本文來自微信公衆號“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。
3月亞洲（中國）長租公寓市場綜述
01 全球公寓市場發展動態
3月，多國租賃市場上正在面臨不同程度的供應壓力，其現象主要體現在市場供給短缺並導致租金價格持續上漲。根據Yardi Matrix的數據顯示，美國3月份的平均租金上漲了14美元，達到1642美元的另一個曆史高點，較去年同比增長14.8%，爲第一季度的創紀錄漲幅。邁阿密的表現繼續優于其他所有主要都市，3月份的租金增長同比增長26.3%，其次是奧蘭多、坦帕、拉斯維加斯和鳳凰城，平均租金增長都在23%左右。
租金接連漲幅的現象不只有美國，在截至2022年3月的12個月裏，英國除倫敦外的平均租金價格增長了3.3%，高于2月的3.2%的增長。而倫敦0.4%的增長卻成爲了英國所有地區中最低的存在，市場上遠程辦公帶來的住房偏好改變在該地區仍在持續。
02 亞太（中國）公寓市場發展動態
亞太市場中，澳大利亞租賃市場的危機局面正在惡化。根據澳大利亞房地産集團Domaim發布的出租空置率報告顯示，全澳2022年3月的出租空置率已降至1%，同比減少50%。其中悉尼(1.4%)和墨爾本(1.8%)降幅最大，而達爾文(0.5%)接近曆史最低點，其他重點城市如堪培拉、布裏斯班、阿德萊德和珀斯也分別只有0.5%、0.7%、0.2%、0.5%。繼澳洲邊境開放後，旅遊需求的激增導致許多物業轉向短期租賃市場，而月內一直受洪水持續侵襲的北部河流地區也由于部分房屋的損毀，面臨著更大的租賃壓力。
此外，新加坡的政府組屋和私人公寓租賃量在連續幾個月下降後于3月反彈，組屋租金創下新高，較2013年8月的峰值高出1%，公寓租金與2013年1月的峰值也僅相差0.8%。
中國內地，根據全國房價行情網的數據，全國住宅挂牌出租供給量上漲19.10%，普通公寓挂牌出租供給量漲幅28.84%，酒店式公寓挂牌出租供給量漲幅12.63%。
從城市住宅排行和城市普通公寓排行來看，北京租金分別達到111.51元/月/平方米和109.59元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市，但環比上月卻均出現0.81%和4.95%的降幅。住宅平均租金排名前十的城市中，只有廣州和成都出現了小幅度的環比漲幅，平均上升2.63%；普通公寓平均租金排名前十的城市中，也有7個城市環比跌幅在2%-5%。從酒店式公寓排行看，北京、上海的租金平均單價突破100元/月/平方米，北京最高，爲137.06元/月/平方米，上海也達到119.50元/月/平方米。本月多個城市受疫情反複的影響，多數城市存在租金下跌情況，租賃需求明顯下降，預計回溫趨勢將在疫情趨于穩定時得到延續。
03 全國住房租賃政策導向解析
3月，租賃市場扶持政策及法規頻出，主要圍繞發展計劃、項目認定、標准落地、監管強化四個方向進行展開。
發展計劃方面，各地政府正在加大對住房租賃行業的扶持。一是重慶住房和城鄉建設委員會與國家開發銀行重慶分行、中國建設銀行重慶市分行簽訂800億融資協議發展保障性租賃住房。二是廣西計劃2022年籌集保障性租賃住房61282套。三是北京公布了87宗租賃住房用地，占十四五期間新增住房供應總量40%。
