自營公寓品牌。早在2017年，萬科就曾以11.73億元競得首開股份在深圳的若幹物業，由此正式接管深圳富瑞斯公寓。此次兩大品牌攜手打造的高端聯名公寓，就是一次頭部與區域品牌的相互賦能。富瑞斯憑借差異化的服務和穩定的中高端商務客群豐富並延長了泊寓的長租公寓産品線，同時，泊寓的一站式居住解決方案也爲富瑞斯帶來新的發展機遇。
而同樣是本土老牌公寓，來自河南的悅如公寓曾在鄭州投入1600套房源，一度成爲當地最大的公寓品牌，卻因爲資金鏈斷裂、運營難以維繼，在2019年出售公司之後黯然退場。
區域老牌公寓暴雷，除了運營模式上的缺陷，運營規模小、抗壓能力弱也是一大問題。在長租公寓領域已有積累的頭部品牌，可以從三方面爲區域老牌公寓賦能：一是連鎖化發展機會，頭部品牌的知名度和廣泛的線下門店布局，能夠爲老牌公寓拓寬客源、增強住客黏性；二是先進、專業的運營經驗，如泊寓已形成六種業務運營模式，彌補了老牌公寓在客群需求飛速變化中的運營不足問題；三是充足的資金供應，頭部品牌隸屬的大型企業不僅能夠保障老牌公寓的資金鏈穩定，還能利用自身資源爲老牌公寓拓展融資渠道。泊寓與富瑞斯的成功合作，將爲其他老牌公寓的轉型革新發展道路打造新的模範樣本。
政企合作租賃業務深入推進｜4月，租賃市場上的政企合作模式正在被不斷探索。樂乎與天津西青區政府合作的樂乎公寓首家旗艦型項目已成功落地，房源數量近400間。另外，旭輝瓴寓也是政企合作模式的踴躍參與者，如去年9月入市的上海張江納仕國際社區和11月聯合揚州生態科技新城政府籌建運營的揚州首個人才公寓項目，該企業已經成爲助力各地住房租賃市場穩定的重要後盾。企業入場不僅豐富了城市的保租房供給主體，也爲區域租賃住房政策的落地注入了一針強心劑。
近年來，各省市政府積極探索政企合作形式，引入多方籌建力量保障供應。對于住房租賃企業而言，政企合作的益處主要體現在以下三方面：一是打造優質物業更易，且有助于盤活存量資産；二是便于擴大租賃版圖，降低租賃企業入駐城市的難度，有效增加地區住房租賃市場供給；三是加速租賃企業多方位産品落地，從樂乎城市青年社區裂變升級而來的樂乎公寓，就是首次入駐天津。而政府看重的是住房租賃企業強大的資源整合能力、開發能力和多元産品發展的綜合優勢，並且更青睐已在特定領域擁有成功經驗的頭部企業。在未來，住房租賃領域裏的政企合作模式將實現更加成熟化的發展，並在反哺地方産業經濟的同時發揮顯著的社會效益。
商業綜合體刺激高端公寓需求｜4月，有3大高端公寓品牌進駐新一線城市的商業綜合體。一是恒隆地産旗下首個高端服務式公寓項目武漢“恒隆府”展示中心正式揭幕；二是雅詩閣在成都的第二家盛捷高新服務公寓宣布即將開業，項目位于城南CBD核心區域。三是南京華貿中心與托尼洛·蘭博基尼達成戰略合作，將在由精品購物中心、開放式商業街區、文化藝術區、Club組成的商業中心引入華東首個公寓産品。而華貿集團在蘇州的商業綜合體項目“華貿中心”也曾在去年吸引了萬豪行政公寓的入駐，預計2023年投入運營。
商業綜合體對高端公寓需求巨大，其自身優勢給予了公寓可觀的附加價值。一方面，綜合體所屬的地産集團擁有成熟的商業地産運營能力，能充分發揮高端公寓的品牌效益；另一方面，商業綜合體天然吸引高收入客群，能爲高端公寓提供穩定的客源和多元化的資金流；最後，商業綜合體具有功能複合性，是承載了人們工作辦公、購物消費、餐飲美食、休閑娛樂等幾乎所有日常行爲所需的生態場所，以開放式城市社區的身份爲高端公寓導入大量人流。可以預見的是，與商業綜合體“捆綁”建設，將是未來高端公寓拓展升值空間的主要方式。