項目認定方面，租賃住房供給正在得到更多保障。一是雲南將對各地閑置和低效利用的閑置房屋進行改造，允許閑置房改建爲保障性租賃住房。二是北京出台的政策中不僅提到共有産權住房可以出租、政府産權份額收取定額收益，還指出農村宅基地上閑置住房也可依法出租。三是廈門鼓勵國有企事業單位利用自有用地建設保障性租賃住房。
標准落地方面，租賃住房品質正在不斷提高。一是甯波出台租賃住房設計導則,“精裝修”成爲標配。二是合肥廬陽區發放首張《保障性租賃住房項目認定書》，中辰創富工坊內的一廠房依照改造標准成功改建爲租賃住房項目。
監管強化方面，住房租賃市場秩序正在進一步被規範。一是南京發布新版房屋租賃管理辦法，對住房租賃企業及從業人員提出相關規定，指出不得誘導租金貸。二是石家莊在3月25日起開展住房租賃資金監管，單次收取租金超3個月應納入監管賬戶。三是北京建立起統一的住房租賃管理服務平台，並對農村住房租賃管理和社會風險管控等方面進行了細化完善。
04 租賃企業簽約、融資情況
租賃金融方面，監測名錄有6家企業在3月有新動作。一是深圳市人才安居集團擬申報全國首個保障房REITs項目，積極推進保障性租賃住房REITs市場建設。二是興業銀行西安分行落地4150萬元住房租賃項目貸款，用途爲住房租賃企業房屋裝修和改造升級。隨著各地貸款的落地，興業銀行已逐漸在住房租賃領域構建起全鏈條産品線。三是龍光控股、上海浦東新區地産集團、重慶龍湖均公告住房租賃專項債將開始付息，分別爲4.27億元、16億元、30億元。四是保利發展98億元公司債注冊申請獲證監會同意，其中不超過35億元用于住房租賃項目。本月租賃金融項目環比上月有所增長，多渠道、多主體的供應正在使住房租賃企業朝專業化和規模化方向發展。
開業方面，3月爲2022年第一季度開業項目數量最多的月份，共有9個項目投入運營。其中上海、北京、深圳、成都、南京等重點一線和新一線城市仍是租賃企業發展的首選，如ParcVue品牌旗下首個中國項目——仁恒柏薇酒店式公寓落地南京，中海長租公寓在西南的首個旗艦項目——中海友裏天府國際公寓落地成都。同時，合肥、鎮江、甯波、嘉興、廈門等潛力二線城市也有公寓項目正式交付使用，如首次進軍合肥的壹間精品公寓、首次進軍鎮江的城家公寓等。從底層發展思路來看，城市發展潛力和項目客群定位是基本擴張要素，但不局限于北上廣三地且有針對性地進行下沉搶占布局，將會是各類公寓品牌的下一步舉措。
3月公寓榜單發布及分析
# ABN指數分析 #
綜述：2022年3月，公寓市場的新媒體指數處于高位，監測均分達到91.81，環比下降8.04%。
搜索指數：搜索熱度TOP10，分別是龍湖冠寓、萬科泊寓、自如租房、朗詩寓、窩趣公寓、碧桂園碧家國際社區、安歆公寓、方隅公寓、寶龍公寓、相寓。本月搜索熱度主要集中在2021年業績公布、新增開業、防疫宣傳三方面。如龍湖冠寓實現首度盈利、鎮江首家城家公寓開業、上海真如啓幕首個海堂式服務公寓、輕松寓新金橋店納入上海金橋管委會及金橋人才中心公寓項目、窩趣廣州西門口地鐵站輕社區允許住客使用公積金交房租等，一度登上垂直搜索熱度第一。
媒體指數：3月媒體指數主要得分集中在大衆官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別爲是龍湖冠寓、萬科泊寓、窩趣公寓、築夢居公寓、YOU+國際青年社區。
新媒體指數：新媒體指數主要得分集中在春節前後的營銷活動方面。指數TOP5分別爲微信、抖音、微博、小紅書和B站。如自如研究院聯合梨視頻發布《2022職場女性居住觀》、招商伊敦公寓“壹間10周年”月租優惠活動、樂璟生活社區開展“防疫不孤單，居家秀起來”的視頻拍攝活動並爲住客提供防疫補給小禮品、龍湖冠寓提供線上零接觸看房服務等一度登上新媒體熱度第一。
投資人指數：本月多個城市受疫情反複的影響，租金下跌明顯，市場整體影響較大。但好在各大企業在項目簽約和開業、融資進展上都有進度更新，投資人情緒受到小幅影響，指數總體呈現中低位，平均得分爲50.57，較上月有略微下降。
# ABN榜單品牌綜合分析 #
保租房下的TOD開發與探索｜3月，保障性租賃住房下的TOD模式探索受到市場關注。成都軌道集團在月內宣布2022年將啓動9000套保障性租賃住房，並計劃首個保障性租賃住房于年內封頂。除此之外，2021年成都軌道集團還全面啓動實施馬廠壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、雙流西TOD、中環TOD等8個保障性租賃住房項目，包括雙鳳橋TOD項目在內累計籌集房源10000套。
在TOD（以公共交通爲導向開發）項目中規劃建設保障性租賃住房項目，是起源于美國該模式在本土的一次中式實踐。除了成都，北京、蘇州、西安等地發布的規劃中也提到利用軌道交通TOD建設保障性租賃住房，將選址標准與TOD挂鈎。
保障性租賃住房之所以能夠與TOD理念實現天然融合，其一是人群畫像的高度重合，城市新市民和青年人大多以公共交通的出行方式爲主；其二是相關政策的利好影響，保障性租賃住房的租金在同一交通站點更具競爭優勢。因此，TOD的開發不僅爲保障性租賃住房提供了新的發展策略，也在升級城市各區域發展的同時爲新市民新青年提供了一份社會保障。
頭部租賃企業釋放盈利信號｜3月，6家頭部房企陸續公布2021年業績情況，其中住房租賃業務穩步發展，部分表現較爲突出。一是實現了5年來首次盈利的龍湖冠寓，累計開業房間數量已達10.6萬間，租金收入22.3億元，同比增幅23%。品牌期末整體出租率爲92.9%，開業超過六個月的房源出租率爲94.3%。
二是規模穩居集中式公寓榜首的萬科泊寓，累計開業15.95萬間，同比增幅12%；運營管理長租公寓 20.87 萬間，同比增幅13%。泊寓已開業項目的年均出租率達 95.3%，全年租金收繳率爲 98.9%，客戶續租率高達58%。三是旭輝控股集團旗下的旭輝瓴寓，累計開業房源超3.2萬間，同比增幅14.3%。布局全國20個城市，旭輝瓴寓整體出租率超96%，GOP達90%，預租率超過38%，續租率55%。
四是招商蛇口旗下兼顧酒店及公寓業務的招商伊敦，2021年管理規模約3.6萬間，同比增幅28.6%，主要布局于國內的一線城市、強二線城市。預計在2025年前開業長租公寓項目19個，近8000間房源。五是中駿集團旗下的方隅公寓，累計管理房源34819間，同比增幅31.6%，其中80%分布在一二線城市。而穩定運營的一線重資産項目全年平均出租率超92%，同比租金漲幅超15%。六是華潤置地旗下的有巢公寓，累計在營項目30個，房間數2萬間;儲備項目16個，房間數約3.25萬間,整體管理規模約5.25萬間。
六家房企系住房租賃業務從房源增長和平均出租率上來看，均呈現積極的良性增長，尤其是龍湖冠寓正式步入盈利元年的航道，成爲首個官宣盈利的房企系長租公寓品牌。在住房租賃競爭格局變動頻繁的情況下，房企系品牌在規模層面上已處于較爲遙遙領先的地位，未來盈利能力或將再上新台階。