頭部公寓企業穩中向好發展｜4月，四大頭部公寓企業發布2021年報。2021年，保利公寓在營項目43個，累計開業6120個房間，在管租賃住房項目89個、養老公寓19個，房間4.2萬間；中海長租公寓全國管理房源超1萬間，已開業6個月以上的項目平均出租率達95%，新開業10個項目，累計新增房源數近4000間；綠地菁舍已開業門店實現管理房間數4160間，全年穩定期門店平均出租率達95%以上；相寓實現營收32.6億元，在管規模25.3萬套，環比增長7.2%，年度平均出租率95.4%，環比增長1個百分點。
從重資産項目發展情況來看，各大企業更注重與其搭配的高質量全維度資産管理體系。中海長租公寓新開業10個項目中，中海友裏、海堂占比8個，在適度擴張的同時對人房比、爬坡期的去化、流轉續、毛利率等關鍵指標使用財務思維進行把控；而保利集團則通過多樣化的融資渠道，與建設銀行成立基金用于重資産租賃住房項目，在項目成熟後通過發行公募REITs實現退出機制的打通。
從平均出租率和擴張版圖來看，四家企業實現穩中向好發展，並對今年抱有較強的業務拓展信心。各大集團的長租業務都計劃布局一線及強二線城市，如今年3月保利發展在福州拿下一塊租賃住房用地，中海長租公寓首個西南區旗艦項目已落地成都，綠地菁舍也將聚焦北上廣深杭等重點一線城市，輻射南京、蘇州、武漢、成都、廈門等准一線城市，計劃5年實現總規模8萬間，累計開業房間數超6萬間。
元宇宙技術拓寬公寓營銷渠道｜4月，租住市場積極引入元宇宙技術，在運營模式和房源信息方面探索創新模式。雅詩閣推出了LyF創新實驗室，將通過開發沉浸式VR和AR技術，爲客人在元宇宙提供無邊界的體驗，如進行線上物業參觀活動、舉行虛擬網球比賽等。而在國內市場，龍湖集團新樓盤也與元宇宙社交産品“虹宇宙”合作，打造“元宇宙售樓處”“元宇宙樣板間”等功能場景，實現“元宇宙看房”。
元宇宙技術在公寓行業的應用，既是拓寬公寓品牌的營銷渠道，更是推動以實體經濟爲主的傳統地産行業的健康發展。目前，元宇宙與公寓的結合主要在以下三方面：一是租賃前的開發設計階段，公寓企業可以在元宇宙中對設計方案進行審核和實踐，也可以模擬突發狀況檢驗應急預案；二是租賃時的看房和選房階段，“親身”進入1:1複刻實體的虛擬房間可以讓用戶入住後的體驗更符合預期，同時區塊鏈透明、不可篡改、可追溯的特性也將使得房源信息更加透明真實，提高住客滿意度；三是租賃後的物業管理階段，元宇宙可以打破時間和空間的限制，加強社群互動，建設更具溫度的社區，有助于增強NPS值（淨推薦值）。在地産行業尋求數字化轉型的當下，將有更多公寓企業引入元宇宙技術，建設現實與虛擬的雙重社區，進入“元宇宙+地産”的新賽道。
公寓品牌軟實力和社會責任能力建設｜4月，上海安歆公寓的防疫緊急小組已經爲上海3萬名住戶提供了近6萬箱防疫和生活物資，此外還有各類專項小組，如物資保障小組、志願者管理小組、線上運營小組等，在安撫客戶情緒的同時，也分擔了門店壓力。上海城投寬庭則組成了具有居委會和物業功能的“突擊隊”，及時送上補給物資，有效保障了社區的正常運營和租客的穩定性，並在公衆號多次發布租客援助防疫的暖心故事，與租客建立起深厚的情感鏈接。還有公寓企業的上海門店充分利用自身資源爲租戶提供物資，如碧家國際社區聯絡了內部底商資源爲租戶送菜，龍湖冠寓聯動龍湖天街內的商戶爲租客和志願者免費送上咖啡。
疫情不僅對租賃企業的營收能力有著極大的考驗，在軟實力建設上，生活服務平台的身份也促使各大公寓品牌不斷加強後端的運營。一是疫情防控方面，公寓需要有足夠的工作人員嚴格執行清潔消毒、物資配送等防控措施，並做好專業性的防疫日程安排；二是社群運營方面，泊寓于3月搭建多個服務群分批對接租戶，即時回複問題、滿足需求，從而大大提高了管理效率。此外，如果公寓被臨時征用爲隔離住房，企業也應當注意及時提供補償措施，給租客足夠的緩沖時間。雖然疫情屬于突發事件，但如今防疫已成常態，公寓企業亟需制定更加完善的防疫應急預案，提高自身的精細化運營能力和危機處理能力。