頭部品牌深入潛力二三線城市｜3月，除了以上海、北京、深圳爲主的一線重點城市，二三線潛力城市也正在成爲公寓品牌的發力目標。3月25日，作爲規模最大的服務式公寓運營商，雅詩閣斥資約1.9億新元分別在中國甯波和荷蘭阿姆斯特丹收購了兩個住宅産權項目。其中，甯波新項目爲雅詩閣的布局的第5座公寓物業，將通過4個不同品牌來輻射各類圈層客群。月內，雅詩閣還進駐日本的大阪和福岡兩地，分別收購了四套租賃住宅和首套學生公寓。
此外在本月投入運營的開業項目中，合肥、濟南、鎮江、嘉興等市場也出現了不少公寓品牌擴張的身影，如城家公寓鎮江大港新區店、合肥壹間公寓城市主場店、CCB建融家園·濟南泉世界公寓以及碧家國際社區中標的嘉興港智彙大廈項目。品牌公寓對于二三線城市物業的考察，主要基于城市的經濟現狀和發展趨勢以及物業地點。如奧克伍德落子崇禮的公寓物業，也是看中其作爲冬奧會主辦城市，未來在商旅業上的無限可能。
另外，二三線城市正通過利好政策積極引入高端人才，並對一線城市的外溢産業進行承接，配套的上下遊産業集群以及人力資源催生了大量的租賃需求。從近幾年租賃企業的有意識地開拓策略來看，二三線城市將是租賃住房行業的主要增量市場。
多方參與者湧入租賃市場｜3月，來自各行業的4大企業紛紛踏上租房租賃賽道，推出不同類型公寓産品。其一是來自旅遊業的兩大巨頭環球影城和迪士尼。康卡斯特NBC環球公司旗下的環球主題樂園及度假村發布了一項名爲“Housing for Tomorrow”的初步住宅開發計劃，旨在解決美國佛羅裏達州經濟適用房短缺的問題。與此同時，迪士尼在2月推出Storylivingby Disney社區後也宣布將建造經濟適用房，爲迪士尼員工和符合條件的人提供1300個單元。其三，盧浮宮與阿布紮比最大的開發商Aldar Properties在本月合作推出了全球首個盧浮宮阿布紮比高端服務式公寓“Louvre Abu Dhabi Residences”。該項目位于Aldar打造的Saadiyat Grove多功能用途社區內，將提供400個公寓單元。
其四是來自中國最大的房産交易和服務平台的貝殼租房，本月在成都召開的線上發布會上表示今年向市場提供10萬套房源，將率先在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、蘇州等七個城市布局，包括集中式公寓和分散式房源兩類産品。就在上月，貝殼租房與上海樂灣公寓合作建設的首個新青年公寓已在上海落地。但無論是貝殼在租房供給端想要實現的大規模快速擴張，還是兩大樂園巨頭踴躍嘗試踏入的經濟適用房領域，頂住營收壓力將是它們切入住房租賃行業不得不解決的首要難題。根據貝殼2021年公布的業績：5.25億元的淨虧損，同比由盈轉虧。而投資回報周期較長的長租公寓，將需要貝殼花費更多的精力去提升資産運營的效率。
職住型租賃項目火熱｜3月，2大職住型租賃項目分別落地北京和甯波，積極促進區域職住平衡。一是位于甯波的CCB建融家園·勞動者之家（陽明社區）迎來首批入住租客。該項目聚焦産業工人群體，定向爲余姚市一線環衛工人提供高品質居住空間和一站式物業管理服務。二是樂乎的企業服務公寓産品線樂乎起程表示，在2020年7月上線該業務之後已在北京落地6大門店，並進一步明晰企業租房權益和居住條件。
根據國家統計局數據顯示，在我國9億勞動人口中，藍領規模近4億人。幫助企業解決員工基本住房問題，就是藍領公寓的一大特色。職住賽道上，坪效高、成本低、需求大、客源穩定等優勢促使衆多公寓運營商加速布局。除了上述提到的樂乎起程，大悅城旗下的大悅樂邑fresh在深圳的兩個項目也迎來了交付運營。此外，除了經過市場驗證的商業價值，職住項目所帶來的社會價值更值得關注。該産品從宏觀層面上爲城市進化中的民生問題提供了絕佳的解決方案，並且在降低人才流失率的同時進一步去規範租賃市場秩序。預計在未來，可觀的藍領公寓市場空間將會對更多租賃企業的投資方向産生影響，開啓更多元化的布局。
上市公寓企業破産後續｜3月，2家上市企業破産有相關後續跟進。3月1日，國內長租公寓第一股青客公寓宣布調整ADS兌換比率，將把代表其A類普通股的美國存托股票(ADS)比例從1股ADS代表30股A類普通股，調整爲1股ADS代表150股A類普通股。ADS兌換比率的變更，與青客面臨的退市風險有著緊密聯系。青客公寓在今年1月20日經曆破産清算，因爲其股價已經長期低于1美元，還面臨著從納斯達克退市的風險。
而另一家曾在美股登入的蛋殼公寓于本月內顯示，被執行總金額高達2.14億元，創始人兼CEO高靖僅2022年第一季度就有24條限制消費令。另外，根據中國裁判文書網中的相關房屋租賃糾紛的案件判決書，蛋殼公寓及關聯公司已無資産可供執行。蛋殼和青客兩家分散式長租公寓暴雷後的蝴蝶效應仍在持續，其曾經“租金貸”、“高進低出”等現象雖得到政府相關部門的嚴控，但長租公寓産業的未來投資始終要在良好範本的提供下，牢記前車之鑒，避免盲目規模擴張帶來的泡沫風險。
老牌公寓品牌穩步躍進｜3月，招商蛇口壹間公寓迎來成立十周年。2012年，隨著首個集中式精裝租賃公寓在深圳的開業，“壹間”品牌面市。隨著壹間公寓品牌逐漸成熟，招商在這十年間開啓了全國化布局，現已落地深圳、上海、廣州、武漢、重慶、佛山、福州、漳州、博鳌、大連、合肥等12個城市，累計門店達到33家，房源數量由1577 間增長到1.1萬間，跻身國內房企運營的集中式長租公寓第一梯隊。
經曆了前期在全國的戰略性布局，招商蛇口在2020年整合旗下酒店和公寓業務，成立招商伊敦。招商伊敦旗下公寓業務“壹”系品牌又分離出三大産品線，包括壹棠服務公寓、壹間精品公寓和壹棧人才公寓，針對青年白領及商務人群提供“全周期租住解決方案”。現階段來看，規模增長和産品體系細分階段之後，招商伊敦開始聚焦于産品品質的叠代與革新，其首個壹間公寓項目壹間·槟榔園和鯨山別墅均在配置煥新中實現新一輪的價值提升。作爲最早一批的集中式租賃公寓，招商伊敦在一輪輪洗牌中已成爲長租行業的有力基石，爲後續入場者引領出一條極具借鑒意義的發展思路。
租賃企業踐行社會責任｜3月，各大租賃企業在踐行社會責任方面呈現積極態勢。3月31日，貝殼租房面向租房消費者和業主新推出七大“微光服務保障”，在租金、傭金、權益、房源等方面形成全體系支持鏈。目前，微光服務保障體系已在成都落地運營，並陸續在北京、上海、深圳、天津、杭州、蘇州等城市上線。貝殼選擇布局長租公寓市場，不僅要借力來自平台帶來的巨大流量，其找房平台的服務與保障兩大核心競爭優勢也將在線下得到延續。
此外，月內由于多地疫情爆發，各大頭部租賃企業紛紛發布疫情應對措施，泊寓、魔方公寓、方隅公寓、base佰舍、方隅公寓等品牌積極承擔社會責任，啓動防控預案，打造更安全的門店居住空間。如旭輝翎寓旗下的柚米寓店管服務團隊爲隔離在外的租戶提供臨時小動物照料的服務；魔方公寓專門組織團隊負責各門店的物資采購和配發，並推出“Mofang菜市”以便租戶采購。同時，部分公寓品牌還提供了在線看房、在線簽約等服務，做到在疫情影響下的及時應對調整。本月，各公寓門店的運營和管理能力在特殊環境下凸顯出來，在傳統應急預案機制的基礎上，提供高效的防疫工作將會是租賃企業在中長期發展中必備要素之一。
